探究公共服务项目用地基准地价体系建设特征与问题

沈阳春 廊坊市自然资源和规划局

1 前言

目前，我国地价体系中基准地价是其中的主要内容，随着土地使用制度的改革，我国很多地区都建设了完善的基准地价体系，由于各类公共用地都是采用划拨的方式，导致所建设的公共服务用地基准地价体系存在诸多问题。为了能够深化有偿使用国有土地的改革，使国有土地有偿使用的范围逐渐扩大，应对现有的公共服务项目用地基准地价体系进行不断的优化。

2 公共服务项目用地基准地价概述

公共服务项目用地指的是城镇提供社会公共利益用途和集体福利的用地，保证城镇的发展和存在，承担着城镇所开展的各项活动，有利于社会利用服务目标的实现。和其他用地相比，公共服务项目用地的特点主要包括特殊性和服务性以及正外部性，其社会和生态效益比较显著；公共服务项目用地通常所创造的经济价值和收益较小，无法再对其进行直接的界定，因此其市场价值较为隐匿；为了建设公共服务项目，国家采用法定程度强制征收用地，而且供地一般都以划拨的方式实现[1]。

基准地价指的是城镇用地范围确定于土地利用总体规划中，并将建设用地划分为不同等级，对其评估根据用地类型进行，政府来对估价期日进行设定，以此来设定用地的平均价格和最高使用年限。

在评估公共服务项目用地基准地价的过程中应采用一般的评估方法，包括市场比较法和成本逼近法，同时还要结合该用地的差异和特殊情况选择相应的评估方法，并按照实际案例选择其他方法再次进行测算和评估，使公共服务项目用地基准地价超过成本价格[2]。……