闲置宅基地“1+X”利用模式分析
——基于扎根理论和6C家族模型

胡振华，宋高慧

(温州大学 商学院，浙江 温州 325035)

一、问题的提出

闲置宅基地是指由于政治、经济、文化、社会等各种原因造成的存在于农村地区未被充分利用或者未利用的宅基地及其附属物[1]，也指农村已被开发但未得到有效利用的农村住宅类土地。2021年2月，《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》正式发布，其中明确：加强宅基地管理，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置的有效实现形式[2]。随着城乡一体化发展战略不断深入实施，大量农村人口前往城市务工谋生，导致农村宅基地闲置、空置现象愈发严重。根据2020年农业农村部的入户调查及原浙江省国土资源厅抽样调查数据，浙江省现有农村宅基地995万余宗，面积约9.1万公顷，其中闲置宅基地(含闲置农房)共53万余宗，面积为0.4万公顷，约占农村宅基地面积的4.39%，其中闲置宅基地中已经流转的约占32.02%[3]，闲置宅基地的流转率比较低。为此，浙江省温州市瑞安市出台了闲置宅基地政策来鼓励乡村振兴项目的落地。瑞安市财政每年安排不低于2600万元的旅游专项资金用于盘活利用闲置农房与宅基地，对利用闲置农房发展民宿的个人、村集体给予1万元—100万元不同程度的奖励[4]，以鼓励村民委员会和农户盘活闲置宅基地(农房)。

《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》[5](农经发〔2019〕4号)明确提出闲置宅基地的盘活利用主要有三种方式：一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态；二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目；三是支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市政策为农民建房、乡村建设和产业发展提供土地等要素保障[6]。基于这一政策，农村闲置宅基地的盘活利用主要有两种模式：有偿退出模式和改造后再利用模式[7]。结合当前中国农村“半工半耕”的经济状况和实地调研，我们发现农村存在“年轻人外出务工、年长者留村耕种、年轻一代存在的大不了回农村的心理安慰、年长者囿于乡土情结和传统观念不愿退出宅基地”的普遍现象，这使得闲置宅基地的有偿退出面临诸多阻力，但其改造再利用则相对更为民众所接受，那么闲置宅基地的盘活是否可以将这两种模式融合起来共同实现？闲置宅基地有偿退出的目的是为了再利用，再利用的前提是闲置农房的退出或者使用权的让渡。着眼于这一因果视角，本文提出闲置宅基地“1+X”利用模式(详见图1)，即一种理念多种发展形式，以旅游化理念作为“1”，农家乐、民宿旅游、艺术创意村、红色教育基地、手工作坊、农副产品商店等多种产业化发展形式作为“X”，将闲置宅基地有偿退出与改造再利用串联起来，运用扎根理论中的三级编码和6C家族模型进行质性分析，以期实现闲置宅基地的价值。

图1 闲置宅基地“1+X”利用模式

二、文献述评

农民宅基地财产权大致包括两部分：通过抵押获得贷款的权利和通过经营获得收入的权利[8]，而本文研究的主要是通过经营获得收入来实现闲置宅基地财产权的方式。2019年9月，我国相关部门发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》扩宽了闲置宅基地的使用方式，允许并鼓励发展休闲产业来盘活闲置宅基地。这意味着在保障居民一户一宅、户有所居的前提下，政府将允许农村闲置土地经综合整治、整理、拆改后采用合作入股、出租联营等方式与其他单位或个人合办住宿、餐饮、红色教育基地等休闲旅游项目及非盈利性的康养产业。同时，相关政策还进一步明确村集体经济组织可以单位身份申请办理《乡村建设规划许可证》，对村内闲置住宅进行合规拆旧建新、改旧变新来促进农村经济新业态的形成和发展。

