设计管理在房地产项目成本控制中应用的研究

金大为

【摘要】为了解决房地产项目设计管理过程的成本控制及优化效率低下的问题，以设计管理为例，对房地产项目的成本优化和控制措施进行了探讨，提出了加强科学管理，加强对高素质人才的培养，引入信息技术等措施，以期为相关人员提供参考。

【关键词】设计管理;房地产项目;成本控制;应用 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.109

房地产项目周期长，涉及资金多，控制成本非常重要。设计阶段的管理是影响成本的关键因素，须对各设计阶段成果统一管理，严格控制。很多企业对于设计阶段的成本控制并不重视，往往认为成本控制主要是针对原材料、工人工资等，实际上，施工工作依赖设计图纸与设计原则展开，不论是原材料还是工人工资，都取决于设计成果，设计成果的好坏取决于是否对设计各阶段进行系统、严格的管理，设计管理几乎贯穿房地产开发项目的全生命周期，是成本控制和优化的基石。因此，探讨设计管理在房地产项目成本控制中应用是值得研究的一项课题。

1、房地产项目设计管理的内涵

事实上，房地产项目通过规划建筑设计产品显示其开发价值。在房地产项目的设计和管理中，最重要的要求是提高房地产的质量。因此，当房地产项目开发商和设计机构规划和设计房地产项目时，除了要考虑房地产项目的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计管理，避免建成后的房地产物面临改建压力;另一方面，应在设计管理中综合分析项目需求情况，无论是规划设计、建筑设计、景观设计、设备选型等，都应当具有较高的匹配度，确保房地产成品符合当代人审美、居住、办公、及购物等各种需求。基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学管理，继而实现房地产业的良性发展。

2、在设计阶段进行成本优化与控制的必要性

要实现有效的工程造价控制要以规划设计为重点，所以在设计阶段进行成本控制及优化方面具有突出的优势。首先，设计阶段成本的控制和优化发生在施工之前，是对还未开始建设的工程进行事前控制，在这一阶段，若发现不足，则可以及时地更改，避免施工开始后发现不足而又无能为力的局面。此外，在设计管理中，通过运用价值工程分析等技术对规划布局、建筑形态、业态定位、设备选型和材料选用等进行技术经济分析和成本功能分析，比较各个方案的成本，在众多方案中挑选出最佳方案。设计阶段不同，产生的造价成本影响也不尽相同。其中方案、初步设计阶段产生的影响占到70%以上，而施工图设计则会形成5%～30%的影响。由此可见，须重视设计各阶段的成本优化和控制，立足于全局，科学的设计管理，谨慎分析各项因素，确定最优的施工方案。

3、房地产项目成本控制存在的问题

3.1成本控制目标设置不合理

目前，多数房地产企业采用了低价竞争的手段，为了实现自己的成本控制目标，对承包公司的生存空间进行了挤压。显而易见，成本控制目标的实现不仅要从企业外部着手，企业内部的成本控制也是一项重要的内容，也就是说，企业成本外部是不产生成本的，通过压榨承包公司根本不利于问题的最后解决，甚至造成适得其反的效果。因此，房地产企业的成本管控要实现较好的效果，应该首先理顺企业内部流程，通过优化企业运作渠道，提高自己的管理效率。因此，房地产企业成本管控的目标要想得以实现，首先要针对自身情况设置合理的成本控制目标，同时把企业的经营效率提高上来。

3.2成本控制方式不合理

财务核算不是成本控制的唯一手段。企业的成本是在投入产出过程中产生的，所以企业的生产经营全过程都会产生成本，整个企业的运作都离不开成本的支持，因此其企业的任何一个部门都担负着成本管控的责任。财务核算只是最基础的成本管控方式，是一种被动的成本管控方式，其管理手段并没有细化，而无法对成本的精准管理。企业成本控制操作起来是比较复杂的，需要梳理房地产项目实施的所有环节，并找到可以节省企业运营成本的地方，这也对员工的能力提出了较高的要求，他们必须对预算管理知识有一个清晰的把握，也需对房地产运作步骤了然于胸，并及时准确地掌握市场信息。只有这样，才可以制定出合格的企业成本控制管理的实施方案。要更好地实现房地产项目的成本控制，我们必须建立健全房地产项目的成本管控机制。必须要有高素质的专业人员，只有这样才是实现对项目成本的科学管理和控制。

4、设计管理在房地产项目成本控制中的应用措施

4.1成立专业的设计管理团队，加强科学管理

为了控制项目建设的成本，保证各设计阶段中信息的畅通，可以成立专业的设计管理团队，共同探讨高质量的设计方案。为进一步提高设计管理效果，可以制定目标责任制，明确设计管理部、工程管理部、成本管理部等部门的工作目标，并将目标分解到各个岗位人员上，确保问题出现后可以溯源，责任明确到人。值得注意的是，在传统的认知里，质量和成本是一对矛盾的命题，提高质量意味着提升成本，要想降低成本则必须降低质量，这种观念无疑是错误的，优秀的设计就是要实现在降低成本的同时，保持甚至提升质量。在进行成本控制與优化时，设计管理人员必须平衡好质量与成本之间的关系，既不能盲目地追求所谓的“高质量”，认为价格高的即是质量高的，也不能为了降低成本而放弃对质量的要求。设计管理人员要靠能力和经验，在高质量与低成本之间寻求平衡。

