普通老街区的保护与改造策略
——以楚雄市米市街区为例

丁虹翔

（楚雄师范学院 美术与艺术设计学院，云南 楚雄 675000）

在我国大部分城镇中有这样一类街区，它们是城镇旧城的遗存，拥有着数百年的历史，虽时过境迁但仍保留着一些曾经繁华的印迹。这类街区虽无名胜古迹记录在册，亦无重大历史事件的关联，但世代相传的“祖宅”和“手艺”延续着城镇记忆、记录着传统市井百态，本文将这类街区定义为“普通老街区”①参见毕毅，石克辉：《重视城镇中普通老街区的保护与改造——以云南省楚雄市米市街改造案为例》，《全国第十二次建筑与文化学术讨论会论文集》2010年9月。。在现阶段的城镇历史文化遗产保护工作与旧城改造工作中，这类街区的处境颇为尴尬。“没故事”“有保留价值的建筑不太多”使这类街区不能像一些知名的历史文化街区一样获得足够的重视，仅能无力的维持着破旧的现状。建筑质量、基础设施、卫生条件均难以改善。很多这样的街区也因此被简单冠以“城中村”“危改区”“贫民区”的标签，一拆了事。

笔者认为，简单的拆除重建，以牺牲城镇历史遗存换取市容的改善和有限经济发展的做法并不可取。对于现存已数量不多的普通老街区，应在街区现状环境的基础上，对具有历史和人文价值的环境特征加以保护，对其存在的诸多环境问题加以整治、改造。以有效的保护和合理的改造，保护历史遗存、延续风貌文脉、改善提升环境、促进经济发展。以楚雄市米市街区为例，研究探讨这类普通老街区保护与改造的具体策略，以期为同类型街区未来的改造建设工作提供有益的参考和有效的建议。

一、米市街区基本概况与研究范围的限定

（一）米市街区基本概况

本文所论米市街区，位于云南省楚雄市老城区西部，由怀象街、信义街、米市街、云泉街、凤鸣街、和平街、观象街、古山街八条老街构成。这几条街道古时便临城西门而建，因集市贸易和往来客商歇脚住店而日趋繁荣。以农业耕种、商品交易、以打铁，茶馆、驿站为生。至清末民初，米市街区已是住户密集、店铺林立，每逢节日、集市更是繁华热闹，这种景象一直延续至上个世纪末。

米市街区现由八条主街沿街商业区以及内部的居住区构成，占地面积约330 多亩，居民2000 余户。整片街区除怀象街、信义街南段、云泉街西段外，均还维持着旧时的环境风貌，延续着过时的商业经营和生活状态。多年以来街区的状况令人担忧。破旧不堪的建筑、拥挤杂乱的街道、脏乱的卫生环境、萧条已久的商业……以上问题，政府相关部门曾多次试图拆迁，重新规划该街区，但均遭到街区居民的强烈反对。虽然暂时为楚雄保住了这片老街区，但是诸多问题无法靠收入低微的居民来解决改善，政府也无保护和改造街区环境的有效措施，致使街区环境持续恶化，“历史遗存”岌岌可危。面对米市街区现实困境，深入分析街区的价值和环境问题，研究制定出合理、有效的保护与改造策略，已刻不容缓。

（二）研究范围的限定

研究范围限定在米市街区中历史风貌保存较为完整的七条主街的部分沿街区域：信义街北段、米市街、云泉街东段、凤鸣街、和平街、观象街、古山街沿街区域，下文所述米市街区也均特指这些街道的沿街区域（图1）。

图1 研究范围示意图（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

二、米市街区的价值与环境问题分析

（一）街区价值分析

1.历史与人文价值

米市街区虽无名人，名事流传坊间，亦无文物，古迹留于街巷，但街区的历史与人文价值是不容否定的。街区的历史、人文价值来源于城市历史文化的积淀，显现于街区古老的建筑以及传统的市井生活之中。

老建筑是老街区环境的主角，外塑古老的街道、内承传统的生活，是最能反映老街区历史风貌和传统生活文化的载体。通过现场调研发现，街区中多数建筑都有着上百年的历史，虽多已老旧、残破，但其中不乏维护较好、结构完整、风貌颇佳的建筑。这些建筑多为沿街商铺，有些后设院落，有些无院落。规模较大者，如：云泉街的“何家大院”“甘家大院”，观象街的“樊家马店”，这些建筑过去曾是大户宅院，也是一些大小马帮的休息驿站，至今仍保留较为完整。有清晰的建筑及院落格局；亦有尚在经营的商铺建筑。如信义街的“信誉商店”、米市街的“棋奕茶苑”等。这些建筑均为土木结构，建筑整体风貌拙朴，局部构件和装饰虽不精美但颇具特色。它们虽大小规模不等，但各部构造做法和整体样式都较为相似。正是它们的存在，维持住了街区相对协调且颇具历史感的整体风貌，同时也反映出本地传统建筑特色和建造技艺。