农民市民化—农房闲置化—农村空心化是当前乡村闲置资源的呈现链条，闲置宅基地的盘活利用是学者关注的话题点之一。空心化农村所容纳的宅基地资源具有科学开发价值但不可盲目开发，其要求闲置宅基地的有序腾退既要保证候鸟式农村务工者失败后可以回乡户有所居，又要避免市民化的农民“一户多宅”现象的发生[9]。贺雪峰(2016)指出无序腾退宅基地会造成政府的财政负担过重和农户不良的腾退价格预期，故政府采用有偿退出的模式盘活宅基地时量力而行很重要[10]。张勇(2020)从“人”“地”矛盾的角度出发，指出闲置宅基地的腾退盘活需激发群众内生参与动力以化解人的矛盾，探索多元利用以化解地的矛盾，而闲置宅基地的“1+X”利用就通过解决“人”“地”矛盾以促进闲置宅基地流转利用[11]。曾芳芳等(2013)认为休闲农业是闲置宅基地依托农村发展新产业的有效实现形式[12]。斯达威等(2015)以北京市及周边山区为区域研究了村集体主导、政府主导、企业主导、外籍人员主导四种类型的闲置宅基地盘活方式[13]。赵明月等(2016)等着眼于空心村治理提出城乡一体型、中心社区型和就地改良型的闲置农地利用模式[14]。就文献资料而言，我们认为以试点村庄为例进行闲置宅基地的利用效率分析有现实意义。

从现有文献和研究来看，虽然现在各地区都积极响应政策号召不断引导各类资源要素向乡村集聚并积极探索宅基地多元化、多样化利用模式，但在实践中如何破解宅基地腾退和再利用过程中的阻碍问题仍然是学术界关注的重点。鉴于此，本文在已有研究的基础上，以宅基地的无偿性获得为前提，有偿退出为中介，再利用为出发点，财产价值实现为目的，提出闲置宅基地的“1+X”利用，并运用扎根理论和6C家族模型理论通过实地调研的方式对浙江省五个闲置宅基地试点地区进行汇总研究，继而对乡村振兴条件下农村宅基地盘活利用路径进行解析并依据现实困境提出相关建议，以期促进宅基地制度改革的深化、盘活利用效率的提升、乡村振兴目标的实现。

三、研究设计

(一)样本来源及描述

本文选取浙江省五个市的乡村进行调研，五个村落的发展与本文研究主题相同且都是国家宅基地制度的试点地区，具有一定的代表性，具体内容如表1所示。五个村落虽都是旅游化利用的开发理念但展现了不同的发展模式，对其进行研究具有一定的实际意义。案例村的内容获取主要采取实地访谈和二手资料查询，内容具有一定的可信度。后文编码工作先是经过人工编码而后团队讨论并剔除重复和不合适的编码内容。

表1 样本村落的概况

(二)理论概念描述与应用

一是实质性编码。实质性编码包括开放性编码和选择性编码。开放性编码指资料分解、提炼和范畴化的过程，注重原始材料，强调从资料中产生概念。选择性编码则是指人工将开放性编码中提炼出的概念总结为相应的范畴化概念，以期更好进行接下来的理论性编码分析。此次的编码工作采用人工编码与专业定性分析软件Nvivo10工具，使用逐行分析策略来概念化、范畴化文本内容，我们从中提取78个概念，并进一步将概念范畴化形成范畴化概念，最终形成13个范畴化概念，具体内容见表2。

表2 实质性编码示例(节选)

二是理论性编码。理论性编码工作指在实质性编码的基础上，思考已生成概念之间的隐含相关关系并将其体系化成系统性理论的过程，本文的理论性编码内容如表3所示。

表3 理论性编码(节选)

通过理论性编码分析，形成了利用基础、利用动机、利用路径、利用绩效四个主范畴概念，其下又包含13个子范畴概念。为整合不同概念范畴之间的关系，本文采用了Glaser提出的“编码家族”(coding family)成员中的6C家族模型(Six C’family model)，即脉络(Context)、动机(Cause)、条件(Condition)、绩效(Consequence)、事件(Contingencies)、协变量(Covariance)6个方面来构建核心范畴与范畴之间的关系[15]。脉络是指核心范畴产生的背景因素，动机是指为什么核心范畴会产生，条件是指决定核心范畴产生的首要因素，绩效是指核心范畴所展现的成果，事件是指范畴与绩效之间的调节因素，协变量是指不同范畴之间的相关关系。

对闲置宅基地的“1+X”利用来说，动机是指闲置宅基地为什么要探索“1+X”利用，脉络是指闲置宅基地“1+X”利用所处的环境，结果是指闲置宅基地“1+X”利用后的结果，事件是指原因与结果之间的调和因素即闲置宅基地“1+X”利用所采用的具体实现形式，协变量是指范畴之间的多种关系即事件与原因、事件和结果之间的矩阵关系，条件是指影响闲置宅基地“1+X”利用的首要因素。

