关于房地产开发企业会计核算问题及对策

沈玉秀

我国社会经济的飞速发展以及信息技术的深入发展为房地产企业的日常运营以及未来发展都提供了有利的条件。在房地产企业经营管理的过程中，会计方面的工作是其中的重要组成部分。会计核算是房地产企业的会计工作人员依据会计准则，了解和分析企业的生产经营实际情况之后，制定的会计核算制度。会计核算在房地产企业现阶段进行的会计工作中占据着重要地位，对于有效防范财务风险、完成企业经营目标以及强化财务管理，达到企业经济效益最大化的目标等方面发挥着非常重要的作用。

会计核算工作对房地产企业的重要意义

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业的运营和发展模式与一般的企业不尽相同，具有显著的特殊性。而作为房地产企业经营管理工作中的重要构成成分的会计核算工作也与其他行业有所不同。房地产企业对于会计核算提出了更高的要求，不仅要对一般的经营业务执行会计核算，还要在更为错综复杂的业务中将会计核算工作落实到实处，而高度的真实性以及准确性还是必不可少的，这样才能够为房地产企业顺利进行接下来的工作提供一定的借鉴。房地产企业会计核算工作具有非常重要的作用，能够有效简化业务流程，并且贯穿于始终，从而实现对其的有效管控。在房地产企业进行会计核算时，需要根据房地产项目的实际情况进行相应的调整和改进。会计核算通过对项目施工进度的仔细调研和深入分析，促使房地产企业严格监管业务流程，还能够较为准确的推算出房地产项目大致在何时完工，并且能够推算出房地产企业项目施工过程中所耗费的支出成本。这些翔实准确的数据信息有利于推动财务预测工作的顺利开展，从而强化房地产企业内部管理的效率和水平。会计核算工作在企业经营管理过程中占据核心地位，应用的范畴非常广泛，在开发房地产项目、房地产施工现场以及房地产企业内部管理等诸多方面都有所涉及。

房地产企业会计核算工作中存在的问题

财务会计核算制度不完善

当前部分房地产企业会计核算制度不完善，部分房地产企业只是照搬会计制度的相关规定进行套用，并没有结合房地产企业的行业特性与自身实际情况来科学的设置财务会计核算制度与科目，对各类会计科目缺乏统筹有效规划，导致会计科目设置不合理。如部分房地产企业没有对开发成本、利息成本、土地成本、开发间接费用等核算内容进行区分，只是笼统的计入开发成本科目，致使房地产企业财务信息准确性不足。房地产企业应结合行业特点与自身实际经营情况，建立输出统一的核算制度，提高财务会计核算的精准性。

房地产企业收入确认模糊

房地产项目建设开发时周期长，收入确定往往跨难度进行，收到的房款通常先计入“预收账款”，根据会计准则规定，只有卖房将商品所有权的报酬及主要风险转移给买房才能确认收入。对房地产企业而言，要确认收入需满足以下几点：1.已签订销售合同并在房地产管理部门进行备案；2.项目建造完成，验收合格，完成竣工备案，已达到预定可使用状态；3.买房已支付相应款项，按合同约定取得交房资格，对于提前交楼的，以实际交楼时间来作为确认收入时间节点。由此可以看出房地产企业收入确认的时间节点为楼房实际交付时间，只要在楼房实际交付之后才能在会计账目进行收入确认。否则即使相关款项已收齐，在楼房未实际交付之前是不能进行收入确认的。如此则导致房地产企业实际收款时间与收入确认时间间隔过长。在此种计量模式下，房地产企业财务信息对其经营决策支持是有限的。新的收入准则解决了收入确认滞后的问题，一定程度上保障了财务信息的及时性。但是房地产销售的收款方式多样，有分期付款、全款支付，也有商业按揭和公积金按揭，需要根据不同的收款类型对销售收入进行区分确认。而大部分房地产企业将工作重点放在资金回笼方面，对财务会计核算并不重视，这对企业经济效益提升是不利的。

成本费用归集结转不规范

在日常成本费用归集过程中，一般是根据工程进度进行开发成本的支付，财务部门审核后，根据付款金额计入开发成本。但实际上，当某一楼栋的商品房竣工结转时，很多工程却并未结算完成，这样成本费用的归集金额就会跟实际有差异。而在实际成本结转时，因各个楼栋的竣工备案时间不一样，财务会计账面上没有已经全面归集的成本金额，这就必须以成本预算部门提供的预计目标成本作为结转依据。这样就会导致成本结转的金额不准确，而且成本预算部门在设置目标成本科目时，跟财务口径往往也有所差异，由此导致成本结转不规范。

完善房地产企业会计核算工作的优化对策

完善财务会计核算制度根据实际合理增添会计科目

房地产企业必须根据自身行业的特点，合理选用并完善统一本企业的会计核算制度。在财务会计核算制度中，需要对财务会计核算数据统计额的内容进行明确规定，并不断根据实际情况的发展进行完善，对操作系统也必须不断完善，明确核算方法选择的规范性与科学性，不断提升统计数据的准确性与全面性，提高会计核算结果的严谨性与科学性。在完善财务会计核算制度的前提下，企业可根据需要科学地增添会计科目，如增加“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”等，以便更加真实地反映企业的财务状况，为企业财务管理提供更有力的支撑。

根据新准则规范收入的核算

房地产企业需要根据新收入准则的相关规定完善收入核算规范，明确收入确认的标准。首先应该根据销售合同明确区分客户的付款方式，付款方式为商业按揭或者公积金按揭时，房地产企业销售出去的商品，实际控制权其实是在提供按揭的机构，这种情况下仍然要按照时点来确认收入，也就是以交楼作为收入确认的时间节点，在交楼前收到的房款应计入预收账款。而当付款方式为一次性全款或者分期付款时，商品的实际控制權已经转移给客户，可以按照时段来确认收入，也就是可以将收到的预收房款按照工程完工进度确认收入。

统一成本归集和结转口径保证数据的准确性