房地产收入确认的税务风险防范研究

刘柯杉 大连大力置业有限公司

对房地产企业来说，随着“营改增”推出及2017 年7 月发布的《企业会计准则第14 号-收入》（简称新收入准则），房地产行业税会差异明显加大，给房地产行业税务带来了更大的风险及难度。如何把握好税会之间的差异，厘清会计收入及税务收入的界限及联系，避免税务风险，成了房地产财务必须重视的环节。

一、新收入准则对房地产企业收入确认的影响

新收入准则下，企业无论是何种业务类型均是以商品的控制权转移作为收入的确认标准。受此影响，企业在确认收入时的标准就更加具体，财务人员的主观判断将会减少，更多的是根据商品的客观状态来进行收入的计量，进而使收入的确认更加客观，会计核算也更加规范。作为新收入准则下收入确认的前提条件，合同的确立也是房地产企业收入确认的基础。一般来说，房地产销售分为现房销售与期房销售两种模式，在现房销售下，新旧收入准则间对于收入的确认并无太多差异，均是在商品房控制权转移后，按照时点确认收入，与之对应的成本也是按照商品房实际建造过程中发生的总成本进行核算；在期房销售模式的情况中，在旧收入准则下房地产企业收取的价款一般作为预收账款处理，暂不确认收入，但是在新收入准则下，房地产企业会与客户签订商品房预售合同，将商品的楼号与房号、商品价格、支付方式、房屋交付时间等予以明确，并……