财务报表分析
——以物业行业为例

□熊埕瑜

（财信智慧生活服务集团有限公司 重庆 400000）

财务报表一般包括资产负债表、利润表及现金流量表，分别反映了公司的资产状况、经营成果及现金流量。财务报表分析应结合被分析主体所处的行业情况及自身经营情况，采用比率分析、波动分析、勾稽检查、业财核对等方法发现问题，提高报表质量[1]。

1 物业行业的基本情况

1.1 物业行业现状

根据2020 年百强分析报告可知，2016—2019 年物业行业百强企业市场份额由29.44%提升至43.61%；2019 年，TOP10 企业市场份额达9.22%，市场集中度快速提升。

1.2 业务模式

物业行业为劳动密集型的轻资产行业，按照服务标准的不同大致可分为住宅物业、商业物业、写字楼物业和公建物业（机场、医院、学校、公园）等。业务类型包括物业管理服务和物业增值服务。物业管理服务是物业公司依据委托合同对房屋建筑及其设备设施、园林绿化、卫生、生活秩序等进行维护及修缮。物业管理服务的收费标准在物业服务合同中进行了明确规定，其中住宅、商业、写字楼一般按“面积×单价”的模式收费，公建物业一般按固定金额收费。物业增值服务是物业公司通过各种管理方式及手段，向客户提供多种物管服务及特色增值服务，包括租售中介业务、线上商城业务、创新业务、空间业务等。根据2020 年百强分析报告，百强企业增值服务加速增长，营收结构持续优化，基础物业收入占总营业收入的78.55%，增值服务收入占总营业收入的21.45%。由于物业增值服务毛利率较高，一般在50%左右，拓展增值业务有利于提高公司盈利能力。……