泰州老旧小区有机更新可持续发展策略研究

陈 相

（南京师范大学泰州学院美术学院，江苏 泰州 225300）

0 引言

改革开放40余年来，泰州城市住宅快速发展，为当地民众解决了居住难题，实现了“住有所居”。但是随着经济的发展、城市人口的增多、生活水平的不断提高和生活方式的转变，大批居住区的功能和品质已不能满足人们的现代生活需求，严重滞后于城市和时代发展。2015年12月召开的中央城市工作会议指出：“要有序推进老旧住宅小区综合整治，推进城市绿色发展，提高建筑标准和工程质量，高度重视做好建筑节能。”2019年，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》。在政策倡导下，各地开展了不同形式、规模较大的老旧小区建筑与环境改造工作，总结很多可推广的经验。然而，老旧小区的更新改造应因地制宜，采取适宜的更新策略。

1 泰州老旧小区更新改造现状

泰州市积极响应国家号召，陆续出台政策推进老旧小区更新。2013—2018年，市住建局持续开展老旧小区改造工作，先后投入约6 800万元，惠及约300个小区。2019—2021年，运用“共同缔造”理念，继续实施100个老旧小区改造工作。根据城市发展的实际情况，泰州既有老旧小区体系由于历史原因和社会发展因素，环境关系复杂，面广量大，更新任务从细节到整体任务繁重，目前对老旧小区的大规模更新还处于探索阶段。在前期的调查研究中通过资料分析、小区信息调查、民众意愿调查和个别老旧小区走访等，最初的改造主要注重老旧小区的短期目标，“遇到问题解决问题”，改造非常被动，更新内容单一，调查评估也缺乏针对性和系统性研究，主要体现在以下方面。

1）泰州既有老旧小区时态复杂，缺乏系统的人、建筑、景观、道路、车位、休闲区等实态信息搜集和整合。

2）既有老旧小区评估缺乏有效的数据指导，更新目标和方式简易而盲目。

3）尽管我国也有借鉴国外老旧小区更新比较好的案例，但由于我国城市发展的特殊历史背景、地域特征和人文环境，缺乏针对性的科学方法和实施规范指导。立足地域是更新活动的基本出发点，更新的最终目标指向地域振兴与可持续发展。

老旧小区的有机更新是泰州向现代化都市发展必然面对并且需要持续完善的一个基础性建设过程。如今，泰州城市化进程加快，新小区不断建造，但也有很多老旧小区露出岁月的沧桑。住宅建筑的物质寿命在50年以上，但是人们对于居住生活品质的要求大约处于“5年一小变，10年一大变”的状态，居住生活方式的变化周期远远快于建筑物的使用寿命，对人居环境的改善升级已迫在眉睫。以往，泰州市对于老旧小区的更新建设主要采用一次性大规模的推倒重建策略，这既是社会资源的极大浪费，也是对自然资源的严重破坏，因此，针对老旧小区的更新建设建议基于“有机更新”的模式展开。

2 泰州老旧小区有机更新策略

“有机更新”的理念最早由吴良镛先生提出：“所谓有机更新即采取适当规模、合适尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片的发展达成相对的完整性。”在有机更新模式下通过科学的重新规划、适当的改造技术、合理的环境修整，进行升级改造，与现代化小区的功能和品质完成对接，形成良好的社区生态系统，进而通过建立长效的管理机制实现环境的可持续发展。

老旧小区的有机更新主要有两种状况：一种是基于老旧小区物质实体的更新，主要涉及建筑本体和环境设施方面，这是最直接而显著的更新；另外一种是基于居民精神需求的更新，主要是文化环境的营造。这两种状况直接影响着泰州老旧小区更新策略和措施的制定。

2.1 物质实体的有机更新

2.1.1 针对建筑本体实施加固、拓宽和改造

小区建筑空间是居民生活的主要场所，建造之初由于受当时社会经济、科学技术、建筑材料、民众需求和设计理念等限制，往往没有经过深化设计，并且在使用过程中的铺助性建设也没有遵循相关理论，只是以满足人们最基本的功能为主。加之建筑本身躯体的老化，带来建筑各功能部位的劣化衰退。针对此类情况，要针对建筑本体实施加固、拓宽和完善（见表1）。

