当前环境下房地产企业融资问题与对策分析

贾丽娜

摘 要：我国目前房地产行业发展过程中最大的制约因素是企业融资，房地产行业一个比较明显的特点是前期投资规模大，而且回报周期比较长，所以支撑房地产行业发展的保障和动力是融资机制和金融机制。近些年来由于我国实行紧缩政策，房地产行业频繁出现资金不足的问题，因此开拓新的融资渠道显得尤为重要。本文分析了目前我国房地产企业在银行贷款、融资结构和融资成本方面存在的问题，并为房地产企业的多元融资提出对策，希望促进房地产企业高效融资。

关键词：房地产企业;融资;对策

2018年6月，发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，要求企业提交资金用途承诺。在此政策背景下，2019年上半年，房地产开发资金来源增速已回落到4.6%，其中金融机构贷款增速更是下降到-7.9%，销售回款的一个关键指标——个人按揭贷款增速也下降到-4%。这种情况下，房企不得不寻找其他有效途径来扩展自身融资渠道。在目前的发展状况下，房地产商面临着更多的难题，向银行贷款为主的资金来源是当前最大的问题，这就要求房地产企业要创新经营模式，推行更具吸引力的销售方案，还要积极的寻找新的融资渠道，打破传统思维的壁垒，加大创新的力度。

一、我国房地产企业目前融资问题

（一）过度依赖银行贷款，受政策影响较大

我国房地产企业的资金来源主要就是信贷，在这样的发展现状下，房地产市场很容易出现“蝴蝶效应”。目前，我国对于房地产行业的调控力度不断增强，使得房价在一个稳定的水平线上，这就造成了房地产企业承受更大的库存压力，缺乏足够的资金支持。依照目前的房地产发展现状，过度的依赖银行贷款存在以下缺点：

首先是房地产贷款风险上升和国家潜在金融风险。我国的商业银行面临着内在和外在的双重压力，既要满足内在的利益问题还要满足外在的需求问题，所以银行只有信贷业务这一项主要任务，这就造成了房地产企业过度的依赖。在这种情况下，如果房地产行业发生变故，企业失去偿还贷款的能力，就会造成银行体系的重大变故，严重的会影响金融市场的安稳，出现金融危机，造成国民经济的停滞甚至衰退。其次是房地产开发阶段的资金需求无法及时得以满足。 我国商业银行的信贷部门在对房地产企业进行贷款审核时，要求不断增多，信贷的供给量在不断的减少。在房地产企业进行开发时，面临巨大的资金压力、出现资金缺口主要在两个时间段：一个是要支付进行土地补偿和土地出让的费用，二是《国有土地使用证》到手后而《施工许可证》还未到手时，在这个时间，房地产开发商不满足商业银行下放贷款的条件，因此资金压力巨大，造成比较大的资金缺口。 最后是不利于企业内部资金结构的优化。 不同的融资模式对企业的运营产生直接的影响，对企业的财务风险、资金成本和之后进行的投资项目都有着一定的作用。目前的融资方式主要是以银行贷款为主，在这样的条件下，如果发生贷款下放不及时的情况，就会对整个项目的进程造成影响，一旦发生资金链断缺的情况，那么企业将会面临破产的危机。因此，企业要增强抗风险能力，努力发掘更多的融资方式，构建多样化的融资模式，优化企业资源，加快融资效率。

（二）创新意识欠缺，融资结构不合理

对我国的房地产融资方式比较后发现，各类融资方式都存在着适用范围小的缺点，除了商业银行的贷款外，其余的方式都没办法满足市场的需要。为了实现我国房地产行业不断发展的目的，必须要改变现在的房地产融资方式，转变单一的融资结构，积极创新更加有效的融资方式。银行通过短期存款来提供贷款资金。但是房地产行业对贷款的需求却不是短期的，只有长期的资金支持才能满足现在的市场需要，短期的贷款并不能满足房地产的发展，而且会对企业发展造成阻碍，因此，我国的房地产行业必须要扩宽融资的渠道。

