企业库存土地转让纳税筹划分析

黄利萍

土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值，所以部分现金流较好的企业囤积了以前年度取得的土地。但随着中央政策层面“房住不炒”的定位，多地出台了房地产“最严调控”政策，土地开始限价，同时，库存土地转让在不同方式下的涉税影响也存在较大差异。因此，实务中企业在转让库存土地时，应基于涉税影响的不同审慎选择转让方式。《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）及《财政部 税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）在一定程度上为企业减少了增值税的税负，在此背景下，企业应更好地利用税率调整来对企业相关活动进行纳税筹划。本文以企业转让库存土地为研究对象，通过案例对企业2016年4月30日前取得的土地以直接转让和股权转让两种情况进行了涉税分析，其中土地直接转让方式简单、直观；但股权转让方式下涉及众多税收优惠政策和规定，涉税风险大，需要提前与当地税务部门做好沟通。因此本文通过案例分析提出了相应的纳税筹划建议，以期帮助企业做出更好的决策。

一、案例基本情况

A集团公司(以下简称A集团)100%投资控股B公司，投资额为40000万元。B公司于2014年取得一块宗地，用地性质为住宅用地，净用地面积约295.48亩，规划容积率≤1.1；土地价款29200万元，契税及配套设施费1800万元，前期建设费1400万元，合计已发生土地及开发成本32400万元(29200+1800+1400)，另B公司发生设计成本4800万元。……