中国自建自营式长租公寓财务问题探讨

上海新黄浦实业集团股份有限公司

引言

党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来，“租购并举”“房住不炒”成为近年来中国楼市的主旋律。由于目前国内一线、新一线城市房价居高不下，而流动人口数量随着城市化的进展不断攀升，且购买力有限，中国住房租赁市场潜力巨大。随着现代青年人对房产观念的转化和对生活品质的追求，屋内设施完备、装修风格简约、社区配套齐全的长租公寓，势必成为住房租赁市场的偏好，稳定持续的客源亦成为推动长租公寓行业发展的有效动力。因此，发展长租公寓不但对租购并举的住房制度建设有重要意义，而且对于推动人才安居和城市稳定发展具有更深远的社会意义。

一、中国长租公寓行业现状

就目前国内长租公寓行业现状来看，各长租公寓品牌的生存状况并不乐观，管理混乱、运营成本高、资金链紧张、盈利困难成为长租公寓市场目前尤为突出的问题。2020年的新冠肺炎疫情，恶化了长租公寓的空置率以及资金压力。近期，多地长租公寓出现“暴雷”现象，市场头部企业蛋壳公寓亦深陷“跑路”“倒闭”等负面消息，引起社会广泛关注。上海、成都、广州等地发布了《住房租赁风险提示》，提示租户谨慎选择租赁房源，并警惕付款周期过长等风险。而造成目前这种局面的主要原因是：目前国内长租公寓大都采用本质为“二房东”的商业运营模式，即长租公寓运营方从房东处承租住房，经装修后转租给租户。……