论物业服务合同下的业主救济方式

孙天意

摘要：现行民法典中关于权利救济的方式有很多，就物业服务的过程中来说，主要涉及的是三方当事人，即业主个人、业委会、物业服务公司。同样，当侵权行为或者债权行为发生时，业主作为受损害方的群体，通过何种方式进行维权显得格外重要。明确业主的诉讼制度也有助于业主、业委会、物业服务公司的权利以及义务的行使，使得业主、业委会、物业服务公司能够权责明晰，更好的服务于群众的日常生活，规范业主的权利，保障公共利益的发展。

关键词：权利救济;侵权行为;公共利益

一、业主维权救济方式的困境

（一） 业主权利受损后的救济途径分析

1、业委会代表业主进行救济所产生的瑕疵

随着我国城市化的建设，城市居民生活质量在逐步提高。就城市居民而言，小区作为城镇居民普遍的居住单位，也是在社会生活中作为与每个人最密切的生活环境，小区的条件好坏，也影响着居民的生活质量。

根据民法典的规定，物业服务合同是由业委会以及物业服务公司相互签订的。业委会作为业主的代表，且是物业合同的相对方，当业主的利益遭受到损失时，应当由业委会作为业主的维权代表向物业服务公司提出诉讼，但是现行法律中却存在了许多瑕疵。首先，无论是《民法典》还是相关的《物业管理条例》都对业委会和业主的法律地位做了相关规定，但是《物业管理条例》对业委会法律地位的模糊定位造成维权主体缺失，影响了维权效度，阻碍了维权进程。其次，业委会本身的成立就阻碍重重，由于业委会的成立直接威胁到开发商和物业公司的利益，这使得他们千方百计地阻挠和破坏业主成立业委会，甚至不惜动用各种暴力手段，以此给予开发商和物业公司法律漏洞的可乘之机。除此以外，成立业委会本身就是一件复杂的事情，需要进行一套严格的办理流程，而大多数业主并不熟悉相关知识，实际操作过程中给业主带来了不少的麻烦。不论是在法律制度中还是现实生活中，业委会代表业主行使权利都不是一件简单的事情。

2、业主个人提出救济的缺陷

业主作为小区内的居民，是小区利益的直接影响者。随着商品化小区的增多，居住在小区内的人口也越发增多。若开发商或物业服务公司在提供商品房或者物业服务时对小区业主的公共利益进行了侵权，就被侵权人就群体而言其最大的问题在于被侵权人如何集体化行动，就单个业主而言其进行维权时容易被开发商或者物业服务公司以不具有维权资格而打“退堂鼓”。

（二） 物业服务合同于民法典中的表现

根据民法典规定，物业服务合同是由经业主大会授权的业委会或者直接由业主大会代表业主进行签订的。合同主体一方是物业服务公司，而另一方是业委会和业主大会。同样也根据相关法律的规定，业委会和业主大会并不具有法人资格，其只不过是一般的民事组织。业主委员会的诉讼主体资格无论在理论上还是实践中仍是一个倍受争议的问题。从实践中来看，业委会的成立本身就是一件比较困难的事情。将物业服务合同主体授权给业委会容易造成权利的推搡，间接的损害业主的权利。

二、明确物业服务合同中当事人地位的重要性

（一）个人业主利益与全体业主利益的关系

在大多数业主购置不动产时，通常都会与相关物业服务公司产生一份物业服务协议。在实践中，此协议内容多是需要业主积极配合业委会与物业服务公司所签订的物业服务合同。《民法典》明确了物业服务合同对业主具有法律约束力，虽然业主没有单独与物业公司签订物业服务合同，但是业主有支付物业费的义务。同时也是根据民法典及相关法律规定，物业服务合同由业主大会代为签订。因此作为个人业主来说，物业服务合同是作为物业服务公司以及业主们行使权利承担义务的主要依据。

（二）业委会和业主的法律关系

業委会虽作为小区业主维权的先锋，但在一些特殊情况下业委会毕竟作为人合性的组织会出现各式各样的问题，如常见的业委会成员不作为、业委会部分成员伙同侵害人、甚至领导干部以权谋私等。而作为受害者的业主个人力量是渺小的，其通过业主大会等集体化活动不仅在现实生活中成本高、时间长，而且不切实际。那么业主个人为了公共利益相关权利救济的道路便无路可走，因此有必要产生一种取而代之的方法便是业主代表诉讼。

三、对于细化物业服务合同中瑕疵的几点建议

（一）明确业委会诉讼主体的地位

根据民法典的规定，物业服务合同的当事人应由物业服务公司和业委会或者业主大会。而同样根据民法典以及相关法律规定，业委会不具有法人资格，不具有诉讼权利能力。因此，当物业服务公司侵害业主时，业委会是否可以因公共利益受到损害而代表业主进行诉讼呢。在维护全体业主的共同利益时业主委员会可作为原告已基本形成共识。就笔者而言，根据我国民事诉讼法，业委会可以属于其民事诉讼主体中的“其他组织”。理由在于，业委会作为业委会是为了维护小区内公共利益，应当赋予诉讼权利能力。在相关司法实务中，也有法院判决将业委会列为诉讼主体的身份参加诉讼。

（二） 提高业主涉及物业服务合同纠纷的法律地位

业主是物业服务合同中最重要的当事人。业主不仅享有维权的权利，同时也承担着缴纳物业费等义务。可以说，业主的权利是否得到保障是签订物业服务合同的关键。因此，有必要提高业主在物业服务合同中的权利，同时也可以明确业主应当履行的义务。

在物业服务合同中，物业服务公司的义务多于业主的义务。但是，在实践中物业服务公司或者开发商多处于强势的地位，当业主的需要保护自己权利的时候，物业服务公司会以不是物业服务合同的当事人对其进行阻塞。当公共利益造成损害时，业委会又怠于行使代表业主进行维权的时候，业主有权利自己提出诉讼对物业服务公司进行维权。笔者认为，鉴于业主的集体化活动成本高，人员汇集较为困难，所以应当在适当的时候减少业主行权的标准便于维护集体业主的利益。

四、结语

物业服务合同作为新型的有名合同，日后在实践生活中将被人们广泛运用。因此更需要妥善的规定合同中各方当事人的权利和义务，使各方当事人能法有所依。笔者在文中找出了《民法典》物业服务合同中存在的一些弊端并提出相关构建，以期对今后我国立法有所裨益。

参考文献

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