保利物业：从硬空间到软基建

摘要：后疫情时代，物业管理行业的价值被重新看见与发掘。新科技、新社区、新服务……物业服务企业的努力让业主感受到物业新价值。保利物业提出5G产品服务包、4大样板工程、3大支撑体系，通过自身实力过硬叠加央企特有的企业基因，在物业管理行业飞速发展的当下，提出了极富建设性的意见，同时将全行业的站位得到了一次全新的升级。

关键词：新物业;大数据服务;软基建

中图分类号：F293 文獻标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）04-0070-73 收稿日期：2021-02-17

作者简介：袁益，上海帷米商务信息咨询有限公司，“物业深度观察”资深作者。

在当下整体物业管理行业飞速前进的今天，物业的“新”总会三不五时地拿出来讨论一番，而不同企业的眼中，物业的“新”也不尽相同。而时代所赋予这个行业的新价值，在不同类型的企业中也引发了各式各样的讨论，热度空前。作为物企中的国家队，保利物业自然也没有缺席这场覆盖全行业的讨论，而他们给出的观点，相比于此前行业中盛行的各种其他观点，可能是站位最高的。

保利物业认为，物业的本质，是对人的服务;行业的未来，将从硬空间走向软基建;保利物业作为央企物业，代表了大物业时代的国家力量，以“善治善成、服务民生”的理念，致力于打造大物业生态平台的首席运营商。

1 从硬空间到软基建

紧密结合国家发展新格局，自上而下来进行物企自身发展的战略思考，保利物业这一次毫无疑问成了行业里的“先行者”。保利物业自上而下的思考究竟有多深刻，同时又能给行业中带来多大的变化，就成了全行业都非常关注的焦点之一。

在保利物业看来，物业的本质是对人的服务。在国家战略的推进落地中，突破了物业管理围墙边界后的物业行业，应该进行第二次升位。到目前为止，物业行业经历着两次大的突破。第一次突破，是空间边界的突破，从社区走向了城市。物业的第二次突破，是行业定位的突破，从硬空间走向软基建。空间的管理，实质仍然是产品思维，而行业的发展，应该站在更大的时代背景和国家战略下去构思。只有时代下的企业，也只有国家战略下的企业机遇。基于此，保利物业以“大物业时代的国家力量”定位自身，并以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径，持续深耕城市业态和城镇全域，全方位践行“善治善成 服务民生”的企业理念，致力成为“大物业生态平台首席运营商”。

国家在建设成为社会主义现代化强国的过程中，需要两种基建。一种是以5G、特高压为代表的新基建，这是国家经济发展中的硬核支撑。而另一种，是以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为代表的软基建，它是国家发展中民生福祉的柔性保障。代表着国民幸福指数。在保利物业看来，走到了大物业阶段的物业服务，就是软基建中的重要力量。

2019年6月20日，保利物业在中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》上正式提出“大物业”战略。大物业就是全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业。

而升格至软基建的重要力量之后，保利物业认为，物业服务将助力实现公共服务的扩大化、均等化、智慧化;助力实现公共配套的专业化、品质化、精细化;助力公共资源的集约化、高效化、共享化;助力公共环境的净化、美化和亮化。

软基建的重要力量究竟如何体现？2020年开年的疫情实际上已经给出了答案。2020年上半年疫情突发，保利物业在国内600多个社区构筑了人员排查的防线、系统消杀的屏障，为社区居民日常生活提供各类保障。在武汉的33个小区，保利物业运送和分发的生活物资，达到257602份。

与此同时，保利物业在近30个乡镇以网格化的方式勾勒了一条条守护线。在西塘，确保外出返回的每一人都登记、排查，确保在住的每一户，都走访、记录。在保利物业服务的武汉小区，居民感染率仅为武汉市全体水平的十分之一，甚至有零感染小区;保利物业服务的乡镇，没有出现一例外地输入型感染;服务的交通业态，没有漏掉一个疑似病例。这些软性服务构建起的硬性防火墙，都是物业作为软基建的力量体现。

保利物业是目前首个站在国家发展格局角度，自上而下对自身物业服务进行升格的企业，然而从另一方面来说，也恰恰是其央企的属性，让保利物业在观察行业时能够慧眼独具，将行业发展和国家发展新格局紧密联系在一起。此前行业中的企业提出新战略时更多会瞄准物业发展的内核进行延伸，而保利物业则准确揭示了物业和国家发展这一大课题之间最直接、最紧密的关系，这个举动不仅让全行业开阔了自身视野，更重要的是提升了物业人在国家建设中的自豪感和使命感。

2 城镇服务持续深化

事实上，在行业内谈起城镇服务，大多数时候都绕不开保利物业。尽管当下切入城市服务的企业日益增多，然而在城镇这个城乡二元结构稳定器上交出完整答卷的，至此市场上仅有保利物业一家。

2016年，保利物业就进驻浙江省嘉善县西塘古镇景区，对商户经营和景区秩序推行“先服务、后管理”。保利物业进驻西塘景区后，极大地改善了西塘景区风貌与治安秩序，古镇焕发新颜，景区资质荣升为5A。有了专业服务的保障，景区客流量、收入均有大幅度提升。基于此，保利物业沉淀出“景区服务管理模式”，构建了镇域公共服务相关经验，接连拿下景区周边多个项目。

