浅谈不动产登记对房地产经济的影响

俞云钦

（福清市自然资源和规划局，福州 350300）

引 言

现阶段，人们对于房地产经济的关注主要集中于房价波动方面，但影响房地产经济的因素不仅仅是房价波动，不动产登记制度也会对房地产经济造成长期影响。为保持房地产经济的可持续发展，有必要加强对各种影响因素的研究，为房地产市场经济创造良好的内外条件，完善不动产登记制度，确保权利人与关系人的权利与利益，发挥不动产登记在调和房地产供求关系中的作用。

一、不动产登记与房地产经济的关系

在房地产领域内，不动产登记制度的实施旨在确定不动产的具体归属，同时使房地产经济可以跟随当前市场经济的发展步伐。不动产登记也是物权制度的一部分，可以保障人民关于不动产的合法权益，也能作为征收税收的证据。所以，不动产登记制度的实施不只是未来降低房价，市场经济中价格的影响因素体现为供求关系。不动产登记采用过保障权益的方式刺激居民消费，再经过供求关系的变动，使其对房地产经济产生影响。

二、不动产登记对房地产经济的影响分析

（一）促进房地产市场流通

实施不动产登记的目的在于保护房产与土地所有者的合法权益，促进房地产市场高效流通。面对行业内普遍存在的问题，不动产登记成功减少房屋控制，特别是在二手房市场经济管理中，该制度的实施实现了信息的高度整合，依靠不动产登记平台确立审查制度，加大了对部分“炒房”人员的审核力度，降低投资者大量购置房产的现象，使整个房地产市场能够保持在较为平衡的供求关系中。与此同时，信息管理系统的数据整合在一定程度上增加了二手房的需求量，同时增加了房地产市场的整体税收收益，使房价控制更加精确，明确不动产权的详细范围与政策，方便投资者凭借数据做好建模分析，加强对市场风险的及时预测，以便确保投资行为更加合理化。

（二）不动产登记对房价波动的影响

首先是对于房价的影响。不动产登记无法对房价形成决定性影响，价格的高低只能影响人们对于房屋的购置积极性，而房价可以反映房地产经济当前市场价值与登记制度的完善程度。影响房地产供需关系的因素主要有人均收入、人口集聚、气候条件等因素，特别是当地的税收水平，不动产登记可以作为一种数据支撑，方便税务征收，以此刺激人们对于房产的购买欲望，维护市场秩序，间接性下调房价。

其次是房价预期管理预防断崖式下跌。房价始终是人们关注的重点，从宏观来看，房价问题会影响市场经济，对金融稳定性造成影响；从微观来看，居民日常出行、居住及教育等方面都会受到影响。我国住房具有两种属性：一是居住属性，即房屋本身的使用价值；二是投资属性，即房屋的市场价值。房屋也是商品的一种，所以不动产登记制度的完善使房地产市场更加规范化，人们可对未来房价进行预测，同时做好相应的评估，按照需求确定购置房屋的时间节点，观测自己买房之后可以得到的利益回报。

（三）不动产登记对房地产经济的影响

总的来看，实施不动产登记制度不会使房地产经济整体产生过大的模式变动，但短时间内人们的购房热情会有所下降，而不动产登记制度实施的三年后，市场优惠进入效益恢复阶段。引入该制度有利于推动房地产市场朝着更加健康的方向发展，并对房地产经济情况予以监管，不动产登记系统可以采集并整理所有登记信息，防止在交易中出现任何问题。

（四）不动产登记对二手房市场的影响

明晰产权可以作为不动产登记的最主要功能，将产权数据纳入国家调控范围，降低不动产登记在申请与审批等环节的烦琐度，使信息得到统筹管理。很多人购置房产是打算用来自我居住的，且不会进行大规模投资，所以人们对于新房与二手房没有太多考虑，但是面对经济压力，一部分人会选择购置二手房，这就在一定程度上增加了二手房的需求。对于投资者来说，不动产登记能够让资产公开化和透明化，所缴纳的税收提升会造成抛售现象，增加的供应量也能正好满足大部分购房者的需求，通过对二手房价格的调控，使市场价格可以达到大众普遍能接受的程度。

三、基于不动产登记制度促进房地产经济发展的策略

（一）健全不动产登记体制，简化登记审核步骤

了解不动产登记制度可以发现，目前多数以土地登记为基础。从2015年开始，我国整合了不动产登记制度的相关内容，在各地区纷纷设置不动产登记中心。经过多年的调整与发展，各部门协作效果良好，《中华人民共和国民法典》的物权篇在第219条规定了与不动产登记有关的内容，要求利害关系人不能公开非法使用权利人的登记资料，以此维护各方人员的权益，保护房产交易期间的个人隐私。

简化不动产登记审核步骤，具体内容如下：①从法律层面入手，对不动产登记司法解释予以完善，保持不动产登记体系的权威性。②提高登记的便捷性，简化登记审核程序，发挥地方服务性，为人民群众解决在房产登记中遇到的困难。③提高效率，优化营商环境。为深入贯彻落实省委、福州市委、福清市委关于“提高效率、提升效能、提增效益”行动，优化营商环境，3月1日起，我市辖区二手房涉及房屋、土地权属均已登记并颁发不动产权证的，且土地性质为出让的商品住房（含安置型商品住房）在办理买卖（含抵押联办）、赠与的转移登记时限将压缩至24个小时。根据福建省网上办事大厅发布的事项内容显示，二手房转移登记的法定时限为30个工作日。自2016年我市实施不动产统一登记后，各部门相互配合，阶段性推进我市一、二手房转移登记时限压缩，特别是二手房转移登记时限，从最初的30个工作日到3个工作日再到近期的1个工作日办结，具体如表1所示，办事群众在业务受理的第二天就可领到不动产权证书，极大地满足了群众子女入学、资金周转等诸多方面的需求，也大大提升了群众办事获得感和幸福感。

