商品房层高“缩水”相关问题研究

何悦

摘要：随着经济发展水平和国民生活水平的日益提高，人们越来越注重居住的舒适程度，购房者除了关注房屋的面积、坐向、户型、配套、环境等因素外，房屋的层高也成为重要考虑因素之一。随着商品房交易量不断增长，因商品房层高问题引发的矛盾和纠纷也随之增多。本文以一例商品房预售合同纠纷案为出发点，对商品房层高“缩水”相关问题进行分析并提出建议。

关键词：层高不足;违约;赔偿标准

一、案情简介

2014年8月21日，李某与房开公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：李某向房开公司购买案涉商品房，商品房用途为住宅，层高为3米，房屋占地面积为74.26平方米，套内占地面积为60.92平方米，总金额746760元。对于面积差异处理方式，合同中有明确约定，但就房屋层高差异，双方并未作出约定。此后，经测量，李某发现涉案房屋实际层高为2.8米，于是要求房开公司承担违约责任并赔偿损失。双方协商未果，李某遂诉至法院。

二、要点分析

（一）商品房层高“缩水”是否构成欺诈

合同欺诈分为积极欺诈和消极敲诈，积极敲诈是指在签订、履行合同过程中，一方当事人故意告知对方虚假情况，使对方当事人基于错误认识建立合同法律关系，已达到非法目的。消极敲诈是指在签订、履行合同过程中故意隐瞒真实情况，谋取不正当利益。在商品房买卖合同中，通过查询判例，迄今尚未有认定为合同欺诈的案例。在司法实务中，如果房地产开发公司在订立合同过程中，故意虚报实际层高，激发购房者购房意愿或故意隐瞒实际层高掩饰房屋瑕疵，而使购房人陷入错误认识而订立《商品房买卖合同》的，一般按过失来认定违约责任。……