预查封对商品房预售合同解除的影响

毛巧凤

摘要：《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），针对人民法院在执行程序中查封房产、土地使用权时，第一次提出了预查封的概念。预查封是新创设的一项强制执行措施，目的为了保障申请执行人（债权人）的利益，但现有预查封制度仅是考虑了合同顺利履行的情形下，忽略了合同不能正常履行而被解除的情况，本文正式基于此，对由于购房人原因而导致商品房预售合同无法继续履行时，房地产开发企业在何种情况下享有解除权，以及预查封对商品房预售合同解除的影响进行分析。

关键词：预查封，商品房预售合同，合同解除

一、预查封制度概述

预查封中的“预”是预先、事先的意思，是指在时间上，相较于正式查封的已取得完全物权而言，允许在被执行人名下的房地产尚未进行物权登记时就对其进行限制;“查封”是对权利人名下财产予以封存进而禁止其转移或处分，是一种强制执行措施。简言之，预查封是人民法院所采取的一种司法限制措施，是对被执行人享有的可期待物权和对房地产开发企业享有的债权权利所采取的一种强制措施，待进行权属登记后转为正式的查封。

二、预查封对商品房预售合同解除的影响

《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，但预查封本身并不同于正式查封措施，因为被预查封房产的权利人最终能否成为所有权人尚处于不确定的状态。……