房产案件中租赁合同纠纷的庭前会议问题研究

周璐珺

（上海市第一中级人民法院，上海 200336）

随着房地产政策的调整、群众对于房屋的需求以及产业链调整后带来的房屋用途变更，房产案件的数量与日俱增。而房屋租赁合同纠纷在房产案件中，是占比最多的案由之一，也是审理难度较大的案由之一。租赁合同的庭前会议，所涉及的关键点也相对较多。本文按照庭前会议的程序流程，将此种案由项下的庭前会议要点一一列举并进行分析。

一、明确当事人的诉请

诉请是一个案件审理的基础，可以说全部的审理工作都是围绕诉请展开的，因此明确诉请是庭前会议的首要任务。

（一）判断诉请是否基于单个法律关系

租赁案件中，往往会涉及其他法律关系。在庭前会议中就需要辨别诉请是否都是基于同一个租赁合同关系。对此可以进行如下区别处理：

1.多个法律关系中的房屋租赁合同关系，可以进行实体审理的情形

诉请中存在多个法律关系，但其中的租赁合同关系符合民事案件受理条件，可以进行审理。应引导当事人就其他部分撤回起诉并告知其可以就其他部分另行诉讼。

比如承租人承租房屋的同时，又与出租人签订合同租赁其生产设备、使用其专利技术进行生产。那么租赁设备和专利使用与房屋租赁就并非同一法律关系，应在庭前会议中引导当事人撤回这两部分的起诉，告知其可以就这两部分另行诉讼。

2.租赁合同关系需待其他法律关系处理完毕方能审理的情形