关于城市拆迁涉及征地房屋面积测量分析

摘要：城市拆迁是城市现代化的重要内容，房屋面积测量是城市拆迁的重要内容，关系到土地征用和房屋征收的补偿，与被拆迁人的利益相关。随着城市化的发展，城市拆迁和房屋征地不可避免，城镇化过程中典型的特征就是城中村和郊区的拆迁改造工程，为了改善居民生活环境，节约土地利用效率，优化土地配置，需要对房屋进行拆迁，征收土地用于城市建设和发展。本文结合具体的城市拆迁工程项目，分析其中房屋面积测量存在的问题，探讨征收房屋面积测量的措施与方法，以期为相关研究提供参考。

关键词：城市拆迁，拆迁测量，房屋面积;测量

Abstract： Urban demolition is an important part of urban modernization， and housing area measurement is an important part of urban demolition， which is related to the compensation of land expropriation and housing expropriation， and is related to the interests of the demolished. With the development of urbanization， urban demolition and housing land acquisition are inevitable. The typical characteristic in the process of urbanization is the demolition and reconstruction project of urban villages and suburbs. In order to improve the living environment of residents， save land use efficiency and optimize land allocation， it is necessary to demolish houses and expropriate land for urban construction and development. Combined with specific urban demolition projects， this paper analyzes the problems existing in house area measurement， and discusses the measures and methods of house area measurement， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Urban demolition， Demolition measurement， Housing area; Measurement

随着城市化的发展，城市拆迁和房屋征地不可避免。为了改善居民生活环境，节约土地利用效率，优化土地配置，需要对房屋进行拆迁，征收土地用于城市建设和发展。房屋拆迁和土地征收关系到被征收人的利益，也关系到企业和政府的权益，其中，拆迁房屋面积是影响被征收款的关键因素。对于房屋货币补偿而言，房屋面积是进行房屋拆迁补偿的依据。对于房屋拆迁补偿而言，准确的房屋面积的测量，对于拆迁工作的开展及保护各方的利益十分重要。但是在实际拆迁房屋的测量中，受到各方面因素的影响，拆迁房屋面积测量往往不符合實际房屋面积，影响拆迁工作。本文对拆迁房屋面积测量进行分析，探讨影响面积测量的因素，期望能够推动拆迁工作的开展。

1 拆迁项目和拆迁赔偿概述

1.1 拆迁项目概述

本文所研究的项目是某市的拆迁项目。为了将城市市区发展成为山水城市，推进基础设施建设，市政府招商引资20亿推动城市建设。整个城市建设工程包含83个工程项目，其中一个工程项目是堤围工程。整个堤围工程全长32km，而且堤围工程能够起到防洪的作用，也能够作为道路交通和景观工程。但是堤围工程有居民居住，为了不影响堤围工程进度，需要对堤围工程的居民进行拆迁。堤围工程拆迁工程范围广，任务重，而且时间紧迫，为了更好地开展拆迁工程，需要对房屋进行准确测量，确保拆迁工程顺利进行[1]。

1.2 拆迁赔偿

在此次的堤围工程拆迁中，需要拆迁的赔偿户高达数千人，赔偿户数多，赔偿金额高，为了缓解赔偿矛盾，实现和谐拆迁，需要开展有效的拆迁测量，确定赔偿标准。在此次工程拆迁中，市政府按照以下标准明确拆迁赔偿标准[2]。

第一，实地勘察，对于建筑物进行编号，确定待拆迁建筑物的年限以及相关资料，形成建筑编号。第二，确定坐标，根据最新地形地籍图，明确建筑物的位置，结合以往的建筑资料，确定建筑物位置以及年限。通过明确建筑物年限，从而得到比较精确的建筑物资料，以此作为赔偿标准[3]。

2 征地房屋建筑面积测量内容和依据

2.1 房屋测量概述

拆迁房屋测量是对待拆迁的房屋面积进行测量，从而为房屋拆迁赔偿提供依据。作为拆迁的房屋必须满足一定的标准，房屋必须具有房屋的功能和结构，具备上盖和围护结构，并且具有一定的层高，属于永久性建筑[4]。