表1 老旧小区房屋建筑本体更新改造内容

2.1.2 针对公共环境设施实行优化

老旧小区更新除了关注居民居住建筑的更新，还要综合考虑满足居民的物质和文化需求，提供各种现代化的生活、运动、休闲设施，如景观环境、交通路线、娱乐健身设施，汽车、三轮车、电动车、自行车等交通工具的停放设施，以及生活垃圾投放设施等。同时，还要修正小区原有规划设计中的不足，如比较吵闹的儿童游乐场地和球场，距离住户较近的喧闹的公共空间等，在更新过程中对其进行调整并协调小区公共空间秩序，赋予老旧小区良好的生活环境（见表2）。

表2 老旧小区公共环境设施优化内容

2.2 构建精神家园，提升人们居住品质

老旧小区的更新规划和改造措施不能仅局限于物质层面的运作，还要植入“以人为本”的理念，融入人文主义思想，营造良好的小区文化氛围，提高居民的归属感，充分认识老旧小区更新对于城市发展的作用和改善民生的意义，让老旧小区更新思想深入居民的心坎里，激发民众对于小区改造的热情。

2.2.1 营建人性化友好环境

20世纪初，由于我国还处于粗放型发展阶段，只追求满足人们基本的居住条件，而不太注重小区建筑、景观、人文和设施的设计，长时间的超负荷运行使小区“未老先衰”，导致小区环境质量尤为恶劣。在更新老旧小区时，既要深入思考现代生活方式，进行人性化居住空间的更新兼具精神的融入，还要提前预估未来人居环境需求，使其不仅提高人们的生活水平，而且朝着人性化的方向发展，为老旧小区的持续有机更新做好铺垫。作为人们每天居住、生活和休闲的场所，小区环境既要满足人们的安全性、功效性等基本生活需求，又要满足舒适性、美观性的精神需求，一切从“人”出发，为居民带来良好的使用体验、审美体验和情感体验。

2.2.2 重塑社区精神文化

社区的精神文化是指人们在社区生活、交往过程中形成的文化传统、风俗习惯和情感、态度与价值观体验等。老旧小区承载着人们对生活的记忆，有些小区还是城市发展的见证者。然而物质文化条件的滞后，使原有的社区文化逐渐淡化，一些居民的搬离使原有的社会结构出现了解体，居民对社区的归属感越来越低，因此在有机更新老旧小区的过程中，重塑社区精神文化必不可少。重塑社区精神文化主要分为两个方面，一方面要通过更新老旧小区居住空间环境、升级社区功能、优化社区服务来稳定居住人口，延续巩固邻里情感；另一方面要通过丰富居民文化生活、搭建社区公共服务平台、组织群众自我管理等形式增强居民的归属感。以老旧小区更新改造为契机，让社区文化重焕活力，散发出人性温暖，更符合现代人居生活理念。

2.2.3 落实建后长效机制，实现可持续发展

实施有机更新、改造，使老旧小区的居住环境越来越好，然而单纯的升级改造的成效有限的，还需要落实长效的管理机制，只有“更新与管理”并举，才能实现老旧小区的“新”，并使其成为常态。例如探索“三位一体”的管理模式，即政府引导、企业运作、业主自治。建立社区居委会实行监督与指导；根据老旧小区居民意愿引入专业化的物业管理单位，为居民提供专业化的物业服务；成立业主委员会对小区进行自我管养。老旧小区的升级是一项复杂的工程，往往以政府主导、公众参与、市场化运作的方式推进。老旧小区有机更新后实现可持续发展，需要根据小区具体情况探索多种管理模式，推进老旧小区管理的信息化、专业化、规范化、民主化和市场化，确保更新后的老旧小区管理常态化、务实化、长效化和制度化，巩固更新成果，促进城市健康可持续发展。

3 结语

老旧小区的有机更新是泰州向现代化都市发展必然面对且需要持续完善的基础性、长期性的建设过程。在新时代背景下，老旧小区更新升级，营造住宅区内健康的人居环境，提高老旧小区居民的生活质量，有着重要的现实意义，也是泰州市持续发展中亟须解决的问题。城市居住体系必然呈现老旧住宅区、新生住宅区并存且不断变化，老旧小区有机更新是基于社会发展的动态平衡，促使老旧小区动态化适应城市发展，这对于城市建设的可持续发展具有重要的现实意义。