次年，保利物业入驻天凝镇开展城镇全域化管理。其与天凝镇政府共同探索“三位一体”发展之路，将“亲情服务理念”输出到乡镇，并借助信息化平台改善天凝镇生产、生活和生态环境质量。保利物业因此成为全国首个提供乡镇公共治理的物企，翻开我国城镇创新社会治理的新篇章。

除了上述西塘和天凝之外，保利物业在同属于嘉善县大云镇、陶庄镇，以及嘉善周边的上海宝山区罗店镇、杨行镇均有项目落地，并逐渐拓展至辽宁孤山镇，重庆贾嗣镇、永城镇、羊角镇，山东郯城县红花镇等其他乡镇具有布局。

更重要的是，将物业服务从硬空间升级到软基建，城镇服务同时也是保利物业实现这一升级的重要战略路径。根据战略路径，保利物业以城镇服务为核心载体，发布“镇兴中国”公共服务产品体系——5G产品服务包、4大样板工程、3大支撑。

具体来看，5G产品服务包方面，围绕政府精细化、网格化治理需求，打造“网格化基础治理”，覆蓋综合监管、环境监管、交通协管以及市场监管，以更集约的人力资源，覆盖更全面的区域管理。

围绕政府对于生态治理、环境保护、生活基础需求提升的需求，推出“一体化市政服务”，重点锁定环卫生态、轨道生态、水域生态、人居生态四个维度，以专业化的服务全面提升城镇外在形象和内在居住体验。

围绕政府老旧小区改造、精神文明建设需求，保利物业提供“一站式城镇焕新”，从安全新居、美好新貌、生活新享、人文新风出发，以4R服务流程落位于老旧小区改造及后期配套服务，并以党建引领带动乡风建设。

针对城镇智慧化管理和产业运营，保利物业打造了“智慧化民生配套”以及“定制化产业赋能”，为城镇管理和产能提升赋能。

4大样板工程是指创业市集、银发广场、议事大厅、数字中心。其中，创业市集鼓励城镇自有产业发展，并通过保利的“盈和生态圈”增值服务体系，将产品带到保利覆盖的170多个城市，鼓励年轻人留乡创业，留住年轻人。银发广场通过引入保利系统内专业养老资源，为城镇老人提供文化、健康、艺术等培训和服务，丰富和提升老年人生活品质。

议事大厅以党建为引领，红色物业为特征，充分发挥基层党员能动性，让居民参与到社会治理中。数字中心整合呈现城镇管理的数据信息，打造“数字孪生”，纵览城镇治理全貌。

3大支撑体系则是包括：联合上海财经大学，建立公共服务智库，推动产品进化，解读新型治理模式;每年举办500人规模镇长论坛，交流学界、政界研究和实践成果，推进中国城镇治理水平向前。自2018年12月起，保利物业已经连续三年举办“镇长论坛”，向全国镇长推广公共服务模式;将联合优质合作伙伴，启动中国城镇治理5G发展联盟，为公共服务产品链接新资源，赋能治理有效、产业兴旺。

3 高站位彰显企业硬实力

无论是高屋建瓴提出紧贴国家发展新格局的企业战略规划，亦或是在城镇化打开一片自己独有的天地，这背后都和保利物业自身的硬核实力有着密不可分的关系。

首先从数据端来看，根据公司的财报数据显示，作为央企物业第一股，叠加2020年开年新冠肺炎冲击等不利因素的影响下，2020年上半年，保利物业实现营业收入达36.01亿元，较2019年同期增长约27.6%;毛利约为人民币7.34亿元，较2019年同期增长约10.1%;净利润约为4.11亿元，较2019年同期增长约28.0%;归母净利润方面，公司上半年实现归母净利润4亿元，较去年同期增长27.4%，见图1。

而和财务数据共同实现增长的，还有公司的管理面积。2020年半年报数据显示，报告期内，保利物业在管面积约3.17亿平方米，较2019年底增长2.99亿平方米，在管项目增长132个至1142个，管理规模迈上新台阶，见图2。

此外，公司2020年上半年的合同管理面积达4.93亿平方米，其中来自保利发展控股集团的合同管理面积约为2.19亿平方米，较2019年底增长约910万平方米，来自第三方的合同管理面积约为2.75亿平方米。保利物业自身的市场拓展能力正在持续增强。

不仅如此，即使2020上半年在疫情严重影响的情况下，保利物业市场化拓展方面取得明显进步。尤为亮眼的是，上半年新签约第三方项目137个，对应单年合同金额约6.5亿元，业态方面，截至2020年6月30日，保利物业已经进驻29个省、直辖市与自治区的172个城市，拥有横跨住宅、商办、公共服务的全品类服务体系。

而在保利物业最擅长的公共服务领域，公司向高校教研物业、轨道交通物业、城镇景区物业三大核心业态聚焦，截至2020年6月30日，三大业态在管项目数达176个，占公共服务项目总数超50%。包括姚庄镇城市及交通综合管理项目、河南阿斗寨景区、郑州市轨道交通3号线、湖南工学院等在内的标志性项目。同时，保利物业还开拓了高铁动车组随车保洁、环卫一体化的新服务类别，提升专项服务技能，加大产业协同力度，实现了纵向产业深耕。

由此，自身实力过硬叠加央企特有的企业基因，让保利物业在物业管理行业飞速发展的当下，提出了极富建设性的意见，同时将全行业的站位得到了一次全新的升级，在未来可以预见的是，在高站位发展战略的指引和城镇服务的持续深化之下，保利物业还将给整个行业带来更多的价值思考和站位引领。