海南自贸港建设背景下的片区综合开发模式创新

2020-11-06 05:25:13 中国房地产业·上旬 2020年10期

毕玥

【摘要】三亚深海科技城是招商局集团与海南省、三亚市政府为落实国家海洋强国战略,合作建设打造海南自贸港的先导性重点项目,文章试以三亚深海科技城为例,探讨海南自贸港建设背景下,地方政府和大型央企如何构建平等、互利、可持续的合作模式,并从顶层设计、开发建设、产业招商和运营管理等方面进行开发运营模式创新,以期为类似的片区综合开发项目起到借鉴作用。

【关键词】政企合作;顶层设计;综合开发

1、项目背景

2018年4月,国家主席习近平在庆祝海南建省30周年大会上宣布海南全岛建设自由贸易试验区,2018年10月,国务院批复同意设立海南自贸区并印发《中国海南自由贸易试验区总体方案》,2020年6月,国务院出台《海南自由贸易港建设总体方案》,标志着海南自贸港的建设正式拉开帷幕。

招商局集团作为大型央企,积极践行国家战略,主动参与海南自贸港建设。2018年7月,招商局集团与海南省签订了战略合作协议,约定在港口、航运、金融及城市综合开发等领域进行深度合作,并明确将三亚深海科技城项目作为重点合作的先导项目。此后,招商局集团与海南省、三亚市共同完成了三亚深海科技城项目的前期研究及顶层设计,并于2019年4月正式签署了项目合作协议书,由招商局集团海南开发投资有限公司、海南省发展控股有限公司、三亚城市投资建设有限公司共同出资,成立招商局三亚深海科技城开发有限公司(后称平台公司),作为三亚深海科技城项目的统筹开发运营主体,负责项目的整体开发、长期运营。

三亚深海科技城项目位于三亚市西部崖州湾,合作范围约15平方公里,包括深海科技城、科教城和南山港三大区域,合作内容囊括城市基础设施建设、产业与配套载体建设、招商引资、运营管理等一系列城市资源整合与投资运营,合作期限30年,总投资规模预计超过100亿元。

2、项目机遇和挑战

海南建设自贸港的背景为项目创造了良好的发展机遇和政策环境,但项目也面临一系列艰难的现实挑战:

第一,项目所在的崖州区区位偏远、经济基础差、人口基数小,产业基础薄弱,发展动能不足。第二,地方财力有限,项目前期已由三亚市政府投资建设6年,但基础设施建设、招商引资进度远落后于预期,项目缺乏资金和合适机制能够维系长期的投入和发展。第三,项目定位重点发展深海产业,但深海产业尚处于研究早期,市场前景不明朗,产业化动能不足,短期内无法产生经济效益。

未来如何突破产业、人才、资金方面的瓶颈,搭建有效的开发运营模式,实现深海科技城的战略目标和可持续发展,是项目发展面临的重大问题和挑战。

3、顶层设计创新

为明确项目的破题思路和发展方向,政企双方合作完成了深海科技城的整体规划和产业引导控制。三亚市政府委托中国城市规划设计研究院开展了崖州湾总体规划和控制性详细规划研究工作,招商局集团则同步委托普华永道、AECOM开展了三亚深海科技城产业规划、空间概念规划研究工作,在历时半年的规划研究过程中,双方团队经过多轮沟通对接,就项目的总体定位、产业发展体系、城市空间结构等顶层设计达成了共识,并充分落实到了法定规划体系中。

总体定位方面,项目将以“产学研用”深度融合、“前港中区后城”协同发展为特色,重点聚焦深海油气、海工装备、海洋通讯、海洋牧场、深层海水利用等细分领域,集聚全球深海科技创新资源,建设国家深海基地南方中心,致力成为中国最具代表性的深海科技产业特区,打造国际深海产业新标杆。

