REITs模式在充电基础设施建设融资中的应用研究

卫雷平

（国网电动汽车服务有限公司，北京 100000）

在我国发展充电基础设施建设过程中，长期、稳定的可持续性资金来源是相关项目顺利实施的重要基础。在此过程中，充电设施投资企业资本金投入成为项目最主要的资金来源，但远不能满足项目实施的资金需求。因此，充电基础设施建设项目应积极结合自身发展特征，进一步积极探索出更加创新的多元化融资方式。从全球金融市场来看，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大基础性金融产品，从REITs应用的行业来看，其不仅适用于不动产领域，而且对于规模更庞大的基础设施建设领域，REITs模式更具吸引力。2021年6月，REITs试点的通知，将充电基础设施项目纳入试点行业，并提出优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目。因此，依托REITs模式的融资特性和优势，破解我国充电基础设施建设目前面临的融资困境，对促进经济社会发展具有重要意义。

一、REITs模式概念和优势

（一）REITs模式概念

REITs为“Real Estate Investment Trusts”缩写，即房地产信托投资基金，概括来说就是将不动产打包分割成很多小份卖给投资者，通过发行收益凭证募集资金，同时将不动产交由专业机构经营管理提高投资收益，实现的收益包括基础资产经营收益和资产升值收益，将该收益按约定比例分配给投资者。这种产品不仅可以让房地产商快速回笼资金，加快资金周转，实现轻资产化扩张模式和业绩估值的同步提升；而且由于自身兼具稳定股息和长期回报率优势，可提高组合收益率，可以让投资者获得稳定的投资收益。

（二）REITs模式的优势

1．有利于盘活存量资产

我国经历了20余年大规模高强度的基础设施建设，估算全国基础设施存量超100万亿，这部分资金沉淀在基础设施上，没有得到有效盘活，需要一种金融工具将这部分沉淀资金有效流转起来，为后续基础设施建设开拓新的资金来源，基础设施公募REITs可以实现上述目的。公募REITs试点采用“公募基金+ABS”模式，其实现路径是：由持有基础设施资产的公司作为股东，通过资产划拨、资产转让、公司分立等方式，成立项目公司，作为资产的所有者。基金管理人设立并管理公募基金，收购项目公司股权，间接持有项目公司资产。原始权益人最终实现将实物资产转化为可以转让的流动性证券，快速回笼资金，实现轻资产模式经营。

2．有利于降低企业财务杠杆

REITs 作为投融资创新手段，能够盘活巨量的基础设施存量资产，通过对基础设施项目REITs化，回笼资金进而用于再投资，实现以存量带动增量，持续滚动发展。区别于银行贷款、发债募资，REITs 模式将实物资产转化为可以转让的流动性证券，增强资产流动性，改善现金流，进而改善财务报表，可降低杠杆率，符合国家目前降杠杆的总体要求。

3．有利于加快重点项目建设

REITs试点工作通知要求，要引导原始权益人履行承诺，将回笼资金用于新项目建设。发展公募REITs有助于解决充电基础设施市场融资渠道不足、投资效率低下、资本退出渠道不畅通等问题，可以有效提升资源配置效率，为基础设施投资项目提供相匹配的长期资金，利于稳投资、补短板。通过开展REITs试点，建立多样化融资结构，企业可筹集资金用于后续新建工程，解决基础设施投资规模大，投资资金不足的问题，有利于加快推进一批重点地区、重点项目建设。

二、充电基础设施建设融资面临的问题

（一）充电基础设施建设的发展催生较大融资需求

近年来，国内充电基础设施市场快速发展，充电桩建设规模持续扩大，车桩比持续改善，但是与“十四五规划”设置的目标相比，仍存在较大差距，充电桩市场仍有广阔的发展空间。在努力实现“碳中和”的背景下，未来我国将会刻不容缓地发展新能源汽车，预计到2030年，中国电动车保有量将达到1亿辆。新能源汽车保有量地稳步增长将会促进充电桩需求地扩大，预计到2060年，我国充电桩新增投资额将达到18.15亿元，催生较大融资需求。

