A公寓案的司法裁判思路分析

王佳新

（中国人民大学，北京 100872）

A公寓“爆雷”事件在社会中引发了一系列广涉实体经济交易、互联网金融秩序的讨论。其中，因A公寓出现资金问题，并以明示方式发出预期违约通知，令矛盾转移到房屋所有权人（以下简称“业主”）面临无法如期收取租金、房屋实际承租人（以下简称“租客”）无法继续承租的交易失序。笔者试图以法教义学内在参与者的司法者视角[1]，在《民法典》体系中“找法”，在多个可能适用的法律规范中确认要件事实，在不同法律规则相冲突案件下，通过实证分析规则适用同时，探索法律原则例外适用的可能性，避免“同案不同判”的结果。

在研读与A公寓经营模式高度类似的南京某公司相关判例，经终审判决案件中，终审法院判决结果各不相同，在高度类型化的案件事实下，司法裁判对当事人之间法律关系的确认各不相同，主要有如下认定：

1．确认业主与南京某公司因委托合同产生代理关系，租客与“代理人”签订的委托合同直接约束业主与租客（（2020）川01民终3007号文书、（2020）陕01民终2639号文书）。

2．确认业主与南京某公司成立房屋租赁关系，同时也确认租客基于业主与其委托合同关系，即使业主因其违约解除合同，也有权继续居住（（2020）川01民终8772号文书）。

3．确认业主与南京某公司成立房屋租赁关系，租客基于合法转租合同享有居住权，因业主未合法解除房屋租赁合同，租客（次承租人）居住权因其行使占有保护请求权给予救济（（2020）浙01民终5728号文书）。

4．确认业主与南京某公司签订的合同“名为委托代理合同，实为房屋租赁合同”，业主有权解除合同后请求租客搬离。……