房地产经济周期波动影响因素研究

李群辉 中国人民大学 公共管理学院

一般来讲，房地产经济周期发展、房地产附属产业、国家对房地产的政策调控、不同地区人们对房产的需求以及市场经济的波动之间都存在着直接的互动关系。而在我国，现阶段房地产行业的竞争依然很激烈。尤其随着当前外资企业的不断进入，凭借着其先进的管理技术和生产技术，对我国房地产行业乃至市场经济产生了巨大的冲击与影响。[1]在这种情况下，造成我国房地产经济波动的影响因素也在不断增加，因此，应该更加深入地研究影响房地产经济周期波动的因素，并提出相应的对策解决这些问题，才能使我国房地产行业得到更加长足稳定的发展。

一、房地产经济波动的周期性特征

首先，自住房保障制度改革从1998 年开始实施之后，房地产经济市场在原有的市场基础上发生了大规模的扩张，房地产经济波动的周期也自此开始，随着个人福利房的分房取消，房价开始飞速上涨，房地产市场迎来了发展的春天。其次，我国房地产经济周期波动总体上呈现出一种高速和低速交替波动的趋势，但总体而言我国的房地产经济呈现总体波动上升的特点。[2]从房地产行业的周期波动相关数据可以得知，在过去的十年，中国的房地产行业一直呈现持续快速上升的趋势，而现阶段整个房地产行业也保持着平稳增长的发展状态。

最后，由于近几年我国经济结构正在不断进行调整，通过市场的宏观调控，国内房地产经济市场在发展的过程中有所放缓，国内居民对商品住房的总体需求趋于稳定。

二、影响房地产经济周期性波动的因素

（一）土地资源因素

房地产经济作为一个复杂的市场系统，其发展的地域性特点较为显著，不同城市与地区的房地产经济发展与当地的土地市场、土地资源部门等密切相关。土地市场是推动房地产经济持续发展的重要组成环节，与房地产经济相关的土地市场主要包含我国土地一级、土地二级开发市场。一级市场指的是房地产开发本身，各地区的土地行政部门即是房地产项目需求供给的对象，该地区的使用权是市场交易的主要对象。[3]而各地区的房地产企业及开发商是二级土地供给对象，购房消费者则变成了二级需求供给对象，开发商将建成的房屋经营使用权作为商品交易给消费者。我国的房地产经济周期性波动也会随着土地一级市场的波动而出现相似性，也就是说，政府对土地一级市场的宏观调控，如扩大或缩小一级土地资源的供给，会对二级市场的房地产开发产生直接影响，进而影响房屋数量和房价，这样一来会导致房地产经济出现周期性波动。

（二）市场经济因素

市场经济因素在影响房地产经济周期性波动的众多因素中占据着主导性的位置，市场经济因素主要涉及城市商品房销售的空置率和价格。首先，从我国商品房市场空置率和投资率等方面综合分析，可以看出住房投资率的波动会直接影响我国房地产市场的空置率，而空置率同样也能直接刺激更多新的房地产企业进行开发投资。其次，我国目前的经济因素较为复杂，并且存在着商品房市场空置率不断上升的情况，投资需求的扩张出现商品房的“炒房热”，也对房地产经济周期波动产生的影响。最后，在市场调控与宏观调控的双重作用下，房地产市场需求的水平直接影响着房地产市场价格的变动，房地产市场的价格波动也成为房地产市场周期波动最显著的指标。

（三）常住人口因素

住房作为一个地区常住人口的刚需，其与房地产经济之间的联系十分密切。一个地区的常住人口对商品房的需求十分强烈，即使在房价不断上升的阶段也会在自己经济能力可承受的范围内或通过贷款的方式购置第一套用于居住的房产。而一个地区常住人口的几个重要因素，即人口增长总量、涌入人口总量、劳动年龄人口、购房适龄人员等，都会对本地区房地产经济增长造成重要影响。在这三部分人口当中，适龄的刚需购房人口是最值得关注的因素，这类人口又可以细分为首次购房刚需性群体、多次购房改善型群体，适龄刚需购房人口的多少会直接影响一个地区房地产经济价格的波动。此外，一个地区涌入人口的总量也对该地区的房地产经济市场产生着影响，例如北上广深等一线大城市，由于占地面积小，但涌入人口和常住人口多，这些地区的房价相较于其他地区来说一直呈稳定上升的波动趋势。

（四）国家政策因素

国家出台的经济政策对我国房地产经济市场发展而言至关重要。[4]当国家加大对房地产市场的金融支持及政策支持力度时，就会通过降低购房者购房贷款的基准利率、提高房地产行业建设项目资金补助等优惠政策来促使房地产行业经济快速发展。当房地产经济上升速度过快时，国家就会相应出台一些关于房地产市场的限制性规定，例如为保护人们居住的生态环境和提高居民生活质量，会要求一些高层建筑全面停工、提高居民对投资性商品房的税率征收等，以此来减缓房地产经济的增速。另外，当国家的经济出现通货膨胀或通货紧缩时，国家也会出台相应政策进行宏观调控，防止大量货币涌入房地产市场造成房价暴增进而影响房地产经济的剧烈波动。

三、控制房地产经济周期波动的策略

（一）合理的进行宏观调控

一般来说，如果房地产经济总体的发展情况不容乐观，国家宏观调控的经济政策已经无法起到作用，则会严重影响房地产行业乃至国家整体经济的健康发展，进而对整个经济体系产生不可逆转的负面影响。[5]因此，要从宏观上把握我国房地产经济波动状态，出台宏观经济政策使房地产经济周期性波动保持在一个平稳的状态上，使国家的各项经济发展规划与房地产行业发展形成密切的相互协调关系，才能有效的促进房地产行业的健康发展并获得更加稳定的经济收益。

（二）改革完善相关的住房税费政策

国家的税收政策对我国房地产经济周期波动的幅度影响较大，可以通过财税改革和完善相关的住房税收政策，根据阶段性的发展出台相应的优惠政策以确保我国房地产经济市场健康稳定的发展。一方面可以通过提高对投资性住房税收来促进商品房的开发建设和市场消费。另一方面，这几年来国家陆续出台了一系列关于鼓励居民刚需性住房的优惠税收政策，清理了一大批住房消费环节不公平收费的现象，有效的减轻了居民刚需性住房的经济负担。

（三）抑制城市商品房销售价格

近年来，随着我国经济水平的不断提升，我国城市商品房的销售价格也在大幅上涨，这给广大居民的刚需性消费带来了巨大的经济困扰。国家要出台相关政策有效抑制房价的不合理大幅上涨，防止我国的房地产市场出现泡沫经济的现象，可以通过大规模的建设保障住房来进行调控，有效的抑制房价在短期内持续快速上涨的情况。

四、结束语

综上所述，房地产是关乎国计民生的行业，也是我国经济发展的支柱产业，它的稳定和健康与否直接关系到我国居民的基本生活水平和日常生活质量。然而，现阶段我国房价过高也是一个不争的事实，因此导致居民负债率较高，不利于经济环境的和谐健康发展。并且，由于我国各地区经济水平发展不一，房地产经济在各地区的周期波动趋势也不一样，在未来，我国政府应不断的努力促进房地产市场经济的良性循环，根据实际情况出台硬性的宏观调控政策。另一方面，各位学者也要密切关注和认真研究房地产经济周期波动的影响因素，把握房地产市场经济波动的特点，为房地产经济的发展贡献一些科学的方法，尽可能的继续保持其稳定与良性的价格波动，以此来维护人们的日常生活质量。