（二）充电基础设施建设融资能力不足

由于新能源汽车仍处于培育期、保有量有限，充电桩投入成本高、利用率偏低，投资回收期长、资金周转速度相对较慢、流动性较差，上述特点决定了企业很难从银行获得借款用于充电桩建设。目前来看，充电桩建设融资的主要渠道为通过增资扩股方式引入战略投资者，2021年上半年充电桩运营商相继宣布获得融资，6月20日，充电桩运营商“特来电”通过增资扩股方式引进战略投资，获得约3亿元融资。5月17日，充电桩运营商“星星充电”宣布获得B轮融资。虽然多家充电桩企业拿到融资，但从融资规模来看，只有2家融资额在3亿元以上，融资金额远远不能满足投资的需求，产生巨大融资缺口。

（三）充电基础设施建设政策风险影响投资者积极性

随着充电桩纳入新基建，全国各地加大了对充电桩建设和运营的补贴力度，政策的扶持及相关的财政补贴政策极大地促进了充电基础设施建设的发展。但同时，这些补贴政策具有阶段性且有可能退坡，政策的不确定性风险影响投资者对于充电基础设施项目未来现金流的预测，进而影响投资的积极性。

三、充电基础设施建设融资困境的原因分析

（一）充电基础设施投资回报率较低

充电基础设施的盈利来源主要包括电费差价、服务费，成本主要包括电费成本、后期的维护成本、设备折旧等，充电桩时间利用率是实现盈利的关键性因素。目前，新能源汽车仍处于培育期、保有量有限，充电桩投入成本高、利用率偏低，除公交、物流、环卫等专用车充电市场外，其他基本都处于亏损状态。另外，由于公共充电设施缺乏政府统一规划引导，无序竞争问题较为突出，行业恶意低价竞争频频出现，严重扰乱充电桩市场秩序。充电桩行业虽处在发展的“风口”上，但整体充电桩运营商均未摆脱亏损的处境。

（二）充电服务市场竞争进一步加剧

充电桩行业头部效应凸显，下一阶段竞争格局变数加大。当前，行业前三运营企业的充电设施占比接近70%。但考虑到“十四五”末充电需求将比当前增长约10倍，增长空间很大，给新进入者留出了较大空间。近两年，已经出现了小桔充电、云快充等依托优质客户资源优势或者平台服务优势等新进入者，快速抢占了一定市场份额。随着市场趋势日趋明朗，众多油气企业、能源企业、整车企业以及电池企业也加快了在充电市场的布局，给未来市场竞争格局带来了较大变数，市场竞争有望进一步加剧。

高增长与不确定并存，对企业资源和资金实力要求提高，行业洗牌和兼并重组有望加剧。由于公共充电桩和专用充电桩属于高度市场竞争领域，尽管市场需求仍将快速增长，但也面临较大的市场竞争不确定性。充电服务企业在“十四五”期间既需要加大投入以巩固和扩大市场份额，又面临局部和阶段性过度竞争风险带来的不确定性，很可能迎来行业兼并重组的机会窗口，对企业资源和资金实力提出了较高要求。

从单一服务向综合服务转变，对企业资源整合与能源服务提出了更高要求。当前充电企业仍以单一充电服务为主，但随着车桩互动、车网互动以及停车充电一体化新模式逐步应用，未来充电服务企业需要进一步强化与整车、出行、停车等平台的互联互通和资源互补性合作，并提升参与电力市场交易的聚合商能力，为用户提供“充电+能源”“充电+出行”等更多基于跨行业大数据驱动的创新服务和体验，进一步提升平台用户黏性和提升平台价值。

（三）新型充电模式有望出现并对行业产生重大影响

目前充电基础设施行业技术更新迭代较快，新的充电模式不断出现，对行业产生重大影响，不确定性增加了行业的融资难度。充电功率大幅度提高，超级快充技术有望在“十四五”末期逐步商用，可在10分钟补充200-300公里续航里程，很可能逐步成为行业主流公共充电解决方案，对现有快充设施将产生较大冲击。

车网互动等新型充电模式则有望逐步取代无序充电模式成为家庭和单位充电主流模式，有序充电模式有望实现规模应用，V2G有望通过规模示范具备商用条件，车网互动新模式将成为产业链上下游协同创新重点领域。停车与充电一体化模式有望实现燃油车和电动车辆的有效区隔，显著缓解车辆占位等痛点问题，大幅提升电动汽车用户充电体验，涌现出更多公共和社区充电设施服务新模式。

