房地产开发项目策划与规划设计的探讨

付承彪

上海首创正恒置业有限公司 上海 200000

引言

就房地产行业本身来看，其经常会涉及高额数字，少则几千万，高达几亿元，一个项目也会花费较多的时间、人员与资金成本，其具有较大的影响，甚至对一个公司的命运具有决定性作用。因此开发商在开发项目的过程中，通常是十分谨慎的，在项目开始之前，需要对其进行全方位的调研评估，在此情况下，在房地产行业的发展中，一个衍生行业应运而生，那就是房地产策划业。从某种意义上来说，房地产策划是房地产业的衍生物，因为其是基于房地产产业的存在而产生的。房地产策划主要是指在对区域房地产市场进行充分分析的基础上，然后再评估某个房地产项目，对其进行设计、包装，使其与市场需求相符，并能满足目标客户的需求的这一过程。随着房地产行业的繁荣发展，就目前市场情况来看，已经不再是卖方市场，更加趋于买方市场，在这一过程中，房地产策划发挥着尤为关键的作用，其与房地产行业具有密切的联系，随着市场的发展而不断发展，逐渐趋于成熟的趋势。而且通过对房地产市场的发展脉络进行分析，可以更加深入和清晰的了解房地产策划的发展轨迹。

1 房地产策划业的发展脉络

1.1 在产品观念时代，策划找感觉

就房地产行业的具体情况来看，其正处于市场化发展的道路，开发商手中握有各种资源，其中既包括资金，也包括土地等。在这一过程中，开放商会进行思考，考虑什么项目具有最大的经济效益，思考自己开发什么项目。而且，也会对项目进行策划，但是这时的策划具有局限性，因为其仅仅局限于企业领导和几个专家，他们对项目策划展开讨论，然而却对最重要的市场调研有所忽视，具有较为强烈的主观色彩，每个人在对项目进行策划的过程中，完全依据自己的感觉。而在这一过程中，感觉具有随意性，很难确定其结果如何。如果策划者的感觉对了，那么项目也可以获得成功，但是如果感觉不对，项目成败很难分析。在我国房地产行业中，一直都存在着许多的空置房，并且这数量并未逐年减少，之所以会产生如此多的空置房，其从某种方面和感觉型策划脱不了关系。在以往很长的一段时间里，房地产行业对策划的理解过于狭隘，认为其仅仅是广告策划，认为广告公司就是房地产策划专家，其中最突出的表现就是基于以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别，也就是卖点，将其作为宣传推广点。

1.2 在准营销观念时代，策划找概念

随着注意力经济时代的到来，房地产行业产品同质性的现象突出，因此产生了房地产市场的概念之战，即通过附加意义的概念对房地产进行炒作，炒作地铁、公园等概念，其在当时的房地产行业也成为一种时尚行为。同时，对于房产，消费者有自己的需求，同时也有自己的关注点，而消费者的潜在需求备受广大开发商的关注，因此开发商在对房地产进行策划的过程中，更加注重市场的空白点。从某种方面来说，这是一种进步，是统一概念下的多个层次[1]。

2 房地产开发规划设计的要点

2.1 总体开发设想

房地产商在拿到项目用地之后，首先会对政府的相关要求进行充分的考量，了解地块未来的发展方向，对物业种类、周边配套设施等种种因素进行充分的考虑。在这之后，对企业自身的发展规划进行充分的分析，然后将二者结合起来，明确本地化的项目地位。在实际操作的过程中，需要从以下几个环节着手：第一，对企业的现金流进行合理的考量，并在项目开发的过程中，严格的控制现金使用情况，合理使用资金。第二，重视政府的相关规划，并对其予以大力的支持。第三，对项目的土地条件进行充分的分析，了解各个方面的内容，从而更好地对其进行开发。第四，在房地产开发中，销售的速度是重中之重，对于房地产商来说，其也是关键环节，因此一定要把握销售的速度，严格对其进行监控，优化销售手段，增加销售量。第五，在房地产项目开发，客户群体尤为关键，因为目前的房地产更多的是买方市场，所以充分调研目标群体的具体需求是必要的，这样才可以开发出成功的房地产，使其在目标的客户群体中备受欢迎。第六，在设计房屋单价的过程中，一定要对具体情况进行充分考量，而且也要考虑周围的环境，使房屋的单价具有科学性。第七，在对房地产项目进行开发的过程中，开发商自身发挥着十分重要的作用，因此一定要了解开发商擅长开发的类型，这样才可以使其更好的开发房地产项目，提高房地产项目开发的质量与效率，使其获得最大的经济效益。第八，在房地产开发中，开发商发挥着十分重要的作用，一定要对开发商的需求进行观察，在对项目进行策划的过程中，一定要重视开发商所要求的利益，并尽可能使规划与之相符。同时对于开发商明确的一些品牌，也应该规划设计其中，从而使规划设计与开发商的预期相符。在实际操作的过程中，一定要将以上八点相结合，这样可以明确项目定位。在这之后，需要结合政府的建设周期、公司的现金流等指标，根据实际情况，制定切实可行的开发周期。

