公租房能否一并办理首登与在建转现房抵押

徐映雪

案   例

A公司申请一并办理a建筑物的首次登记与在建建筑物抵押权转建筑物抵押权登记。经核实，a建筑物中的4层商品房及2层公租房都存在在建抵押，能否按A公司的申请一并办理？

分   析

第一，公租房能否办理在建工程抵押？

在2019年1月1日《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔2018〕106号）正式实施前，由于相关法律法规均未明确，各地对此问题存在不同的观点。有观点认为，公租房是具有公益性质的配租型保障房，所占用土地为划拨用地，所有权和使用权分离，性质比较特殊，如办理了在建抵押则后期不能通过销售的方式回款解压。万一形成了烂尾楼，登记部门可能因此而担责，所以为了规避登记风险，不予办理公租房的在建抵押业务。

另一观点认为可以办理。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”由此可见，公租房所占用的划拨土地使用权是可以进行抵押的，只是抵押权人在实现抵押权时应先行缴纳土地使用权出让金。《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”中，并没有对在建工程的房屋性质予以限定，也未明确指出政策性住房不能办理在建抵押。……