在概念范畴的产生过程中，笔者对访谈资料进行反复阅读、分析与概念联系挖掘，最终将闲置宅基地“1+X”利用作为核心范畴概念，统领余下的范畴概念并将各个范畴联系起来。基于这一故事线(见图2)，笔者以逻辑图的形式展现闲置宅基地“1+X”利用模式与6C家族模型的糅合运用。

四、闲置宅基地“1+X”利用的行为阐释

针对表2、表3、图2，经另外12篇关于宅基地盘活利用文章的研读以对扎根理论与6C家族模型形成的范畴化概念进行理论饱和度检验。结果显示，模型中的范畴基本涵盖全面并未发现其他新的范畴概念。基于闲置宅基地“1+X”利用6C家族模型图，我们从闲置宅基地“1+X”利用的动机、条件、形式、绩效、相关关系等角度进行了行为阐释。

图2 闲置宅基地“1+X”利用的6C家族模型图

(一)闲置宅基地“1+X”利用的动机

闲置宅基地“1+X”利用有三个动机：政策导向、资源导向、利益导向。

国家自2015年就开始在全国33个县开展闲置宅基地制度改革试点，党的十九大报告在乡村振兴战略这一议题中指出“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权的三权分置，鼓励发展乡村共享经济、创意农业、特色文化产业”[16]；2018年中央一号文件提出落实宅基地集体所有权、保障农户宅基地资格权、适度放活宅基地和农民房屋使用权，严格禁止下乡利用闲置宅基地建设别墅大院和私人会馆；2019年《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》明确“深化农村土地制度改革，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场”[17]；2020年1月《土地管理法》指出国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这一系列文件法律都谈及宅基地的盘活利用问题，给予闲置宅基地开发再利用的法理支持和政策基础。2018年浙江省绍兴市出台“闲置农房激活计划”吸引社会资本融入宅基地的盘活利用工程，使得MS村开始了闲置宅基地的利用探索。本文选取的五个案例村全部是闲置宅基地相关政策的受益村。访谈中义乌市某局长表示，改革试点的到来很解渴。

资源导向包括客观资源优势和主观资源优势。CD村拥有独特的人文山水资源、MS村拥有攀岩资源、KK村拥有自然风光、JH村拥有集中的村落和高优美度的自然景观、XS村拥有海岛资源，这是五个试点地区具有的客观资源优势，是无法通过短时间的后天培育形成的，也是该地区得以实现闲置宅基地“1+X”利用的前提条件。主观资源优势主要是指闲置宅基地的数量多寡、分布状况、村庄的客流量、村庄的交通设施状况及基础设施状况，这些可以通过后天的资金扶持进行完善。主客观资源优势的相互配合使得宅基地的“1+X”利用成为可能。

人是理性人，人的行为是有目的的。KK村的一户农民在访谈中谈到宅基地调剂后他们家不仅筹到了建新房的钱，还有了装修的钱。JH村的一户村民也表示他们家以前靠种柑橘维持生计，而现在乡伴公司一次性租用其农房8年，每年能获得14700元的租金。通过走访义乌，笔者发现该市有105个村落已完成或正在开展“多规合一”(1)“多规合一”原指将国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、生态环境保护规划等多个规划融合到一个区域上，实现一个市县一本规划、一张蓝图，解决现有各类规划自成体系、内容冲突、缺乏衔接等问题。本文指义乌市的村落通过村民民主决策，将新农村建设、土地利用、生态环境保护、交通、旅游等规划聚合在一起，编制村庄发展一体化规划。的更新改造，其中76个村落通过宅基地制度改革为村集体经济发展注入活水，使其摆脱贫困的同时把更多资金用于农村基础设施配套建设和维护，这与我国富民强村的目标相契合。面对闲置宅基地，不同的利益导向驱使各个主体探索不同的闲置宅基地盘活方式。企业和村民希望从中获得经济利益，村集体和政府希望获得社会效益同时增加财政收入以促进美丽乡村建设。