2.2 拆迁房屋面积测量作用

拆迁房屋面积测量是拆迁工作的重要环节，也能够作为拆迁赔偿的主要依据。在拆迁准备阶段，对房屋进行实地勘察，包括对房屋的建筑面积、装修情况等进行调研，能够为后续的拆迁提供依据。在房屋拆迁过程中，受到历史因素的影响，房产登记和实际的建筑面积可能会存在不符的情况。做好房屋面积测量，能够明确实际面积，便于拆迁工作的开展。

选择专业的测量团队和测量方法，有助于平衡拆迁双方的争议。由于测量单位是第三方角色，相对中立，测量单位将测量结果告知双方，能够减少争议。对拆迁房屋面积进行准确测量，从技术的角度解决存在的问题，可以有效减少测量中的矛盾[5]。

2.3 房屋拆迁面积测量依据

根据房屋所在地区不同，可以将拆迁房屋分为城市拆迁房屋和农村拆迁房屋，具体的测量依据为以下几点。（1）城市拆迁房屋测量依据，城市拆迁是城区内的房屋拆迁，由于城市主要是以商品房为主，因此，依照《房产测量规范》中关于成套房屋建筑测量的相关依据进行测量，（2）农村拆迁房屋测量依据，农村和城市的土地和房产制度有所不同，因此面积测量有别于城市房屋，农村房屋主要是自建房，不具备商品属性，工程属性更加突出，因此需要以《建筑工程建筑面积计算规范》进行面积测量。

3 房屋测量程序与方法

3.1 确定拆迁测量范围

根据城市规划的总体需求，明确拆迁范围，结合片区图，明确各个小区的位置与范围。选择用不同的颜色表示拆迁区域，如果实际区域与拆迁图不符，需要标明，对建筑物进行独立编号后，对拆迁图进行有效补充。为了确保拆迁的准确性，需要明确拆迁区域内部的围墙，标明围墙的高度与厚度，明确拆迁范围和依据。

结合拆迁规划，确定拆迁的路线。由于这次工程的拆迁范围大，拆迁路线长，因此可以选择不同的方式确定拆迁范围和拆迁路径。第一，选择笔记本量取的方式，对房屋密集的区域开展测量。第二，使用RTK方法将事先录入的数据进行分析，选择实地放样的方式开展测量规划。第三，选择全站仪进行测量规划。

3.2 房屋面积测量准备

在确定拆迁范围后，开始进行房屋面积测量的准备工作。以3～4人为一组开展测量，选择资深的测量工程人员，同时要做好仪器准备。选择全站仪、钢尺、皮尺、手持测距仪、红外测距仪、记录表格等工具，与产权人员沟通，开展测量工作。为了保障测量精度，需要定期对测量工具进行检查，确保测量误差在允许范围内[6]。

3.3 外业测量

外业测量主要是开展实地打眼测量，根据建筑物的归属不同，外业测量方法也有所不同。具体而言，外业测量主要内容如下。（1）城市国有土地房屋测量城市国有土地一般具有房产证，房产证具有详细的房产信息，但是由于各种历史原因，房产证上面的房屋面积可能会和实际面积有出入，因此，需要进行重新测量城市国有土地房屋，首先要确定共同部位，以房产测量规划为依据，共有部位需要进行面积分摊，确保测量准确性，同时要明确测量位置，对房屋尺寸进行测量，如果外围尺寸不能直接测量，可以测量净空长度及墙厚确定外围尺寸，为了保证测量的准确性，需要测量3次取平均值，如果是共用墙体，可以直接测量进行分摊，阳台可以选择图形分割法进行处理并测量。（2）农村集体土地房屋测量，农村集体土地房屋主要是宅基地建设的房屋，一些房屋缺乏房产证，因此需要实地测量，由于农村房屋没有分摊的问题，因此直接测量即可。（3）拍摄数字照片，对房屋面积进行测量，如果存在多个产权人，需要分开测量，产权明晰，准确测量房屋建筑面积、楼层情况、基底面积，并且按照编号拍摄实景照片，为后续的分析提供依据。

