自管小区是鲇鱼，可搅动物业管理死水

江东瑜

小区自管模式有独特优势。信任起点较高，管理会比较顺畅。自管机构的成员均来自小区，“我爱我家”的基本共识是天然的。与业主的沟通与日常的邻里交往无缝对接，无疑方便了很多

与“别人家的孩子就是好”类似，“隔壁小区的物业管理就是好”也很普遍。我国大部分商品房小区都实行了委托物业公司管理的物管模式，为数不多的自管小区就成了“别人家的孩子”。“业委会给业主发大红包”总是成为众人羡慕的新闻。最近长沙某自管小区给全体业主发年终红包的消息，又引起了舆论关注。据《潇湘晨报》报道，红包的金额按业主房屋面积计算，最多有1.8万元。这确实是业主们的意外之喜。自管模式的优势在哪里？　自管一定比物管好吗？

相比物管模式，小区自管模式确实有独特优势。

首先是信任起点较高，管理会比较顺畅。自管机构的成员均来自小区，“我爱我家”的基本共识是天然的。与业主的沟通与日常的邻里交往无缝对接，无疑方便了很多。

其次，权责关系明确。自管模式中没有物业公司“夹心”，自管机构直接对全体业主负责，不会出现物管模式中业委会和物业公司推诿责任的扯皮局面，更没有物业公司反客为主的尴尬。

其三，节省费用，长效经营。自管机构非营利，没有物业公司赚走的种种利润，理论上讲可以节省不少的费用，而且更倾向于长远利益，更愿意通过运营为业主带来增值收益。

正因为存在种种优势，自管小区开始流行，这是值得称道的现象。自管模式与物管模式的竞争无疑会对物业管理行业起到“鲇鱼效应”，促进物业管理行业的健康发展。尤其应该强调的是，物业自管模式是符合物权法规定的。根据物权法第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，行政主管部门应该积极配合小区自管机构的工作。

不过，乐见其成之余，也应该意识到，自管模式并不是破解物业管理困境的万灵药，也存在局限性。

目前我国的物业自管模式中有过度强调非营利、公益性的倾向，颇生弊端。尤其是一些政府主导成立的自管小区，自管机构的成员大都以志愿者的身份开展工作，无薪或少量补贴。凸显了公益性，但是缺乏有效激励，确实出现了一些自管小区虎头蛇尾的案例。其实，自管机构的非营利性与施行薪酬制并不矛盾，和管理绩效相结合的薪酬激励对促进小区自管的健康运作无疑是有利的。特别是一些规模较大的小区，物业管理事务复杂，自管机构事责颇重，以志愿者的公益服务很难承担长期运营的任务。

另一个较为突出的问题是，自管机构的自治属性既有管理、沟通的优势，却也会带来一些麻烦。如果自管机构碍于情面，对逃避社区义务的业主很难有效制约，自管模式会走进死胡同。这在一些陈旧小区、出租率较高的小区表现得最为明显，拖欠物业费等不负责任的行为出现后没有得到及时有力的纠正，会形成逆示范效应。小区业主纷纷效仿，最终导致自管机构瘫痪、小区品质严重下降，也屡屡发生。

由此可见，自管模式的尝试值得鼓励，但是其中的“雷点”也不该被忽视。

以国外发展较为成熟的物业管理看，多为自管和物管并存。可见两种模式各有所长。目前大众普遍看好自管模式，多少带有对物管行业现状不满的情绪色彩。其实，不消除那些妨碍物业管理行业发展的干扰因素，自管模式恐怕也走不了多远。比如行政干预越位、司法介入缺位的问题，同样会对自管模式产生负面影响。

中国各地的物业管理制度设计不可谓不严，从资金使用到机构更换，都有复杂的行政审批、监管程序。这些干预制度的设计初衷是好的，但在实际运作中问题丛生。复杂的监管实际上无法覆盖这一庞大行业的灰色地带，反而成为一些不负责任物业管理公司忽视业主正当需求的借口，反复拖延的服务缺位引发业主不满。可是，产生争议后又进入复杂冗长的行政程序来解决，一槌定音的司法介入却迟迟不能登场。物业引发的争议经年累月得不到解决，比比皆是。这样的机制问题不解决，自管模式也同样会受到干扰。

（作者系历史、经济学者）