预售商品房网络司法拍卖探析

王利军

摘要：网络司法拍卖预售商品房的性质、预售商品房网络司法拍卖的性质、预售商品房预告登记效力等理论争议尚未定论，预售商品房网络司法拍卖实践已迅猛开展。随之而来的网络司法拍卖预售商品房的不动产登记问题，强制执行申请人、强制执行被执行人、拍卖竞得人、房地产开发商及按揭贷款银行的权利保护与限制问题，均亟需解决。当务之急是在现有理论、法律和实践基础上，改良现有的规则和做法，平衡各方当事人的利益，合理分配人民法院、各方当事人的权利义务和责任。

关键词：预售商品房;网络司法拍卖;预告登记;不动产登记;优先受偿权

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）12-0059-64 收稿日期：2021-11-22

近30年来我国房地产业得到快速发展，但房价涨幅过快、房地产过度炒作等问题也随之而来。近几年，政府不断加强房地产业调控力度，提出“房住不炒”，实施“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产政策。在此大环境下，部分购房者尤其是炒房者资金链条断裂，预售商品房频频登上网络司法拍卖平台。预售商品房网络司法拍卖的一些理论问题尚存诸多争议，实践具体操作问题频出，难以适应预售商品房网络司法拍卖实践的迅速发展。

1 預售商品房网络司法拍卖现状

本文所称的预售商品房，指商品房预售交易行为法律关系的客体，即已取得商品房预售证书、尚未取得不动产权证书的商品房期待权;预售商品房网络司法拍卖，指人民法院通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式依法公开处置预售商品房的行为。……