换电模式和无线充电模式有望在部分细分市场得到商业应用，更好满足特定用户需求。自动充电配合无人驾驶与能源互联网技术创新有望在特定区域完成示范验证，成为行业技术和模式创新的热点。因此，充电桩行业的前景不确定性较强，投资者的意愿不高。

四、运用REITs模式为充电基础设施建设融资的对策建议

（一）统筹搭配底层资产

投资者实现收益分配的主要来源是项目自身的经营性收益。根据目前公募REITs试点阶段的要求，稳定的现金流是项目利用REITs融资的基本条件，基础设施项目成熟稳定，要求项目近三年内总体保持盈利，收益来源合理分散，预计未来三年年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比率不得低于4%。因此，建议原始权益人将横跨多个细分领域的充电基础设施项目进行分类，通过把可以产生稳定现金流收益的公交、物流、环卫等专用车充电设施项目与收益较差的公共充电设施项目“肥瘦搭配”，形成具有良好收益率的底层资产，满足充电基础设施项目经营成熟稳定的要求。

（二）制定充电基础设施行业估值标准

公募REITs的发行，实质上是资产的交易，在充电基础设施REITs的底层资产重组过程中，底层资产所有权和控制权从项目公司转移至SPV公司。交易能否达成取决于交易双方就底层资产交易价格能否达成共识，因此，对底层资产的估值方法能否达成一致决定了公募REITs发行的成败。根据基础设施公募REITs规则适用指引，原则上要求以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法，这将涉及到对未来现金流和折现率的估计。对于未来现金流的预测，具有很大的不确定性，需摸索并建立起适用于基础设施项目公募REITs的定价体系。REITs估值共识达成的过程是各参与方共同研究、评估、博弈的复杂过程，需要有关部门从顶层出发统筹各参与主体，以法律法规和制度为依据，制定充电基础设施行业估值标准。

（三）争取税收优惠政策

目前我国还未明确专门针对REITs的税收政策，充电基础设施REITs模式的交易过程中，涉及多重交易环节，例如REITs的设立环节、资产运营环节、现金分红及退出环节，各个环节交易均涉及征税，REITs的设立环节，原始权益人转让股权可能需缴纳企业所得税、印花税，出售资产给SPV公司可能需要缴纳增值税、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税；资产运营环节，项目公司的租金、使用费收入等经营收入需要缴纳增值税、企业所得税、印花税；现金分红及退出环节，收到现金分红时，机构或个人投资者有可能需相应缴纳个人所得税、企业所得税和增值税；转让基金份额退出时，机构投资者有可能还需就资本利得缴纳企业所得税。

针对上述环节，未来或将推出专门的税收政策，解决多重征税的问题，以减轻税负。一方面，提高充电基础设施的稳定现金流，满足REITs融资对于投资回报率的要求，另一方面，提升投资者投资充电基础设施REITs的积极性。

（四）完善充电基础设施建设配套政策

推动将充电设施纳入国家战略规划体系，推动国家出台充电桩发展专项规划，推动各地市制订公共服务领域新能源汽车替代规划与配套充换电设施专项规划。推动政府出台以充换电量为基准的充电桩运营补贴标准，通过争取政府补贴，充电设施有望获取更高收益水平。推动建立公共充电桩、城际快充桩和换电站的规划管理机制，避免无序和恶性竞争。争取政府支持推动新技术和新模式应用与产业标准升级换代，强化跨行业标准合作，高效稳妥推进标准升级换代，为我国抢占技术和标准制高点，引领行业发展模式创造有利政策环境。此外，如涉及国有资产转让，需遵循国有资产公开转让的特殊规定，给基础设施REITs产品发行带来不确定性，所以需要尽快出台相关配套法律政策，形成基础设施REITs完善的制度规范。

五、结束语

综上所述，结合充电基础设施现阶段的发展情况来看，融资问题成为影响其持续发展的最主要的障碍因素，这种情形下，应用REITs模式恰逢其时，为我国充电基础设施建设的发展提供了新的思路。既解决了充电基础设施领域资金来源不足的问题，又扩宽了普通投资者投资范围，具有较大的发展空间。在未来发展过程中，应对相关法律法规与规章制度进行优化，推动REITs市场健康发展，更好地服务充电基础设施项目可持续发展。