从《民法典》设立居住权制度探析农村“合资建房”出资人权益保护问题

周吉均 雷在芬

（1．陕西载言律师事务所，陕西 汉中 723500；2．宁强县司法局，陕西 汉中 723500）

一、“农村合资”建房的房屋权属问题的提出

我国现行有效的法律法规并未对农村的宅基地上修建的房屋建成后的权属进行具体的规定，在实践中农村房屋产权登记并不完善，也存在诸多的问题，在司法实践中也时常因权属问题引发房屋产权争议。尤其是在“农村合资”建房的过程中，就会出现房屋产权争议。实践中，“农村合资”建房典型的表现形式为：原集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间签订合资建房协议，集体经济组织成员一方提供宅基地，出资方提供资金或与集体经济组织成员一方共同出资，双方在集体经济组织成员宅基地上合作建设房屋并按约定分配房屋的占有使用等权益。根据我国法律规定，宅基地使用权是具备特定身份主体（即村民）享有的权利，出资方不具备村民身份，基于“房地一体”原则就不享有合作建成房屋的所有权，也就无法就合作建成的房屋办理权属证书，合作建房协议也就会存在被认定为无效协议的风险。但基于“房地一体”原则，前述在宅基地上合作建房的模式变相使得出资方也取得了部分宅基地使用权，构成了对宅基地使用权的实质转让，出资方往往据此提出了房屋所有权的主张。笔者认为，在不享有上述土地权属的情况下，在集体经济组织成员一方的宅基地上出资建造房屋，最好的前景就是按照合资建房协议的约定适当地获得与投资额相当的房屋所有权。……