浅析商品房买卖合同中“退款送铺”条款性质的认定

龚雪

摘要：房地产开发商为了吸引购房者购买商铺，在《商品房买卖合同》补充协议中约定“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”条款，对于该条款的性质认定实务中存在不同意见，“退款送铺”条款在性质上是属于违约责任还是属于附条件的民事法律行为，笔者根据审判实例进行深入分析后提出自己的法律分析。

关键词：退款送铺;违约责任;附条件的民事法律行为

近十多年来，房地产市场飞速发展，开发商为了吸引购房者，各种营销手段层出不穷，随之而来的是商品房买卖合同纠纷越来越多。在房地产领域中，商铺是专门用于商业经营活动的房地产，属于投资范畴，而并非刚需，相比于普通住宅，商铺的销售难度更大。近几年来，“淘宝”、“天猫”、“京东”、“拼多多”等网络购物流行起来之后，实体商铺的销售更是难上加难，商铺的开发商为了吸引购房者购买商铺，往往会承诺各种各样的条款。

笔者根据实践中自己办理的案件展开，就《商品房买卖合同》的补充协议中约定的“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”（简称“退款送铺”）条款性质的认定，根据法院的审判思路，提出笔者自己的法律分析。

案件基本情况：2012年，某房地产开发商为了吸引购房者，在签订《商品房买卖合同》的同时，与某一购房者签订了《补充协议》，根据《补充协议》的约定：“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有。”六年后，因商铺价格未翻番，该购房者起诉至法院，要求房地产开发商“退款送铺”，法院围绕“六年后商铺价格是否翻番”以及“退款送铺”条款性质的认定进行了审理。

法院的审判思路：法院认为，开发商与购房者双方签订的《商品房买卖合同》自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商以合同补充协议的形式单方作出承诺，其中包括商铺“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的内容。其目的在于消除购买商铺者的投资顾虑，促使交易的成立。从其承诺内容来看，开发商显然过于自信，甚至具有一定的盲目性和不计后果性，但其性质属于合同法中违约责任的约定。购房者已初步举证证明商铺和“六年后价格翻番”的情形相去甚远，而开发商并未就商铺“六年后价格翻番”提供任何证据，因此，开发商应当承担相应的违约责任。《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。开发商作出的该承诺无异于“自杀性条款”，有违公平原则，对违约责任的承担，回观“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的承诺内容，作为商铺投资者的买受人，应当知道其承诺极不可靠。结合《合同法》第一百一十四条违约金的有关规定，法院酌定开发商应承担的违约责任以购房者已付购房款的10%为宜。

根据法院的审判思路，笔者进行深入分析后提出自己的法律分析，就“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”合同条款性质认定，笔者的观点与法院的审判思路不同，法院认为“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的条款内容属于违约责任，笔者认为“退款送铺”的条款内容系附条件的民事法律行为。主要理由如下：

其一，根据《民法典》第五百七十七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由此可以看出，违约责任的构成要件包括了违约行为，违约行为又可细分为不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。然而“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的条款内容明显没有合同义务的约定，自然不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，即没有约定违约行为，进而不符合违约责任的构成要件，因此“退款送铺”条款性质不属于《民法典》违约责任的约定。

其二，根据《民法典》第五百零八条的规定“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定”，第一百五十八条的规定“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”。所谓条件，指当事人以将来客观上不确定之事实，作为决定法律行为效力的附款。1 从条件的概念可以看出，条件的主要特征是条件必须是当事人约定而不是法定的事实，条件必须是将来发生的事实，条件必须是客观上不确定的事实。再观“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”条款：首先，“退款送铺”条款是当事人之间约定的事实，是双方协商一致达成的合意，并将其作为合同的补充条款，而非法律规定的事实;其次，“六年后价格如不翻番”中的“六年后”就表明了“退款送铺”条款中的条件是将来发生的事实，而不是已经发生的事实或者現在正在发生的事实;再次，六年后价格是否会翻番是不确定的事实，在合同签订的时候，当事人是无法确定六年后商铺的价格是否会翻番的;此外，“退款送铺”条款所附条件是合法的事实，并未违反法律规定。故“退款送铺”条款完全符合附条件的民事法律行为的特征，该条款性质属于附条件的民事法律行为。

综合以上分析，笔者认为开发商与购房者双方签订的《商品房买卖合同》中补充条款内容约定的“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”条款的性质并不属于违约责任，应认定为附条件的民事法律行为。

参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社第五版，第188页

（浙江兴嘉律师事务所）