表1 不动产登记办理时限

比如在“带押过户”办理程序中，在买房全款付款的情况下，要求签订三方协议，买房在银行监管账户中存入购房款，以便银行进行监管。抵押权人出具《同意函》，随后双方在登记中心办理手续，结束后进行资金结算，将银行监管账户内的款划给卖方抵押借款，此时整个办理程序都能得到有效简化。图1为二手房带押过户贷款业务流程图，可见当前不动产登记体制下，登记审核与过户办理的程序得到明显简化。

图1 二手房带押过户贷款业务流程图

（二）实现不动产登记与房产建设管理的协同

一直以来，我国始终坚持对房地产行业的宏观调控，建立房地产管理长效机制是行业发展的重要内容。城镇居民住房问题是社会发展的重点问题，各级政府以人民需求为关键，立足于实际情况转变调控思路，采用宏观调控的方式遏制房价过快上涨。通过出台严厉的调控政策，了解以往的政策缺乏延续性，为预防后续房价出现断崖式下跌的现象，有必要建立联动式房地产管理体系。结合当地房地产实际情况，对房地产管理体系做出积极调整，预测行业未来风险，统筹规划房地产经济发展策略，实现行业经济管理深化改革。对此，以下建议可供参考：①遵循现阶段房地产经济的科学发展规律，考虑行业可以为国家经济带来的效益。②健全保障制度，防止房地产市场经济带来不利影响，完善不动产登记管理制度，明确责任主体，简化部分地区的不动产登记流程，使用公开的查询系统，确保交易处于稳定的市场环境下。③加强对房地产市场的积极调控，谨防较大波动，通过不动产登记制度，完成所有登记信息的全国联网，再利用专业化设备搭建统一信息管理平台，以便更好地掌握目前各个地区的房屋存量与新增量，了解市场交易价格，以此更好地调控市场。比如，面对住房存量与供给量较少，但交易价格偏高的地区，国家采用增加住房用地供应链的办法提高住房供给量，避免价格上涨得过快。

（三）创建公开体系，保证物权交易公开

优化不动产登记系统，创建公开体系，使市民在房产交易的过程中拥有相应的参考信息，保证交易全过程的安全，以及物权交易的公开与公平，为房产交易搭建良好的平台。市民私有财产是个人隐私，可以享受法律保护。因此，完善的不动产登记制度至关重要，平台内涵盖了市民产权信息，所有信息可以在全国范围内共享流通。要求登记部门和房地产相关部门之间保持紧密的关联，加强沟通联系。不动产权登记作为国家管理问题，各地区颁布的政策又存在差异，由于地区经济发展水平不同，房地产的经济空间也不一样，因此要根据实际情况制定工作方案，使不动产登记体系得到优化。2021年5月20日上午，融侨地产负责人在领到《交地确认书》的当天，在福清市市民服务中心大厅也领到了“融侨·望云小区”项目的不动产权证书，这是不动产登记和交易中心“交地即发证”新举措的第一本证书，也是不动产登记与交易中心联合之后的重要举措，极大地提高了工作效率。

（四）搭建信息数据交流平台，保障交易稳定

房地产交易是房地产市场经济的一项基础性建设，而房地产又是特殊性商品，存在商品的使用价值与价值二重性，为解决以往市场交易与不动产登记的信息孤岛问题，在房地产自由流转期间，应不断整合不动产登记信息，搭建信息数据交流平台，保持交易稳定。在全国范围内开展不动产登记和信息查询服务，依靠大数据技术与互联网技术建立信息共享平台，凭借数据库结合线上服务，使网上登记与信息查询更加便捷，以便人们更便捷地获取信息资料。加强不动产登记信息的保密工作，从平台结构设计角度入手，做好权限的合理分配与界定，防止权利人的隐私受到威胁。

当前，房地产市场的发展已离不开信息化技术的支持，大数据与互联网已融入行业中，不动产登记工作的实施自然也要依靠信息技术的支持。如今，不动产登记系统功能日益完善，通过确立不动产登记服务平台，使各地区能够实现统一标准化不动产登记统计工作，通过大数据信息评测，完善房地产市场发展策略。不动产登记可以记录市场内房产转移与销售情况，以便国家对房地产市场进行宏观调控，再依靠网络技术统计居民当前的住房情况，为未来的房地产市场发展奠定基础。与此同时，要制订相关的工作计划，如按照消费者的喜好情况打造智能化家居系统，在房地产产品内融入科技类产品，使房地产产品附加值有所提升，转变以往的销售模式，加强房地产企业与互联网企业的合作，拓宽房地产市场空间，提高住房销售水平。依靠大数据工具，将不动产资料与实际情况进行对比，借助网络平台，方便市民查询自身不动产权的具体情况，凭借信息查询系统提高查询效率，再对信息展开实名制检测，保护市民私有财产不会受到威胁。

基于现有的不动产登记制度，实现对登记平台的信息化建设，依靠大数据采集市民不动产相关资料信息，凭借网络信息平台查询不动产情况。与此同时，建设不动产权查询系统，提高人们对于不动产信息的查询效率，实现对经济结构配置，保障私人信息，做好实名制检测，图2为信息化平台整合不动产登记数据的大致架构。

图2 信息化平台整合不动产登记数据

结 语

总而言之，现阶段我国不动产登记制度对行业经济发展有着深远的影响，对房价、二手房供给、房地产市场流通、房地产市场经济调控拥有积极的推动作用。有关部门在完善不动产权制度的同时，还要重视市场经济风险，依靠不动产登记制度预防风险问题，健全不动产登记体系，提高工作效率，实现对房地产市场与不动产登记的信息化建设。