房企土地增值税清算现状及对策探究

来婷婷 宁波市梁甬置业有限公司

引言

房地产企业在我国最为常见的这种就是土地增值税，其主要的征税对象就是土地及其建筑物，所实行的税率为4级，在30%～60%之间，所征收的税率主要取决于土地增值率，两者成正比关系。无增值的不征。但是目前房地产企业在国内的开发，涉及了各种类型的开发项目，土地增值税实行过程中先预缴，待达到清算条件后再进行整体清算，且清算阶段的核算工作十分复杂，各省市对成本分摊又都有所区别。因此，房地产企业清算土地增值税问题已经受到了广泛关注。

一、土地增值税在房地产企业的清算现状

（一）收入确定欠缺规范

房地产转让形式在现实中有很多种，可以简单粗暴的分为货币销售和非货币销售。因此房地产企业在申报土地增值税时，会存在很多不规范的地方，例如：① 部分企业所申报的销售收入中并没有包含非货币销售的产品，想要通过此种方法来规避土地增值税的缴纳，并没有遵循税法要求来计算土地增值税。② 一些房地产企业在销售过程中，存在企业老板私人账户或其他负责人私人账户收取部分房款，导致账面金额小于实际销售收入。③部分企业在实际开发时采用商品房来对价支付土地款、拆迁补偿款等，循环使用的资金不计入会计账务中，因此在清算计算收入时会出现偏差。④ 在房地产交易阶段，还有一些企业推迟了收入结转，资金入账以及开具销售发票的时间，借以账目混乱来逃避税收。……