产业发展方面,适度拓展深海科技产业内涵,构建深海科技研发与应用、海洋配套产业、体验经济、现代服务业为一体的产业生态体系,近期重点发展深海科技、海洋配套产业价值链两端的环节,以大学、科研机构带动产学研发展。

城市发展方面,围绕“生态、生活、生产”深度融合的开发理念,按照“配套先行,产业项目同步跟进”的原则,依托现状建成区,进行整体、成片、复合的城市綜合开发,逐步形成“双核、三带、四轴、五组团”的空间蓝图,打造宜居、宜业、宜游的产业新城。

4、开发运营模式创新

为实现深海科技城的战略目标,政企双方基于对区域内现有资源、自身优势资源和能力的深刻认识,开创了“政府主导,企业实施,市场化运作”的开发运营模式,即由政府统筹项目整体开发工作,负责对项目全生命周期进行监督和审批;企业作为实施主体,负责项目的规划、投资、建设及运营等具体工作,项目整体采用市场运作的方式,企业实现自身财务平衡,政府和企业在差异化分工的同时保持一体化合作。

管理机制方面,由省政府成立领导小组,统筹指导深海科技城的规划、建设、管理,不定期召开领导小组会议,调协省级部门支持深海科技城发展和重大产业项目落地。由三亚市组建崖州湾科技城管理局(后称管理局),负责深海科技城的开发建设、综合协调、行政审批、服务保障、监督管理等行政管理和公共服务职责。由平台公司负责对深海科技城进行建设、招商、运营、管理等具体工作,平台公司和管理局之间可交叉任职。

开发模式方面,由三亚市政府负责科技城范围内的土地收储与整理,并依法公开出让经营性土地。由管理局负责市政基础设施建设、七通一平、公益设施建设等工作,并授权委托平台公司进行工程建设管理输出,对于市政基础设施项目、重大公共服务配套设施、公益设施项目,平台公司按成本加成的方式计取建设管理服务费。

招商引资方面,由平台公司负责产业组织发展、优惠政策制定、招商引资落地和运营管理服务等工作,管理局采取增量税收分享的方式,按年对平台公司进行招商运营奖励。

运营管理方面,由平台公司负责构建一体化的服务平台,提供物业管理、公用事业服务、市政及公共设施维护等园区统筹运营管理服务,管理局从土地出让增值收益中分出一定比例,按年对平台公司进行统筹运营管理奖励。

5、建设运营情况

在管理局和平台公司的通力合作下,三亚深海科技城进入了发展快车道,基础设施建设、产业招商及园区运营等工作均在加速推进,截至2020年初,基础设施建设方面,平台公司已承接并启动了18个代建项目,其中房建项目总建筑面积超过50万平米,市政项目总里程超过10公里。配套建设方面,平台公司已完成壹栈·南山春苑公寓首期100套人才公寓的交付运营,已获取启动区220亩土地并启动科技城综合服务中心建设。招商引资方面,已签约或达成合作的高校4家、科研机构4家、企业20余家。运营管理方面,科技城已建立“城小二”工作机制,积极服务企业、服务项目、服务人才,同时也开通了园区公交车、通勤车、专属网约车,解决了园区出行问题。

结语:

三亚深海科技城项目是在国家海洋强国战略、海南自贸区建设目标指导下,创新地方政府和大型央企合作模式的探索性项目,政府与企业通过在区域内构建“管理局+平台公司”的开发架构,形成利益共享、风险共担的平等契约伙伴关系,共同推进土地开发、招商运营、项目准入与机制保障等工作。在这种开发模式下,政府提供了土地、资本、政策等资源基础,企业利用市场机制对上述资源进行整合和综合开发运营,打通城市规划、土地一二级开发、招商引资、园区运营、品牌输出等各个环节,加快产业导入和人口聚集,使三亚深海科技城成为一个实现政府、社会和企业共赢的资源共享平台,促进合作双方共同努力推进区域整体价值提升和可持续发展,在实现企业投资回报的同时,也使政府收获了良好的经济、社会综合效益。