关于房地产合作开发项目合作协议约定要点的思考

陆晓

关键词：房地产 合作开发项目 合作协议

一、房地产合作开发项目主要管理模式

本文所指房地产项目合作开发，是指项目成立独立法人公司，公司股东之间签订合作开发协议，约定项目公司决策表决机制、分管职能，后按照合作协议约定条款共同经营，实现利益共享、风险共担的开发模式。本文所述项目不包括为避税而约定一方股东分享固定收益的合资项目。主要包括如下几种模式：

（1）一方股东全操盘，其他方纯财务投资。这种模式下财务投资方不参与项目实际管理，经营数据透明性较低，项目管理过程如纳税报表处理等方面主要考虑操盘方利益。

（2）一方股东全操盘，其他方参与审批。这种模式下，非操盘方可以获取较为充分的信息，根据表决制度和审批流程约定不同，非合作方对项目的控制程度会产生较大差异。

（3）两方以上股东共同操盘、各自分管不同职能。这种模式下，项目股东之间磨合难度较高，另外由于项目个体差异，目前基本缺乏完善的内控管理，项目管理成本较高，优点是可以发挥各股东所长，提高项目整体效益。

（4）两方以上股东共同操盘、各条线各方参与审批。这种模式下，各股东方获取信息最为充分、对项目管理更为精细。缺点是股东间磨合成本也最高，项目效率较为地下。

上述四种管理模式的选择，一般会综合权衡各股东管理能力、擅长职能条线、经营目标、实力大小等，没有绝对的好坏优劣之分。一般情况下会在土地获取前，签订合作框架协议进行约定。……