棚户区改造项目极限容积率研究
——以临夏市红园路3 号地块为例

康立虎

（甘肃省城乡规划设计研究院有限公司，甘肃 兰州 730000）

1 容积率指标影响因素

容积率概念虽小，其涉及的因素却很多，囊括了经济、环境、交通、社会、政策等各个方面。所有的这些影响因素共同构成了一张容积率的关系脉络，容积率的取值正是各影响因素对土地开发强度影响量化的结果。

2 现行容积率确定方法评析

通过对容积率相关研究文献整理可知，目前已有的容积率分析方法以定性居多，从定量角度的分析研究不足，仅有的定量分析也多从房地产开发可行性角度来阐述经济容积率，在定量分析中也未能与定性分析很好地结合，存在一定的局限性，见表1。

表1 现有容积率方法评析

文章主要以实际项目为例，从经济效益、日照条件两方面采用定量分析方法来确定用地容积率的极限值。

3 研究对象基本情况

地块位于临夏市老城区内核心区域，是红园路、西关路、喇家巷、西城壕路围合的区域。

本次研究区位示意如图1 所示，面积为6.41hm2，内部现有建筑为低层砖木结构平房，规划将予以拆除改造，原住居民就地补偿返还安置。

图1 区位示意图

研究对象周边居住建筑多为4～6 层为主的多层或近年改造不超过18 层（60m）的高层住宅。

4 计算用地容积率量化取值

4.1 成本-收益分析法——参数取值（见表2）

表2 成本收益分析法参数取值

4.2 成本-收益分析法——计算公式

式中：F 为规划容积率；S1 为总用地面积（m2）；S2 为现状拆迁面积（m2）；A1 为土地单价（元/每平方用地面积）；A3 为建安成本（元/每平方建筑面积）；……