海南农村集体经营性建设用地入市价值困境与破解路径

闫 磊

(三亚学院，海南 三亚 572000)

中共中央办公厅和国务院办公厅于2015年1月联合下发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，包括海南省文昌市在内的33个县市被列为试点区域，我国农村集体建设用地入市改革进入试点阶段。2018年12月，国务院发布关于“三块地”改革试点情况的总结报告指出，33个试点县(市)共受理农村集体建设用地入市地块1万余宗，总价值257亿元。2020年1月开始实施的《中华人民共和国土地管理法》更是明确规定集体经营性建设用地可不通过国家征收直接入市，这标志着我国农村集体经营性建设用地入市改革的序幕全面拉开。

2019年12月31日，海南省自然资源和规划厅印发《集体经营性建设用地入市试点办法》(以下简称《试点办法》)意味着海南土地市场迎来重大变革。2020年10月，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发的《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施的通知》(以下简称《十八条措施》)指出，农村集体经济组织可以将村庄内零星、分散的集体建设用地先行组织复垦为农用地，将原有的经营性建设用地挪用到其它适合地区入市，以最大限度地提升土地开发价值，入市所获收益应大部分归村集体和农民所有。

1 概念界定及文献梳理

1.1 概念界定

1.1.1 农村集体经营性建设用地

本文所指的农村集体经营性建设用地主要包括市县规划中的建设用地，村庄规划中的商服、租赁性住房、工矿仓储以及自建住房的经营性用途，具有集体所有权性质的征地安置留用也包含其中。……