3.4 内业处理计算

在外业实测的基础上，对于测量的房屋面积进行计算就是内业处理，根据房屋面积的测量依据不同，需要选择不同的方法进行处理计算，具体的内业处理计算方法如下。（1）国有土地房屋面积计算，以栋为单位，对拆迁区域内的房屋面进行计算，首先计算产权单元内的套内面积，包括使用面积、墙体面积和阳台面积，其次对共用部位，需要在确定产权所有者的基础上，按照分摊的方法进行计算，确定房屋的产权面积。（2）农村集体土地房屋面积计算，农村房屋一般无共用部位，因此按照外业实测数据进行计算，如果房屋形状不规整，需要对房屋进行解析，从而得到内业数据，可选用软件进行自动化处理计算，提升内业资料处理效率。（3）资料整理汇总，将拆迁区域内的资料进行整理，得到小区内部建筑物数量、每栋建筑物的面积、墙体体积等资料，形成以小区为单位的资料，对所有资料进行编号，附上数字照片，整理资料后提交主管部门。

4 房屋建筑面积测量要点

4.1 测量质量控制

第一，在进行房屋面积测量时，要求测绘人员、产权人及拆迁办工作人员到场，测量完成后，经相关人员签字确认后，形成有效数据。第二，除了测量房屋的面积之外，还需要搜集房屋的土地使用权证和房产所有权证，对比数据，与实测结果进行分析。第三，需要控制测量精度，需要保存到小数点后面3位，且需多次测量取平均值。为了便于后期计算，可以测量建筑物边界长度，标注相关尺寸。

4.2 选择合理的测绘技术

为了保证房屋面积测量的准确性，需要选择合适的测量技术。从拆迁工作的初始阶段开始，就选择具有相关资质的测绘单位入户调查。测绘单位结合房屋相关资料，选择合适的测绘技术，对房屋面积进行准确测量。在测量之后，对数据进行整理分析，形成行之有效的测绘结果。房屋面积测量的作用之一是减少测量矛盾，因此需要确保测量精度，保证数据的准确性与精确性。一方面，能够高效率地完成测量工作;另一方面，测量的结果也要得到各方的认可。

4.3 选择合适的测量标准

房屋面积服的测量必须明确各个结构的组成及测量依据，对于共用区域，需要选择分摊的方法进行测量。走廊和阳台与套内建筑面积的隔墙，一半计算进入外墙，一半计入套内面积。房屋外墙边长的实测时，除了记录总长度，还要对贴饰面厚度进行测量。一般房屋面积测量执行二级标准，测量条件较差的县城和农村可执行三级标准，房价指数较高的地段选用一级标准。

4.4 测量面积争议处理

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的内容，对于测量面积存在争议的，由被征收人申请复核，自行选择符合要求的测量估价机构，按照统一标准出具评估报告。经过估价专业委员会做出权威机构结论，测量估价单位遵循独立、客观、公正的原则，确保测量结果的准确性。

5 结语

城市化是现代社会发展的主要趋势，而房屋拆迁是城市化发展的重要内容，拆迁房屋面积测量对房屋拆迁具有直接影响。对于房屋拆迁而言，房屋面积测量不仅关系到被拆迁者的补偿，也关系到拆迁款的合理运用。选择合适的测量技术，根据房屋种类选择相关依据，对房屋进行合理测算，对于减少拆迁矛盾，确保拆迁工作顺利进行具有重要的意义。

参考文献

[1]李童童.村民社会资本对其拆迁满意度和获知信息的影响[D].济南：山东大学，2020.

[2]张远.农村房地一体确权登记关键问题的研究[D].赣州：江西理工大学，2019.

[3]刘敏，张启超，赵彬，等.基于低空无人机倾斜摄影测量在农村房屋不动产登记权籍调查中的应用[J].测绘与空间地理信息，2020，43（1）：181-183.

[4]刘芊妤.我国不动产测绘工作的现状及对策分析[J].科技创新导报，2020（7）：25，27.

[5]段明霞，郭光明.无人机航空摄影测量在征地拆迁工程中的应用[J].工程勘察，2021，49（1）：62-66.

[6]马香莲.测绘地理大数据在城乡规划中的应用研究[J].科技创新导报，2020（3）：128-129.

作者簡介：刘兴龙（1975.9-），男，汉族，湖南宁乡人，本科，测绘工程师，从事测绘、规划执法、征地拆迁工作。

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