物管行业危、机并存

林晖晖

自 2017年底房企大规模分拆旗下物企上市至今，物管板块已成为具备一定规模的细分行业。在恒生的行业分类下，目前该板块有54家上市公司。在前十房企旗下物企中，仅有万科旗下的万物云与龙湖智慧服务尚未上市。而在2021年的11 月，万科已通过分拆万物云上市决议。

2019年、2020年是物管板块价值发现大年，板块整体涨幅巨大。

在2021年的4月19日，恒生推出了恒生物业服务及管理指数。指数由30家最大并于恒生行业分类系统的业务子类别中被定义为“物业服务及管理”的企业组成。基期是2018年12月31日，基值是3000点。到6月30日，指数点位达到最高点10672.19，相较于基期涨幅256%。

而后，出于对政策以及关联方信用风险的担忧，整个板块开启了下跌之路，当前恒生物业服务及管理指数5200点，与最高点相比，近乎腰斩。虽然板块整体是下跌趋势，但在板块内部是有所分化的。

具体来看物管行业的主要业务模式，前期受追捧的原因，当下应注意的风险点及未来的看点。

业务模式不复杂

物管行业主要有五大业务类型，分别为物业管理、业主增值服务、非业主增值服务、城市服务和三供一业。

物业管理又可以分为两大类，住宅物业和非住宅物业。非住宅物业可以简单分为商场物业、写字楼物业和公建物业。

住宅物业的主要收入来自物业费。物业费也就是在管面积 * 单价。因此增加物业费收入可以从增加在管面积和提高单价入手。

业主增值服务包括家政、装修、房屋经纪、车位销售、电梯广告、社区团购、快递驿站等。……