香江控股：关联现金收购恐爆雷

薛宇

2021年以来，香江控股（600162.SH）盈利大幅上升，前三季度实现净利润2.19亿元，而上年同期为亏损。2021年是香江控股重组业绩承诺的最后一年，截至2020年年底，累计实现的净利润与承诺值尚存在9亿余元的缺口。在相关项目销售缓慢、部分土地迟迟未开工的情况下，根据上半年惨淡的预售及结转情况来看，标的完成业绩承诺的难度非常大。

香江控股以巨额现金收购控股股东及关联方去化不畅的开发项目，无疑是肥了大股东，损害了上市公司其他股东利益。截至三季度末，公司归母权益52.80亿元，远低于定增募集资金规模73.02亿元。除了进行上述失败收购，公司募集资金中大部分用于项目开发，但是这些项目的去化大都十分缓慢。此外，公司从实控人处收购的商贸运营业务在承诺期后业绩也开始下滑。

业绩承诺难达成

2018年，香江控股完成重大资产重组，公司以支付现金的方式购买控股股东南方香江持有的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业（下称“天津三公司”）各65%股权，交易对价合计为25.02亿元。公司以巨资现金收购，控股股东无疑是最大受益者。

天津三公司原是南方香江的房地产开发业务管理和运营平台，项目地块位于天津市宝坻区京津新城，以普通商品住宅为主，同时配套部分商业物业。经评估，天津三公司截至评估基准日净资产值为-4667万元，评估值38.49亿元，评估增值額38.95亿元。

超高溢价之下，交易对方南方香江承诺，2018-2021年标的资产的扣非净利润累计值分别为3.53亿元、4.41亿元、3.76亿元。……