中国银行（吉布提）有限公司办公室装修和相关配套工程经验分析

孟 钰 中国土木工程集团吉布提有限公司工程师

1 项目概况

项目位于吉布提市南部工业区LOT-219，是东非第一家中国银行海外营业网点（图1）。通过利用既有房屋加固改造而成，形成一个独立、封闭的办公区域。建筑面积664 m2，总装修面积704.07m2。建筑结构为框架结构，由前后两栋建筑组成，前栋办公区为2层，后栋办公区为3层。将前后两栋独立办公室在2层过道位置打通，形成一个整体的办公区域。功能布局为：1层为营业大厅、金库、机房等；2层为会议室、行长办公室及财务、综合等办公区域；3层为员工餐厅。

图1 中国银行（吉布提）有限公司建筑外观

2 项目前期设计阶段

2.1 实地勘察建筑物的结构构造

实地勘察建筑物的结构构造是设计的前提，装修改造项目大部分是既有房屋改造，现场已被陈旧的装修遮蔽。本项目通过租赁吉布提当地既有房屋进行加固改造，原建筑图纸不全，只能通过现场实测完善设计内容。同时，参照国内银行营业网点级别、办公面积等要求，结合实地勘察情况，根据功能装修系统设计绘制初步设计图。在以下几个方面取得了较好的效果[1]。

（1）在划分银行营业网点区域时，只有划分不同的区域以后才可以设置其功能，组合区域模块后才能进行装修设计。网点的关键功能区域设置主要分为两种，分别为标准设置和参考设置。其中标准设置包含了外立面、咨询引导区域、自助服务区域、客户等候区域、现金区域以及非现金区域等。设计之初，需要复测每个房间平面尺寸、层高、墙厚等具体数据，特别是门窗洞口尺寸、前后楼通道尺寸、预留洞口尺寸等，为房屋区域改造设计和物资材料采购提供准确的数据依据。

（2）该处房屋已建造多年，质量标准不一致，因此较难判断。对结构上需要更改的部位，通过“先总体设计后细节优化”的思路进行设计。按照吉布提当地法律，租赁期满后，应恢复原样移交给业主，因此在设计中要尽量减少结构改动，节约建造费用。例如，在后楼3楼餐厅改造中，通过对屋顶的钢横梁加固处理取得了不错的效果。

（3）注重细节，体现人性化设计。根据日常办公需要，提前确定家具、办公设备的摆放位置。例如摆放方向、插座位置与高度、信息点预留以及网络接口预留位置等细节问题，因涉及土建改造管线预留与布置、地面改造预留等，需尽早确定，为土建、水电改造打下基础。

2.2 符合中行海外机构标准是设计的基本要求

中行海外机构营业网点的建设，需参考总行《中国银行海外机构网点形象标准化手册》进行设计。主要涉及形象设计规范、视觉识别系统、营销载体系统以及功能装修系统设计等，其中功能装修系统设计是装修改造的依据[2]。

在现金服务柜台模块里，需要封闭满足柜台防盗要求，必须使用350 mm以上的混凝土台身，中段窗口必须使用10+5+5mm厚防弹玻璃，上段则要用扁铁条封至结构顶。金库、保管箱库防盗方面，金库保管箱必须与外界隔绝，若楼板承重无问题，必须采用240 mm厚的砖墙作为墙体材料砌筑到顶，若楼板不能承重则必须使用钢板墙砌筑到顶。金库、保管箱库必须按照金库的技防标准进行专业的设计。绿化布置中植物放置位置固定，高度一般不超过空间高度的2/3，否则会造成空间压抑感。节日期间的盆景插花高度一般不超过300 mm，宽度控制在300 mm以内。由此可见，银行网点改造项目标准化程度高，对安全要求较为严格。

由于该银行网点位于国外，安全方面还应考虑所在国家安全形势、区域位置、当地安保力量等。为此进行了围墙加固，增设了安全防护网、照明及视频监控系统，做到了系统性安全防护。

3 项目实施阶段

从建筑全寿命期来看，装修改造项目实施是关键阶段，对整个项目起到了承上启下的作用。具体主要从施工队伍选择、施工细节、过程监控3方面入手进行管理与控制。

3.1 选好施工队伍

选好施工队伍是保证工程质量的前提，应选择管理经验丰富的项目经理以及具有良好信誉的作业队伍。在施工过程中，每个工种、工序之间相互影响、制约。例如木工、瓦工、油漆工的正常施工顺序为木工—瓦工—油漆工，这也是判断一个施工作业队伍作业能力的基本准则。施工队伍将具体施工任务分配给不同工种的工人，监督施工过程，并且进行最后的验收，这项工作对施工安排、进程、质量验收都有着重要的影响。因此，施工队伍的优劣决定了装修改造项目的成败。

