三胎政策对中国楼市的一些影响

小明哥

第七次人口普查的数据已经表明，中国步入老龄化社会，未来老人的基数越来越大，而年轻人补充的数量却赶不上人口老去的速度。

一旦步入老龄化社会，我国的人口质量的下降是大概率的。企业招不到工，老年人口却不断增加社会公共支出。

从国家层面来看，年轻人仍然是未来最具消费能力的人群，年轻人的减少，会导致产能没办法去化，经济甚至会出现倒退。

对于房地产行业来说，人口老龄化会带来很多严重的问题。一个是房子增加，但是需求减少，因为年轻人少了;第二个是老年过世后，会留下大量空置的房子，导致市场上房源库存大量攀升。

但是，三胎政策真的能够刺激楼市吗？这个问题得分开来看。

“生得起，养不起”是—二线家庭的痛点

一个年轻的一二线城市里的中国家庭，除了要背负房贷、车贷以外，小孩的抚养成本绝对是一笔非常重大的家庭支出。這也导致我国家庭人均负债率持续走高。

据金融机构统计数据，截至2020年12月，我国家庭人均负债率59.1%，按一家三口算，平均家庭负债超过13.5万元，人均负债4.5万元。

除了沉重的债务压力，在大城市，“鸡娃的压力也很大”。

所以，对于一二线城市的大部分中产阶层来说，不要说三胎，即使是二胎，都很吃力。

未来，一二线城市的自身人口增长会很有限，增长需要依赖大量的外来人口涌入。

三四线城市分化加剧，部分城市会回暖

_二线城市高强度的生活节奏，必然导致人们的生育意愿降低。

但是对于生活节奏相对缓慢的三四线城市来说，三胎政策却是一个不小的机会。但是，前提也是人口基础大，民众富裕的三四线城市。

但是与一二线城市一样，三四线城市的家庭同样也会面临养孩的成本问题，最大的制约因素仍然是经济。

目前仍然有不少三四线城市产业基础弱，人口外流严重，所以三四线城市房产的流动性在萎缩。

从二手房的表现来看，今年3月以来，仍然有10个三四线城市二手房房价低于去年疫情的时候（见表2）。

无论是在房价还是在土地市场上，三四线城市之间都呈现明显分化。

以土地市场为例，当前供求关系总体均衡，即能同时保持新房较快去化和土地市场较高热度的城市只占少数，且多位于长三角、大湾区的热点城市群。

而除了长三角、粤港澳大湾区的三四线城市外，其余中西部的三四新城市，土地市场热度并不高。据贝壳研究院的数据显示：

2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三;29个城市的流拍率超过20%。

未来社区的几个变化趋势

三胎政策带来的人口增长和家庭结构的变化，对于各大房企来说，未来要想更具有市场竞争力，产品研发方向也需要进行调整。

未来社区的概念会加速房地产的智能化、环保化。

未来的小区场景更注重社群化，关注老人与小孩。

人口的老龄化与三胎政策同步，也就意味着未来的楼盘社区，两个点至少得抓住一个，才能更具有市场竞争优势。

未来在一些有条件的三四线城市，四房及改善型产品会逐渐成为市场主力，三四线楼市存在一波改善型置业的机会。

写在最后

目前，国家出台的三胎政策效果如何，未来还有待检验。

这一波政策对于一二线城市的影响，大概率还是较小的，毕竟二胎政策也没能刺激起一二线城市的生育意愿。但是对于部分优质的三四线城市来说，三胎政策是有一定吸引力的。

在没有明显的相关生育奖励的配套政策落实之前，三胎政策想要刺激房地产市场是很难的。

楼市不会因为这个政策的出台，而马上立竿见影有变化。