论“以房养老”中的老年人保护
——以反向抵押为切入

袁 昊

（武汉大学 法学院，湖北 武汉430071）

一、引言

反向抵押（Reverse Mortgage） 是以老年人为受众群体的抵押产品，其运行模式可概括为： 老年人将其房屋抵押给金融机构以换取定期给付的养老贷款，金融机构在老年人身故后将房屋拍卖以偿付贷款(1)为行文方便，本文中将反向抵押中的借款方、抵押人统称为老年人，贷款方、抵押权人统称为金融机构。。被称为“反向”是由于该种抵押与一般抵押资金流向相反，即在资金流向上反向抵押表现为“多次放贷，一次还款”，而一般抵押则为“一次放贷，多次还款”（反向抵押与一般抵押的直观区别参见下图） 。由于此种抵押资金流向与养老年金的发放模式相契合，自20 世纪80 年代以来，反向抵押逐渐成为国际上通行的“以房养老”模式。为了缓解养老压力，近年来我国政策层面也一直在大力推广此种抵押作为“以房养老”的主要模式(2)2013 年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，次年银保监出台《关于。不过政策层面的一再推动不仅没有换来市场的积极反馈，更有假借“以房养老”名义，诈骗老人财产的案件被不断爆出(3)截至2019 年9 月，正规反向抵押产品在北京、上海等8 个城市累计承保仅138 户（203 人） ；借“以房养老”行“套路贷”之实的典型案例见下文。。正规反向抵押市场发展遇冷，诈骗骗局却大行其道，使我国反向抵押市场有滑向“柠檬市场”的风险。究其原因在于我国目前并未根据反向抵押特性，建立起针对老年人的保护机制。……