(二)闲置宅基地“1+X”利用的条件

闲置宅基地“1+X”利用的条件是政府、企业和“人”“地”配合。

政府(主要是村集体经济组织)作为资本整合平台，一边牵引有意进入休闲农业新业态经营中的工商资本，另一边牵连闲置宅基地的使用权人并引入企业模式，将闲置宅基地择价入股、有偿出租加入工商资本运作以实现宅基地变现。如在KK村，仅有的21.9亩建设用地分散在4个自然村，农房布局零散，村庄破旧不堪，人均年收入仅1万元，远低于该市农村年人均3.3万的平均水平。面对这一现状，KK村委会将原本分散在4个自然村的宅基地化零为整集中到山脚沿河地带的黄金位置，统一建设。MS村村集体将55户闲置房屋租来后集中打包交给旅游公司运营高端民宿，公司负责将农房翻新装修。XS县某副主任表示政府在坚持土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，优先引进大品牌旅游公司，修复农村生态环境，盘活农村存量资源，助力乡村振兴。这显示出政府在闲置宅基地腾退整合、“1+X”利用中扮演桥梁角色。

企业是闲置宅基地开发利用的运营平台。企业拥有的资金有助于纾解客观资源修复保护、主观资源建造维护的资金压力，而企业的掌权人拥有企业家精神，其可运用经济学的眼光和视角挖掘闲置宅基地的经济价值。闲置宅基地有偿腾退的资金一部分来源于政府财政支持，另一部分来自企业资金，因此闲置宅基地的“1+X”利用需借助企业这一运营平台将分散无序的个体经济转变为集聚有序的个体经济，实现多方的互利共赢。

人、地是宅基地开发再利用过程中的重要因子。“地”是指存在闲置宅基地且可以腾退，“人”是指宅基地的使用权人愿意并且能够流转宅基地的使用权。KK村的村干部谈道，部分农户觉得自家宅基地100平方米太多了，鉴于家庭经济困难，他们想让渡其中一部分宅基地面积。在XS村，外出务工人数的增多使得一批批宅基地闲置并年久失修，村庄面临着空心村困局，这显示出“地”的条件。义乌农商行的一份调查问卷显示，八成的农户希望农房能用于抵押贷款，近三成农户有农房抵押需求，这就是“人”的条件。由此观之，当前我国闲置宅基地盘活利用的“人”“地”条件具备，政府抓住这一契机有助于显化宅基地的资产属性和财产性价值。

(三)闲置宅基地“1+X”利用的形式

闲置宅基地“1+X”利用的主要形式是政府引导、政企合作、设施共建、“互联网+”。

五个案例村闲置宅基地的开发再利用中有两个是政府主导、一个是村集体主导、两个是企业主导，但无论是哪种主导模式政府都起着重要作用。政府主导是指政府在闲置宅基地的资源优化、平台共享、多方协作中起带头作用。政府既清楚政策内涵又了解当地的实际情况，可以因地制宜提供解决方案。例如：KK村的村集体将布局零散、破旧不堪的闲置宅基地采用化零为整的方式集中到山脚沿河地带的黄金位置，在保障村民户有所居的条件下进行闲置宅基地的统筹规划及有偿调剂出租，最终实现宅基地变现；JH村的村集体在保证房子的资格权属于个体农户的前提下，统一整合闲置农房再租给集体或企业实现规模化再利用，这样便于企业使用权证的颁发。总之，“硬”政策的“软”实施离不开村集体经济组织的协助，而乡镇政府是政府机构中的关键一环。

政企合作是指政府牵头、企业出资来促进闲置宅基地经济功能的实现。例如：浙江省绍兴市的MS村的村集体将55户闲置房屋租来后集中打包交给一家旅游公司运营高端民宿，公司负责将农房翻新装修，这有效盘活村集体资产和农户闲置资产让老百姓增收；JH村的村集体经济组织也是如此将个体农户的闲置农房统一打包出租规模化利用；CD村和XS村闲置宅基地再利用采用的是企业主导模式。企业作为资本整合的一个平台，其功能的发挥需要政府的参与。

设施共建需要资金支持。村集体经济组织或者其他政府部门可以借助城乡一体化战略实施的契机，将城市资源引入农村建设，利用城乡资源的双向流动强化土地金融管理以实现土地要素的合理使用，促进农村主观资源的建造。如JH村村委会干部介绍了农民的旧宅具体如何被村集体配置的做法，还介绍了通过修路，把道路修好，来开展赛车、越野等赛事。闲置宅基地统一回收后并非直接服务于农村第三产业的发展，而是服务于基础设施的改善进而带动乡村休闲产业的发展。因此设施共建之后的闲置宅基地具有“1+X”利用的内涵式发展机遇。

