改进的SWOT 技术在房地产企业发展战略中应用

詹佳琪

（西南科技大学，四川 绵阳 621000）

前言

说起SWOT 技术，许多房地产行业的投资者或是策划者会比较熟悉，它是考虑到企业内部因素和外部因素的基础上，依据企业发展现状指定战略目标的一套公式，也就是说SWOT 就是这套公式的缩写。这套战略发展规划公式已经形成了有160年之久，至今仍在不断地沿用，可见这套公式是非常实用的。利用这套公式进行企业定量分析，可以提升企业发展目标的准确性和科学性。因为SWOT 技术充分考虑了企业的内外在优势和市场竞争环境，因此，利用这套公式分析，还是有较高的效率的。

一、运用SWOT 技术制定企业发展战略

简单阐述，SWOT技术就是优势（Strengths）、劣势（Weakness）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）的简称，是企业在发展过程中的一种分析公式，有助于节约企业成本，规避风险，使企业稳健发展。也可以说SWOT 技术是企业战略规划中应用最广泛的公式。这是很科学的，目的是看清自身实力和竞争对手的实力，结合市场发展现状，制定一套具有可行性的，更加科学的发展计划。这是企业发展最佳的战略方案。

（一）优势与劣势分析（SW）

竞争优势是指企业与竞争对手相比较，得出的对手无法超越的核心竞争力，将其无限放大，就可以达到稳定市场地位，甚至可以操纵市场动向的目的。所谓的竞争优势可以是产品的特殊化，产品的质量、可靠性、实用性、或者是使用期和效果等等，甚至设计风格、服务态度也可算为竞争优势。企业应当将自身的优势和劣势进行客观的评价分析，从而指定有利于自身企业发展的战略目标。

（二）机会与威胁分析（OT）

市场经济瞬息万变，拥有机会的同时也有风险。企业在风控分析中，要充分考虑到环境机会，环境机会就是指当前社会所能提供的机遇，包括政府政策扶持、行业风向标、地域化需求等等。其中也包括战略合作伙伴关系和银行信贷支持等。环境威胁就是指企业在发展过程中，竞争对手给自身造成的竞争压力，或者是形势所趋所带来的时代化挑战。如果不及时调整战略思维，很可能会被这种不利的市场动态所吞没。比如新技术开发对老技术、老产品的取缔。竞争对手联盟对自身发展的威胁等等。

（三）制定企业发展战略

企业在指定战略目标时，可以画出相应的SWOT 规划图，这样可以一目了然，有对应性的规划战略目标和下一阶段的工作部署。

二、引入层次分析法

层次分析法是指将企业发展中所遇到的问题和困难通过层次化分类，将问题分析出来，分析问题形成的不同因素，针对这些因素指定相应的解决办法。按照因素之间互相的影响性和隶属关系分类聚合。然后逐一分析。可以指定1-9不同阶段的结构比率，逐一分析，逐一完成。在满足一致性检验的条件下，最大特征值所对应的特征向量就是上一层元素的权重向量。

三、改进的SWOT 技术

SWOT 技术也是有侧重点的，权衡利弊，将则重点放在了定性分析上，也就缺乏了定量分析。具体而言,传统的SWOT 技术注重于工作性质的分析，缺乏对工作量的分析。所以，随着时代的更迭，SWOT 技术也在不断地改进。改进的同时，引入层次分析法，层次分析法简称“AHP”，是通过层次分析来识别内部和外部的影响因素，通过分析总结，判断内部因素和外部因素的比例，最终与SWOT 技术相结合，这样分析的结果才能建立在有效的依据上。

新时期SWOT的具体步骤是哪些呢？

（一）充分认识企业的优劣势和能够造成威胁的主要因素。

（二）要将各种影响企业的发展的因素利用层次分析法确定轻重缓急。

（三）形成一套内部因素和外部因素的评价分析图。

（四）采用德尔斐法确定各因素占有的比例。

（五）将所有比例综合在一起，计算出权重得分。

（六）根据权重得分，制定企业发展的大方向。

四、应用实例

（一）某房地产企业内外部环境分析

我们举一个例子分析一下某房地产公司想要在竞争中取得主导地位。在制定发展战略之前进行了内外部环境的分析，分析结果如下：

（1）央行121 文件对房地产类资本运用的权限进行了管控，并提出了严格要求。如此一来，房地产贷款的难度就有所提高了。（2）而且在国家宏观调控的总形势下，房地产企业通过协议取得快速增长和开发成本有了很大的提升空间。（3）农村城市化改革加快，使国民经济持续增长。据统计预估，今后的10年内，我国基础建设需要的资金将会高达2400 亿美元以上，而建筑的居民住宅，每年将新增6.5 亿m²。（4）生活条件越来越好，人们对住房的品质要求也在逐步提高，这对房地产行业的发展不断提出着新的要求，同时也给一些优秀的房地产企业提供了新的机遇。（5）该公司在管理和开发的经验和能力上有着相当优秀的实力。

（二）确定该企业发展战略

从企业的实际情况出发，分析企业发展过程中的优劣势，可以看出，该公司的优势比劣势要大，这样可以结合SWOT 分析图得出一个比较稳定的呈增长性的发展战略。如果企业将现有的优势利用机会充分发挥出来，在现有的经营领域持续扩大经营规模，努力构建品牌化战营，前景是比较广阔的。

五、结束语

作为一个企业来讲，最重要的是要认清形势，在充分了解自己发展的优劣势的同时，还要密切关注行业动向和政策动向，适时调整经营思路和方法，从长远发展的前景出发，指定行之有效的战略目标，可以通过改进SWOT 技术的方法，套用公式，制定出一套行之有效，符合实际的发展战略方针。这是一种古老的企业发展战略，同时又是一种非常实用的规划方法。