4.2产品系列化标准化体系的构建，形成完备的成本控制框架

房地产项目管理企业的不断发展，需要高屋建瓴在顶层设计中就确定原则及标准，在大的行业背景下，建立自己的产品系列化标准化体系势在必行，必然趋势，并形成完备的成本控制框架;产品标准化是指针对特定目标客群和特定土地属性、具有相似或相同的功能或风格特征的系列产品组合;产品标准化是指对产品中的特定品类进行分析、归纳、总结、提炼，在客户细分、设计、部品、工程技术、成本等层面形成可复制的方法、数据和图文成果的过程;产品的系列化标准化有利于产品定位、品牌推广、缩短设计施工周期、降低设计变更率、批量采购、品质质量可控等。通过大批量的标准化产品的真实数据，建立健全完备自己的成本控制框架，并采取大宗批量采购等手段，会有效的控制及优化项目的成本。

4.3加强对高素质人才的培养，注入新思想

影响设计管理成本优化和控制水平的关键因素是是否有高素质的人才。针对成本控制优化团队专业素质参差不齐，技术能力不强的现状，应加强对现有工作人员的培训，并吸引高素质综合人才的加入。一方面，在培训工作中，应着重培训设计管理人员的思想素质与综合技能，使其意识到在设计管理过程中展开成本控制与优化的重要性，进而激发工作热情，发挥设计管理人员的主观能动性。另一方面，要大力吸引高素质综合人才，随着时代的进步，设计管理的成本控制与优化必然会向更高层次发展，需要新思想、新技能的注入，带领成本控制走向信息化、高端化，因此，须注重引入高端人才。

4.4及時纠偏，精细化设计管理

房地产设计管理由于不是标准工业产品、需要多个专业工种配合协调，且各专业工种本身高度专业化，设计是一个从无到有的过程，是一个从初步构思想法不断完善，形成可以实现并满足各种使用功能及美观的作品，并能满足在一定投资限额内的创意过程。在工作中往往是牵一发而动全身，所以在任何一个地方出现了问题，需要及时纠偏，才能保证项目正常前进，这就要求设计管理人员做到精细化管理，各工种之间相互协作配合，一定要对各自负责的专业领域实施精细化管理，确保项目在实施过程中少出错或不出错。

4.5引入信息技术，提高数据精准程度

利用信息技术可以有效避免人的主观性，保证成本统计结果的准确性，在数据上反映细微问题，实现设计图纸的“可视化”，尤其是BIM技术，将平面的图纸转变为立体化的、可视化的模型，利用信息设备精准地评估成本，能使设计管理人员及时发现问题所在，并且能够做到及时处理。

4.6对材料及施工工艺严格控制，明确成本标准

在设计管理中，要完成成本估算，研究材料、样品和定型，对于采购单件数量较大的可以实行统一集中采购，有效降低成本投入。在施工工艺的选择上，尽可能选择本地化施工材质及科学先进施工工艺，确保工程项目便于管理及安全应用，令成本合理降低。

4.7加强成本控制模式的创新，提高监控力度

要从投资决策阶段入手开展，加强施工前项目的科学论证，坚持科学的原则并基于成本最小化的视角控制前期项目调研和勘查环节相关的内容，综合考虑各方面的因素，制定科学的投资决策，确保工程项目选择合理。在设计环节，要从方案设计、初步设计、施工图设计各个环节进行控制，运用预算管理的理念强化各类要素的分析研究，精确计算和综合评估，形成完善的管控体系。在施工环节，要根据预算目标，对预算指标逐一控制，定期进行要素配置与利用情况的动态分析和研究，从而找出施工环节在质量管理、资源管控等方面存在的风险，保证预算指标可控的基础上实现资源最大化利用。总结经验，举一反三，从而提高全过程综合控制效能。

结束语：

随着时代的发展，房地产企业之间的竞争日益激烈，走向成熟的房地产企业已经逐渐意识到设计管理的重要性，并把设计管理看成是提高房地产开发企业核心竞争力的重要手段;设计管理在房地产开发项目成本控制与优化中应用可以成立专业的设计管理团队，构建产品标准化体系，形成完备的成本控制框架，加强科学管理、精细化管控、加强对高素质人才的培养，注入新思想、引入信息技术等方面入手。希望本文提出的上述措施能够在实践中得到应用，为设计管理在房地产项目成本控制中应用提供一定的思路。

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