传统的市井生活是老街区的灵魂。“仪式”般的生活每天都在老房、老店、老街中上演，使街区仍旧充满情怀和魅力。这里既有难以割舍的情感，又有令人流连忘返老味道，还有让人习以为常的生活轨迹。老房即“情感”——通过访谈得知很多居民都不愿搬出街区，这主要是因为他们世代生活于此，房子是祖上建造的，这里有家族的故事、生活的记忆、相濡以沫的邻居和熟悉的生活。这些无声的老房记录着“情感”，让他们难以割舍。老店即“味道”——一些老字号的店铺依旧是老街最具人气的所在。像“米市街茶室”“棋奕茶苑”等老字号的茶馆，如今仍是老茶友聚会聊天、打发时光、品味人生的最佳据点。像“田家老店”“马芬家清真米线”“窦记面馆”等老字号的食馆，每天依旧迎来送往、门庭若市。这些楚雄人耳熟能详的老店传承着百年的“人气”和最地道的楚雄“味道”，令人流连忘返。老街即“生活”——街道的“名称”已经成为老楚雄人日常生活习惯和生活方式的代名词。去云泉街吃早点，去凤鸣街逛集市，去米市街喝茶，去和平街下棋，去信义街购物，去观象街吃回族餐馆等等，日常生活的轨迹都留存在窄窄的街巷当中，令人魂牵梦绕。

2.潜在的经济价值

“真古董、真文化”形成街区潜在的经济价值。米市街区拥有着悠久的历史，延续着传统的市井文化，积聚着百年的“情感”和“人气”，形成难以复制的街区魅力，这种魅力潜藏着巨大的商业价值。老建筑、老街巷、老手艺、老味道这些都将是未来城市和街区经济发展的优越资源。再者，街区位于市区繁华地带，优越的区位，便利的外部交通条件和丰富的客源也为该区域未来经济价值的实现提供了必要的条件。

（二）街区环境问题分析

1.街区经济问题分析

调研发现，街区中除了一些老字号的餐饮店铺靠着老顾客的光顾尚能维持外，其他手工作坊，商品销售等店铺多已无人问津。整片街区的商业多年来一直处于勉强维持，濒临停滞的状态，分析其原因：一、和经营者有关，街区老龄化问题严重，店铺的经营者多为老年人，他们经营观念滞后，亦无精力和财力改善经营环境和经营状况。二、与所营商业有关，多数店铺所售商品为一些脱离市场需求的老物件、老工具，购买人群十分有限。三、脏乱差的街区环境和经营环境。由于上述原因，致使街区空有区位和传统文化优势，却无法吸引周边商业，居住和旅游区的丰富客源来改善街区内的商业状况，造成长期以来街区经济发展停滞，居民生活不好的现状。

2.建筑问题分析

街区内建筑类型多样，既有新中国成立前建造的传统土木结构建筑，亦有建盖于20 世纪60、70年代的砖木和砖混结构建筑。一、传统木结构建筑问题：这类建筑在街区中数量最多，问题亦是最多，这类建筑建造时由于居民经济条件，建造技术，建筑材料等原因，建筑本身质量就普遍偏低——简陋的土坯山墙、粗细不等的柱子、位置各异的梁枋、长短不均的檩条等等。加之年深日久建筑材料老化，多数建筑外墙泥土已经脱落，木质构架残损且腐朽变形严重，随时都有房倒屋塌的危险，街区内居住安全事故时有发生。因为一些建筑早已“人去楼空”闲置已久，一些建筑已挂牌“危房”，倒塌的建筑废墟在街区中亦有多处，造成土地资源的严重浪费。二、砖木结构建筑问题：这类建筑在街区中数量不多，建筑仍沿用了传统木结构框架和建造方法，只是对外墙材料的更新替换。这类建筑未失传统风貌，由于建设年代尚不久远，多数仍有使用价值。三、砖混结构建筑问题：这类建筑在街区中数量亦不算多，由于建盖主体的不同又分为两类，一类是由公家建盖的医院、社区办公场所、单元住宅楼等，这类建筑建造质量较好且仍具使用价值，只是建筑外观特征与老街区的整体风貌不相协调；另一类为居民自行建设的违章建筑，这类建筑建造水平较低，建筑质量难有保证（图2）。

