房地产企业预售房款会计核算存在的问题和措施分析

作者简介：张鹏晖（1988-），女，汉族，山东青岛人，主要研究方向：房地产企业会计。

摘要：现阶段，我国房地产政策正在不断变化阶段，且房地产企业涉及范围较为广泛，项目开发周期较长，基本上前期都需要进行大量资金投入，这就导致房地产企业的会计核算不同于其他企业会计核算。加之，受商品房预售制度的影响，房地产企业在预售房没有竣工时便可以收取房款，这些预收款与成本之间难以配比，增加了会计核算难度。

关键词：房地产企业;预售房款;会计核算

引言：房地产企业和其他企业不同，尤其是在确认销售不动产收入方面。房地产企业开发一个项目需要较长周期，且需要大量的资金投入。并且，房地产企业想进行商品房销售，必须同时具备：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。房地产企业办理这几个证的过程较为特殊，流程复杂，若处理不恰当，会给企业会计核算工作带来较大的额外负担。因此，在实际工作中，房地产企业需要转变自身的理念，明确预售房款会计核算的重要性，通过科学合理的手段，处理好预售房款会计核算问题，给房地产企业带来更多的经济效益。

1.预售房款及预售房款会计核算

预售房款，主要是房地产企业在所售房屋没有竣工前，收取的商品房销售款，为预售性质款项。销售房款，主要是指房地产企业在所售房屋已经竣工后，收取的商品房销售款。针对所售房屋没有竣工前收取的预售房款，房地产企业需要开具的是商品房预收款发票;针对所售房屋竣工后收取的销售房款，房地产企业需要开具的是商品房销售结算发票[1]。虽然预售房款与销售房款的收取时间存在差异，但是所有房屋销售款项都涉及到这两部分内容，需要先通过预收账款科目核算，保证销售过程收入记录完整。预收账款会计核算根据销售合同约定应收取的预售房款，销售过程中收取其他款项无论是什么性质和税务如何处理，都不通过该科目进行核算，并且该科目需要对房号、楼栋、业态、分期、项目的不同等设置明细科目。

2.现状分析

2.1诚意金、会员费、销售定金的会计核算

诚意金，是购房者有意购买商品房而缴纳的少量诚意金，在未来缴纳诚意金的购房者可以获取购房资格，且可以获取相应的优惠。会员费，是购房者参加房地产企业购房俱乐部而支付的会员费用，在未来支付会员费用的购房者可以获得购房资格，且可以获得相应的优惠。缴纳诚意金和会员费的购房者，由于签订协议中大多会进行规定，若未来购房者没有选到自己喜欢和满意的商品房，房地产企业需要把诚意金、会员费无条件退回给购房者[2]。因此，在收到诚意金、会员费后，房地产企业应把其挂到往来账目中，计入到其他应付款。在楼盘开盘时，购房者若挑选到了自己喜欢和满意的商品房，并且对商品房认购协议书进行了签订，这时房地产企业可以把其转入到预收账款-销售定金中。如果购房者没有挑选到自己喜欢和满意的商品房，房地产企业需要把款项退换，且利用红字冲销其他应付款。

房地产开盘后，企业和购房者签订认购协议书，并且购买者缴纳一定金额这就称之为销售定金。但这笔款并不是立刻进入企业账内，而是只有取得了商品房的预售许可后才可获得。由法律层面分析，如果购买者未结合协议签订销售合同，企业无需承担定金的退还。因此这笔款项归入于销售款项。当企业收入到销售定金之后，将这笔款项计入：预收账款-销售定金。而当购买者签订的合同则记入：预收账款-首付款。因此这两者虽然是同笔款项，但需要注意合同协议的签订情况[3]。

2.2首付、分期、按揭不同方式款项会计核算的问题

在购房者和房地产企业进行商品房销售合同签订时，支付的首付、分期付款、后期银行按揭款，房地产企业需要把这些款项计入到预收账款中，还是计入到主营业收入中，已经成为了目前房地产企业研究的热点话题。

第一，房地产企业在对预售房款进行核算时，结合实际收到款项时间，或者是结合合同签订时间，确认是收入。该观点根据新会计制度收入-确认条件来的，当购买者签订了销售合同之后，商品房的风险以及所权报酬等，便由企业转交给了购房人员。经济利益流入到房地产企业之中。而此时，成本税费可以通过预征率进行测算工作。虽然该观点没有被会计法规进行采納，但是根据相关调查显示有很多房地产企业都在利用该种模式，特别是中小型的企业[4]。

第二，房地产企业在对预售房款进行获得时，结合完工进度法，确认收入。该观点是基于法律和实务层面来看的，采购者已经签订商品房销售合同，其无法对合同进行随意撤销，从中可以发现商品房所有权的报酬、主要风险都被房地产企业转移到了购买者身上。当前，房产在销售时采用的预售方式，当企业办理得了预售证之后，且商品房正在开展施工过程中，其建筑的结构基本不会再有变动，这时企业和施工单位所签订的开发成本合同也没有办法再进行撤销处理，包括各种施工涉及的合同，成本已可开展计量工作。同时，房地产需要结合施工的进度，将预收款项归入至收入这一块。若房地产企业在对预收款进行获取时，没有对收入进行确认，那么经济效益也无法在财务报表中及时披露出来，致使企业经营业绩难以得到准确、真实反映。

第三，房地产企业取得预售房款，不确认收入，计入到预收账款科目中。该观点中尽管购房者已经进行商品房销售合同签订，但是房屋还没有建好，开放商仍然拥有商品继续管理权、有效控制权;并且成本不容易可靠真实计量，这和新会计制度中对于收入的确认条件不相符，无法确认为收入[5]。开放商在获得预售房款时，针对于企业来讲属于一种负债，只允许计入到预收账款中。

3.问题分析

3.1收入核算制度有待完善

房地产企业具有特殊性，该种特殊性导致房地产企业预售房款的会计核算与其他行业存在一些差异。在实际工作中，财务人员常常会遇到一些困难，导致会计核算效率降低。究其原因，主要是因为收入核算制度不够完善[6]。引起收入核算制度不完善的原因主要有以下两点：一点是现阶段我国大部分房地产企业都是利用预售形式销售商品房，尽管房地产企业会计核算人员在制定核算科目时已经严格根据相关标准进行，但是业务部门与财务部门之间在信息方面仍然会存在一些偏差，导致财务部门在判断现存货情况时受到影响。例如，房屋具体建筑面积、适用面积、项目单价等。