2.2 道路系统规划

在城市发展中，路网是十分重要的，其在城市发展中发挥着骨架作用，因此科学合理的设计路网是必要的，这样才可以使城市的品质感和通畅感有所提升，而在对居住小区进行设计的过程中，也应该遵循这一理论。在项目规划设计中，设置便捷的路网系统是其重要的组成部分。目前，私家车的数量在不断增加，一家一部车基本已经成为现实，甚至出现了一家几部车的情况，由于车辆的增加，不仅使城市道路具有更大的压力，同时也使房地产项目开发具有更大的压力，对其提出了更高的要求。在小区内部，为了使行人可以安全的行走，行车不会干扰行人，在对路网进行规划设计时，应该使道路人车分流，即将人行道路和车行道路相分离。汽车在驶入小区之后，可以到停车位或者地下停车库，尽可能少或者不在小区道路上行驶。随着汽车数量的不断增加，不仅需要小区更加科学合理的设计道路系统，而且也需要小区的停车位数量与汽车的增长量相符。

2.3 配套公共服务设施系统规划

在房地产开发项目中，项目配套公共服务系统尤为关键，因此应该对其进行科学合理的规划设计。在对其进行设计的过程中，首先应该对项目居住人口的数量进行充分的考量，然后再对公共配套服务设施进行合理的配置，一定要使其数量与居住的人口数量相适应，并且其在小区中的分布情况具有合理性，进而可以为小区的每位居民提供便利，同时在规划设计的过程中，应该具备长远眼光，需要对后期管理和经营的一系列问题进行充分考虑[2]。

2.4 综合管网的规划

综合管线的规划主要是指综合设计小区的各种管线，在这一过程中，如果规划不当，或者出现问题，那么将会对小区产生极大的影响，使小区出现停电停水的情况，无法居住。由此可见，综合管网的规划是十分重要的。小区的管线涉及的内容较多，其既与强电有关，也与污水、雨水等有关。在对管线的接口等进行位置规划的过程中，其中涉及各种各样的问题。因此设计师应该根据实际情况对其进行合理的规划，这样不仅能降低项目开发成本，而且也有利于后期管线验收成功，使小区可以顺利交房。

2.5 绿化与景观系统规划

随着社会的不断发展，人们已经不存在温饱问题，因此其具有更高的生活要求，对居住环境具有更高的要求。在对小区进行评判的过程，优美宜人的园林景观是重要的评价标准。因此，在对居住区项目进行规划设计的过程中，房地产开发商应该明确建设目标，明确重要内容，有所取舍，可以基于人们的实际需求，适当的增加建造成本，减少建筑量，增加绿地面积。而且在同一地块容积率一样的情况下，房地产开发商可以增加建筑物的高度，从而使建筑物的占地面积有所减少，通过这一方式，可以增加小区的绿化面积，使小区具有更好的景观环境。同时在对建筑进行设计的过程中，应该将景观设计师的想法融入其中，从而为后期的景观设计留有足够的空间。

2.6 生态与节能规划

国家鼓励节能减排，因此房地产开发商也应该响应国家政策，在满足居民的生活质量需求的基础上，将生态节能设计规划融入房地产规划设计中。在对项目进行规划设计的过程中，应该在其中融入节能减排的因素，比如科技、生态等。同时也应该尽可能多地使用新技术和新能源，达到节能减排的目的，这样也可以使居民的舒适度有所提升，使开发商的开发成本有所降低，一举三得[3]。

3 结束语

就我国目前房地产行业的具体发展情况来看，其与发达国家仍然具有一定的差距。因此在对房地产进行策划与规划设计中，应当充分考虑各种各样的因素，基于目标群体的需求，然后再对房地产进行规划和策划和设计，这样才可以使房地产项目更加满足市场的需求，更受目标群体的欢迎。除此之外，在这一过程中，也应该对目标群体的潜在需求予以重视，重视小区的绿化，响应国家的节能减排政策，大力采用新技术、新能源，为居民提供更加舒适的居住环境，降低开发商的开发成本，促进我国房地产开发行业的进一步发展。