贝壳：既当运动员，又要建球场

肖文杰

数据来源：贝壳招股书、中信证券研究所

淘宝之后，中国第二大在线买卖平台是贝壳找房。

这个2018年才上线的房产交易平台，2019年全年总交易额（GTV）就达到2.13万亿元。2020年，贝壳用9个月就超过了这一成绩。

当然，考虑到它身处房地产行业，这个成绩就变得好理解一些。2019年，中国卖出了1500万套新房，426万套二手房，换算成交易额，这是一个超过20万亿元的市场。

其中接近一半的交易，是通过房屋经纪人—也就是中介—完成，并且，未来这一比例将会不断提高。首先，存量房也就是二手房越来越多。二手房买卖早已经是一个由房产经纪人主导的过程。在新房销售中，房产经纪人也越来越重要。根据多家机构的预测，2021年之后中国的新房销售额将缓慢下滑，同时会有越来越高比例（目前是25%，多家机构预测未来将超过40%）的新房将通过房产经纪人而不是开发商的售楼处卖出去。

融入一个个社区的房产经纪人掌握了中国城市居民最真实的购房需求。中国的住房市场将从开发商主导的增量时代，进入流通渠道主导的存量时代。而在这个转折点上，2020年8月，贝壳在纽交所上市。

贝壳上市公司中，装进了两块核心资产：一是线下的房产经纪连锁业务，其中包括自营的“链家”品牌和加盟性质的“德佑”品牌，它们是线下房产中介市场的第一名;二是贝壳平台—它是一个同时面向消费者和房产经纪人，涉及二手房、新房、租赁等业务的房产交易服务平台。

这个平台级的产品，并不只服务于链家和德佑这两个品牌。……