（三）融资成本普遍较高

在银行不断收紧对房地产行业的贷款下，房地产企业面临的融资难题更难解决，自2018年来，我国的房地产企业进行融资的成本不断增加。第一，房地产企业在银行或者交易中增发债券、扩大融资的难度加大;第二，银行在对房地产行业的融资监管上日益严格，使得房地产企业进行融资的成本增加，资金紧张。当前，我国的融资结构需要进行大规模的整改，由于资管新规的实行，致使表外的融资出现了收缩现象。过去大资管的发展，造成了表内外在融资中分别都占有一半，但是现在表外融资有了紧缩，这对于之前依靠非标融资的企业来说，就要面对资金周转难的问题。

我国的货币政策在很长一段时间内都会保持一种中性稳健的形势，紧锁的信贷政策、宽松的货币政策和严格的监管会一直存在。这对于房地产企业的融资有了更多的难题，大部分房地产公司的债务大量到期，急需进行融资且融资的金额大，而且在外部违约风险不断加大的情况下，风险溢价也会有所上升，因此，信贷融资的成本可能依旧会保持高位或者是出现小幅度的上涨，所以，这要求房地产企业要积极主动地寻找更多的融资方式。

二、融资渠道紧缩环境下我国房地产企业融资对策

（一）加强内部融资

所谓内部融资，就是房地产开发商用企业内部资金对项目投资或使用多种不同的方式来增加自有资金。一般情况下，内部融资是不会有利息或者股息的，这就相当于，内部融资的过程是没有别的费用产生的，所以，企业更愿意进行内部融资。企业进行内部融资的资金不止来源于自有资金，还来自于房屋预售中的定金和全款。从房地产开发商的角度来说，进行房屋预售所收到的定金或者购房全款，既可以减少融资的金额，缓解融资压力，又可以让购房者分担一部分市场风险。尽管用这样的方式可能会使未来的利益有所减少，但并不会对整体利益产生很大的影响。

（二）適当银行贷款

在国家的政策规定中，银行是可以向房地产企业下放贷款，但是要按照规定的利率进行，收到贷款的企业要在一定的时间内还清银行的本金和利息。这样的贷款方式是房地产企业融资的主要方式，因为这种方法的融资成本相对较低，又可以在较短的时间里获得大量的资金。在房地产行业中，企业主要通过商业银行提供的贷款获得资金支持。可以理解为，在商业银行提供贷款的帮助下，房地产行业才得以成为国民经济的重要产业。不只是在中国甚至全世界的各个国家，银行贷款都是房地产开发企业的主要融资渠道，是房地产行业发展中最快速最便捷的融资方式。因此，房地产开发商更倾向于银行贷款这样发展完善的融资方式。

（三）加强股权融资

房地产企业上市后可以利用股权进行融资。企业进行股权融资以后，能够增加自有资金在总资产中的占比，企业的风险将会减少，在这样的基本条件下，企业的资本结构发生了优化。在资金面较紧的情况下，大部分上市的房地产企业在面临资金紧缺的情况时，也会选择配股或者增发股票的方式进行融资。

股权融资也是房地产企业较为常用的融资方式，它的优点有以下三点：首先，进行股权融资不会产生融资费用，不存在借贷关系，没有资金偿还的压力和时间限制，使得企业的债务风险降低;其次，股权融资所获得的资金会转变为企业的自有资金，这就使得企业的资金流动更加灵活;最后，房地产企业上市后，企业的知名度大大提高，拥有了品牌的口碑，加强了人们对企业的信任，有利于企业的楼盘出售。

三、结论

近些年我国政府缩减了房地产的融资渠道，使得房地产企业无法快速融资用于生产建设，这就需要房地产企业多了解各类融资渠道，综合利用这些融资渠道，本文在开展多元融资渠道对策中推荐了三种融资渠道：内部融资、银行贷款和股权融资，这三种融资渠道各有利弊，需要房地产企业根据自己的实际需求来合理搭配，扬长避短，只有这样才能在政策收紧的情况下更高效地融资。

参考文献：

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