房地产成本造价全过程控制与管理分析

朱旭

承德中天建设工程检测试验有限公司 河北承德 067000

房地产工程造价成本的控制和管理，对降低工程造价成本，提高经济效益起到了重要的作用，同时也是房地产开发设计者所考虑的重要因素。随着我国房地产行业的快速发展，内部竞争越来越激烈，如何加强工程造价成本控制和管理，提升自身的竞争力，是房地产商面临的重要课题之一。这就要求房地产单位要整合优化各方面资源，从而合理有效的控制和管理房地产工程造价成本[1]。

1 房地产评估结果影响因素

1.1 评估方法

（1）成本法。是指扣除支出的费用，损耗的部分的基础上，根据现有的情况，对房地产的进行评估。与其他估值方法相比，成本法具有特殊作用，适合房地产市场发展不完善、成交比较少、市场信息欠缺等条件。但是，由于此种方法，在进行评估时，无法充分考虑市场的竞争等因素，在实际运用时，受到很大制约，因为其所获得的结果，和其他评估方法有很大的出入。

（2）市场比较方法。是指将要交易的房产与已在市场上近期交易过的类似房产进行比较，并根据类似房产的市场价格进行适当的修改。基于替代原则，对交易价格进行合理纠正，更加现实和令人信服，并且可以适用于房地产市场相对成熟且有代表性的地区。

（3）收益法。是指要评估的房地产未来的正常收入还原率的折现，可以应用于某些具有经济和潜在经济收益的地产。例如办公楼、住房和店铺。是对其收益能力的折现，不限于房产的当前市场价格以及是否有当前利润。

得到的结果，会因为模拟过程和模拟方法的不同，存在一定差异。在对平时工作的应用中，我们至少选择两种及以上的评估办法来相互进行比较，如果选择的参数和计算使用方法都处于正确状态，其他的评价方法得出的结果也应表现一致。

1.2 材料价格

（1）材料价格时效性。由于材料价格，受到市场因素的影响，经常有波动，而数据的同级，旺旺落后于市场的价格波动。所以在估值期间，需要相应地调整价格指数，但指数来源的可靠性不太准确。因此，一般的房地产估价，很难获得某一时间点的建筑成本，而估价又需要根据当时的建筑成本来进行。假设估价时，某一段时间内的建筑成本没有变化，但是这个时间不能太长，否则会导致材料价格出现波动。但这时间不能太短，否则将没有足够的时间来收集指标进行补充[2]。

（2）材料价格可得性。材料的价格随时间波动。相对于比较特殊的单体建筑，最好选择分部分项供料测量法，根据项目成本对目标建设成本进行评价。但是一般的评估师不会选择这种方法，主要是因为重要信息太多，不好收集，需要造价师的帮助。如果，评估的目标，是高度标准化的，可以选择该方法，从而体现出，评价结果的准确性和物料价格之间，相互影响的关系。

2 工程造价在房地产评估中的运用

项目造价是由一般的社会化条件决定的，可以对评估中的物料，进行适当的价格调整，获得的项目造价，在成本法评估可以作为重要依据。而且，特定的项目合同价格在实际工作中，不能直接用于评估。

2.1 开发成本评估规范

在房地产开发成本评估中，成本评估方法和市场比较方法通常使用得更多。但是，在实际开发中，如果要对成本记性重置计算，在进行成本评估工作时，通常使用单元比较，分部分项目方法，工程测量法或指标调整法。对于工程评估工作，可以使用工程估价的计算方法来计算，但这不是最佳的计算方法。

（1）当使用单位比较法和指标调整法时，通常由评估公司和工程造价站将数据进行发布。还有将从评估师那里收集的数据，按结构和时间分类。在估算开发成本时，这些数据将用作分析成本的主要数据。

（2）使用成本估算方法时，评估人员通常会使用单位比较和指数调整，因为这两种方法，相对而言都比较简单。然而，在采用分部分项法和工程测量法时，需要将详细的工程图纸和精确的结构参数与工程造价法相结合，并且，在评估过程中需要造價工程师的密切配合。由于成本评估方法的应用涉及很多人和因素，因此通常不被评估者采用。

2.2 工程造价代替成本法

在房地产估价中，成本法的内容与工程造价内容相似，共同之处有许多。在评估房地产时，成本法，需要基于社会化的客观成本来进行应用，而项目成本，是在特定条件下，为某一具体工程计算的工程造价，为特定项目计算的建筑成本。

两者在设计原则上，差异也很大。但工程造价的应用方法是根据社会条件而定的，物料价格可以同时调整，因此可以通过房地产成本法获得最终工程成本。

2.3 提高房地产评估数据准确性

由于市场竞争，会造成实际的施工合同的市场价格，比项目预算预期的价格低。对于民用建筑来说，普通的建筑施工工艺，很容易掌握，施技术不难，施工周期比较明确，可以平均投入施工资源，材料价格不会造成波动。而市场投标的价格，也会因为激烈的市场竞争，比预算的管理价格要低。在房地产评估中，必须充分考虑市场竞争的影响，企业的造价利润和管理成本应积极参考实际的市场情况，而不仅仅是依靠市场价格[3]。

（1）部分高科技要求的项目对企业具有较高的资格要求，并且在施工期间还会采取额外的技术措施，在评估的时候也应考虑到。

（2）项目费用中可能存在垫付款和财务费用，评估中不用考虑这些费用。

（3）如果在技术垄断和资格标准上的竞争不够充分的情况下，在评估时，要剔除额外的技术措施费、垄断因素等。这样才可以将建筑成本用于评估。

3 结语

项目成本造价更接近市场实际情况、更完善，实际应用更容易被社会所接受。然而，项目成本身只是对建筑造价的一种模拟，会有一定的误差。房地产评估需要对项目成本进行估计，但即使采用了项目成本法，最终的结果也可能只接近项目的实体成本，但最终的结果仍然比其他方法更接近实际，比其他评估方法更有价值。