房住不炒对居民债务水平的影响分析及对策

郭承先

中央在不同场合多次强调“房住不炒”，并强调不把房地产作为短期刺激经济的手段，“房住不炒”成为房地产的主基调。根据国家统计局的数据，2000年到2020年中国城市房价平均上涨5倍多，北京、上海、深圳等一线城市的平均房价涨幅更是达到7至9倍，房价上涨速度远超居民收入增速。房价上涨一定会给经济带来危害吗？如果房价上涨是因为居民收入提高、生活改善和城市基础设施、公共服务完善导致的房价上涨，这样的房价上涨属于正常、健康，符合经济发展规律的上涨，并不会给经济带来风险;但如果房价上涨是因为信贷扩张推动，就会存在巨大的潜在风险，要引起重视。信贷扩张之所以会推高房价，是因为现代社会，很少有人用自有资金全款买房产，大多数人都会考虑通过按揭抵押贷款负债购房，这种通过抵押举债购置资产的方式，被称为“杠杆化投资”。房价上涨，“杠杆化投资”有利可图，居民更愿加杠杆，信贷扩张，推动房价上涨，房价上涨反过来诱导更多信贷，出现信贷——房价正反馈机制，其结果是房价快速上涨，出现房产泡沫;信贷扩张，居民债务累积。正是居民通过信贷购房，房贷负债这种金融工具使得房子不再是只有居住属性的房子，而是可以炒作获利的金融资产，成为金融体系的重要组成部分。随着房贷攀升，居民债务累积，其影响越来越大，稍有不慎就会引发经济波动，甚至是金融风险。历史上的数次金融危机，都与居民债务累积有关。……