“互联网+”技术的出现改变了农村地区的发展面貌，对农民的居住环境、生产生活产生了影响，帮助农村再次焕发活力。而本文的“互联网+”指在闲置宅基地“1+X”利用开发的过程中要注重以互联网为媒介来搭建统一的社会闲置资源宣介流转平台，改变传统单一化处置闲置资产来获得生计的方式。如JH村的宅基地三权分置登记系统，即宅基地资格权及租赁权信息管理模块和租赁权抵押登记信息管理模块，其分别受理农村宅基地三权分置登记申请和宅基地使用权、房屋使用权抵押。企业利用“互联网+”建造物流园区和信息服务站来促进闲置宅基地的盘活再利用。“互联网+”技术的广泛应用克服了城乡之间的信息传递障碍，有助于激发城市居民向往农村恬静生活的消费欲望和互联网农业发展的前景展望，增加了宅基地的利用价值。

(四)闲置宅基地“1+X”利用的绩效

闲置宅基地“1+X”利用的绩效主要体现在美化乡村、富裕乡民、产业升级方面。

在乡村振兴战略的推动下，闲置宅基地的“1+X”利用依据村庄的不同定位将闲置宅基地、闲置住宅与四美乡村(2)四美乡村指的是环境美、村庄美、田园风光美、庭院美。、五美庭院(3)五美庭院指的是整洁有序庭院美、温馨洁净室内美、干净清爽厨厕美、身心健康生活美、和谐互助邻里美。、美丽小镇建设相融合，统一谋划规范布局现代化装修，以改建新建为关键对村镇闲置住房进行改造来发展田园综合体、休闲度假村等项目。如XS村村集体有关人员说，在专业团队的精心设计和操刀下，村庄新增大量网红景点，村容村貌发生巨大变化。环境变美了，配套设施更完善了，村民们笑容多了。这些表明美丽乡村建设工作又向前推进一步。

偏远山区乡村中的宅基地闲置情况更为严重，越来越多的年轻人外出务工，一批批宅基地闲置，农房年久失修状况严重，村庄显露出破败景象。通过对闲置宅基地的开发利用，村民得以就近赚钱、就地务工。另外，就地城市化也更加注重村庄周边整体环境的维护。如CD民宿区的村民谈到有了QY这个先例，现在大家对于流转空置农房充满积极性，因为这样一来人们不仅有租金收，还可以在民宿里上班甚至足不出村就可买卖农副产品，大大扩宽收入来源。MS村的党支部书记也谈到，盘活村集体资产和农户闲置资产让农户和村集体都有增收渠道。在义乌，有76个村通过宅基地制度改革，经济有了盼头，农村基础设施配套建设逐步改善，广大村民生活水平有了提升……这些都是闲置宅基地改造再利用后富裕乡民的具体情形。

闲置宅基地的开发再利用推动了农村一二三产业融合，鼓励宅基地从单一的居住功能向居住、生产、商服经营等多种功能转变，为发展乡村休闲观光农业、乡村民宿、科普体验创客基地等新产业新业态提供空间，使以往单一的以农业、农产品生产为主的产业结构发生了新变化。现今的农民已经是新时代农民，他们虽仍然以地为生但不完全靠天吃饭。与城市发展一样，农村闲置宅基地的“1+X”利用促进了新农业经济业态的产生，推动了农村产业结构的优化升级。

(五)闲置宅基地“1+X”利用之间的相关性

Glaser认为一个范畴变化会引起另一个范畴的变化(罗建利，郑阳阳，2015)[15]。闲置宅基地“1+X”利用中的动机、形式及绩效之间的关系如下。

不同的利用动机会导致不同的利用形式。如表4所示，政府作为政策的执行者，根据政策，引导农户和企业参与闲置宅基地的“1+X”利用，通过资本整合、设施共建、互联网发布信息来减少城乡之间的信息障碍，以实现资源的资产化。资源导向的存在使政企合作有了基础、设施共建有了依托，“硬”设施的打造与“软”资源的配合，使得资源的利用效率最大化。利益导向是各方主体参与闲置宅基地改造再利用的动机之一，政企共同出资来助力闲置宅基地的腾退和改造。客流量是保证闲置宅基地再利用之后变现的重要因素，“互联网+”可通过规范化运作的交易平台链接起宅基地开发利用的供需两端以保证一定的生产和消费市场。