3.2 注重施工细节

施工细节是保证工程质量的根本，细节决定成败，对施工细节的把控是企业综合能力的体现，同时也展示了项目管理能力和施工水平，影响工程质量和竣工验收。

银行室内装修改造项目施工顺序：前期设计—主体拆改—水电改造—新建金库—木工作业—贴砖刷墙面漆—吊顶—门窗安装—地板安装—开关插座安装—灯具及五金洁具安装—保洁—办公设备安装—保洁。大部分施工队伍都能按设计要求与施工程序进行施工，但往往会忽视一些细节问题[3]。

（1）经常出现墙面开裂，特别是新旧墙体、不同材质墙体之间易出现。处理措施：在粉刷前加强钢丝网铺设，管槽部位采用套浆做法，线槽内壁用素水泥浆套浆，分次封堵，预防线槽补槽后出现空鼓现象。

（2）门套基层无防潮、防腐措施，导致门套线霉变腐烂。为避免出现类似问题，在基层板6面涂刷防腐涂料，基层板下端离地面完成面20 mm。下端20 mm缝隙用防水材料填平，门套木饰面安装时，建议下端离地3～5 mm，防止水气渗入门框内使油漆饰面变形、发霉，缝隙用柔性防水胶泥填实，厨、卫门套线下端建议采用石材门墩。

3.3 过程监控是工程质量控制的关键因素

要严格按照相关标准进行银行营业网点室内装修设计，使用安全环保装修材料，尽可能地体现出美观大方，为客户提供良好的视觉感受。

（1）物资采购方面，重点关注材料质量。特别是本项目装修材料主要为甲供材料，在迪拜采购。业主组织、总包单位、供货方三方共同在现场验收货物，对材料进行现场实测与验收，查看样品、出厂合格证、性能测试检验报告等技术资料，做到齐全、有效、真实。

（2）项目实施中，要对每道工序进行监督检查。不合格的施工工序不准转入到下一个工序，全程跟踪装修改造过程，发现问题要及时更改。特别是隐蔽工程，验收前应仔细检查，例如电缆桥架、UPS电源、信息点的隐蔽工程验收。

4 装修改造项目进度的影响因素

装修改造项目的进度控制是实现经济效益的关键，不仅体现了项目的管理水平，也反映了作业能力的高低。因此，结合项目实际进度情况，从建设单位和施工单位方两方面进行分析研究。

4.1 建设单位对施工进度的影响

项目实施中，业主根据需求对改造部位进行调整对进度的影响较大。装修改造项目环环相扣，每改动一处就会对上下工序产生影响。如何在前期设计阶段、关键线路实施前期对变更部位做出预判，是对一个项目管理者经验能力的考验。

（1）设计阶段分批进行图纸确认，划清责权范围，为后期变更索赔提供依据。同时，总包方应该站在建设单位的角度考虑，提出合理化建议，做到方案先行，达到预控的效果。

（2）在楼层改造前，需要和建设单位双方管理人员签字确认。特别是涉及平面位置的局部改变，会影响整个后续施工进度。例如，在水电改造中增设UPS电源、插座等，会直接影响管线布置及后续工序开展。

（3）本工程装修改造材料为甲供材料，控制材料进场时间也是影响项目施工进度的关键。合理规划不同材料到场时间，分批次进行，做到有序、合理，以节省材料。采购阶段应配合建设单位验货，提前完成采购计划，提出合理化建议。

4.2 分包单位对施工进度的影响

（1）银行网点改造项目涉及专业分包较多。例如通信工程、空调制冷工程等，总包与分包单位协调管理是制约项目进度的主要因素之一，在项目实施中交叉作业较多，彼此会相互影响。例如通信管线、电力桥架、制冷管线安装与吊顶龙骨安装存在交叉作业，会制约吊顶装修。因此，在管理中要懂得控制技术要点，抓住关键工序，明确划分交接面，合理安排关键线路。

（2）银行装修改造项目一般属于流水作业，作业面较小，上下工序相互制约。合理安排工序成为影响工期进度的关键，特别是在项目前期的结构改造、水电改造中，应投入较多人员。

5 结语

结合吉布提的国情，中资企业在装修改造市场的项目规模不大，技术相对简单，主要集中在少数几家企业。但“麻雀虽小，五脏俱全”，总结项目实施经验可知：装修改造项目前期要做好设计工作，选好施工作业队伍是决定项目成败的关键。在项目实施过程中，注重细节控制与过程监管，把握好项目实施进度，为后续项目的开发与实施提供参考和借鉴。