表4 闲置宅基地“1+X”利用的动因与形式之间的相关关系

不同的利用形式会产生不同的绩效。在闲置宅基地的“1+X”利用中，政府既是掌舵人也是划桨者，在政府引导和政企合作的条件下，乡村一二三产业逐步融合，产业结构逐步优化。在此背景下，农户的收入来源增多，养子抚老与打工赚钱得以兼顾，乡村也愈发有活力，这不正体现了村民富裕、村容村貌改善吗？设施共建的目的是为了促进乡村休闲产业的发展，交通设施和基础服务设施的完善使得乡村也和城市一样“五脏俱全”，美丽乡村建设也不再只是文件上的文字。而“互联网+”技术的应用打通了农村与外界的联系，保证了客流量(详见表5)。

表5 闲置宅基地“1+X”利用的形式与绩效之间的相关关系

五、结论与启示

基于扎根理论和6C家族模型分析，我们认为闲置宅基地“1+X”利用的主要动机在于政策导向、资源导向、利益导向，利用的主要条件在于政府、企业、“人”“地”配合，利用的主要形式是政府引导、政企合作、设施共建、“互联网+”，利用的主要绩效体现在美化乡村、富裕乡民、产业升级，不同的“1+X”利用动机对利用形式影响不同，不同的利用形式又会产生不同的利用绩效。上述结论具有如下启示。

1.动机明确。国家相关政策的提出与落实给予闲置土地资源再利用法理支持。当前乡村闲置宅基地的盘活利用缺乏配套的具体实施细则，有关政策不能完全落地，仍然存在制度漏洞。试点经验具有普遍性的同时也有特殊性，相关人员要专项调查宅基地的实际情况为相关政策制定提供基础资料便于制度的完善。通过本文研究，我们发现闲置宅基地的开发利用应抓住当前的政策大趋势，顺政策风向而动，同时继续对具有闲置土地资源的乡村进行殊途同归的探索实践，促进沉没资源的“热闹”化。利益的获得需要实践，闲置宅基地“1+X”利用的目的之一就是获取经济利益，仅靠单兵推进难以取得最佳效果，故各方相互合作才能尽可能减少沉没成本的损失。

2．条件充分。宅基地是特殊的土地资源，具有敏感性高、政策性强的特点，其利益的牵涉面较广。村集体经济组织在乡村宅基地的“1+X”利用中处于重要位置，承担着经济效益与社会效益的“双效”提升责任。五个案例村的村委会是有作为的村委会，从合零为整到统一规划、从基础设施建设到“互联网+”技术应用、从出租收租到入股分红，村委会发挥着上传下达的作用。“人”“地”配合是闲置宅基地开发再利用的重要影响因素，而农民掌握着是否腾退、转让宅基地的权利，为此乡镇干部继续做好政策宣传和动员工作能够化解“人”“地”矛盾，对闲置宅基地的“1+X”利用起正向促进作用。农民易受示范效应和羊群效应[18]的影响，企业作为盈利性机构关注经济效益多一点，政府作为两者联系的纽带应做好监督和舆论引导工作。

3．形式多样。目前农村闲置宅基地资源多呈碎片化状态，乡镇政府部门可采取如XS村的“引进项目—签订协议—拆建改建—确权颁证—抵押贷款—开启运营—共同致富”的路径来统一规划综合整治，提高农村土地集约利用效率。农村闲置宅基地的“1+X”利用中旅游化理念贯穿始终，“互联网+”技术能推进多种新型产业发展并建立完善农村一二三产业联合发展的产业链，吸引企业进驻农村来满足农民的就业和收入需求。政企在厘清权责关系之时也联手完善相应的配套设施建设并辅之以“互联网+”技术平台的开发运用，将闲置农房、闲置宅基地与其他类型的土地相结合，因地制宜发展农业旅游、文化旅游、生态旅游以及康养产业、红色文化旅游产业等，而康养产业、红色文化旅游产业多是半盈利性和半公益性产业，闲置宅基地关于此类产业的开发利用还处于探索中，仍然任重道远。

4.绩效优化。人的行为应具有成果效应。闲置宅基地的“1+X”利用依托现有资源优势打造经济实体，构建利益共享机制以实现多方共赢。文中的五个试点村落利用试点的契机大力实施乡村绿化、亮化工程，使得乡村道路拓宽硬化、绿色景观增加、基础设施改善。借助于此，农村的产业结构也得以优化，目前试点村落的一二三产业正加速融合发展，其内卷化问题得到了一定程度的缓解。总之，闲置宅基地资源的盘活利用增加了村集体收入，美化了乡村环境，提高了群众的幸福感和满意度。