3.街道环境问题分析

通过实地调研发现街道环境的问题如下：一、街道尺度和交通问题：街区内的几条主要街道基本延续着旧时的格局和尺度，街道最宽处约8.8米，最窄处约4.5米。沿街建筑高度与街道宽度比约为1:1，这种街道尺度会给行人带来比较舒适的空间体验，人多时也易形成热闹的商业氛围，但是这种街道宽度不适合车辆通行，偶有车辆进出就会造成交通阻塞。街区现今对各类机动车辆没有限行要求，一些商贩的小型机动车辆随意进出、停放，再加之乱搭乱建，沿街占道经营等现象随处可见，致使本就狭窄的街道拥挤而混乱不堪。二、路面状况：据了解街道旧时以石板铺设，现已被水泥沥青覆盖，失去了旧时的面貌。由于多年未加整修，现有路面已粗糙不堪、坑洼不平；街道两侧排水沟上的水泥盖板也已被厚厚的污泥覆盖，致使街道排水、排污不畅。三、公共区域与基础设施问题：街道由两侧密集的建筑限定呈单一的线型空间，无明显的街道出入口标识，停车区域，公共休闲和活动场地等必要的功能性节点空间设置；街道基础设施匮乏，既没有夜晚照明的路灯，又没有必要的消防设施，致使街道存在着极大的安全隐患。公共厕所、垃圾箱、垃圾站等公共卫生设施亦难觅踪影，致使居民与游客如厕困难、垃圾乱丢，街道卫生状况极差（图3）。

图3 街道环境实景（楚雄师院环境设计专业师生收集、拍摄）

通过街区价值与环境问题的分析，进一步明确了米市街区需要保护和改造的具体内容：对具有历史、人文和情感价值的老建筑、老街巷、老店铺以及传统的市井文化生活予以保护和延续；对上述街区滞后的商业状况，年久失修的传统建筑，闲置浪费的建设用地，风貌不协调的砖混建筑，脏乱差的街道环境等诸多问题予以合理的整治和改造。

三、米市街区保护与改造策略

（一）街区商业发展策略

1.保留部分仍具价值和魅力的传统业态

街区仍保有一些有历史、有口碑、有人气的传统老字号店铺，这些店铺是本地传统商业的代表，历经岁月的沉淀而愈发的“地道”和极具“魅力”，至今仍有其市场需求，应予以保留并在原址的基础上对建筑及其室内经营环境加以改造提升。

2.植入多元时兴业态

结合市场需求植入多元时兴业态，在为老街注入商业活力的同时，满足市内外游客多元的商业需求。街区既可作为市民怀旧情感寄托和寻求传统悠闲生活的场所，又可作为市民享受时尚都市生活的场所，亦可作为外地游客旅游观光，体验楚雄地域文化，感受地道老街氛围的场所。楚雄市作为滇中地区重要的旅游城市，每年都会有大量的游客到此旅游，像米市街区这样能够真实反映城市历史风貌和传统市井文化的商业环境无疑是最具吸引力的“景点”。街区改造可结合上述需求植入餐饮、休闲、购物、住宿、时尚生活等多元时兴业态，更替街区内已经衰落和消亡的部分传统业态①参见章菥妤，马军山，孔云节：《历史街区的保护与更新——以杭州南宋御街为例》，《中国城市林业》2012年第3期。。

3.重塑街区商业文化形象

延续老街优质传统业态、汇集本土特色业态、植入多元时兴业态，打造极具魅力的“主题文化商业街”品牌形象。街区中七条街道可根据各自环境条件和实际商业状况，设定恰当的商业文化主题，围绕主题更新业态类型、调整业态分布，重塑特色鲜明的街道商业文化形象。改造建议：信义街、米市街两条主街以“楚雄印象”为主题，经营本土特色旅游商品；和平街以“老街记忆”为主题，仍旧经营茶馆、医馆、棋牌室等传统业态；云泉街以“楚雄味道”为主题，汇集楚雄九县一市的特色名吃；古山街可借助现有院落资源，以“老街院子”为主题，为团体或家庭聚会、游客住宿等提供院落式的居住生活体验；凤鸣街以“时尚生活”为主题，以时尚餐饮、住宿、购物、娱乐等为主营业态。

（二）建筑保护与改造策略

对于街区现存建筑要制定何种策略加以保护与改造，既要看街区未来发展和建设的需求，又要视现存建筑的具体情况而定。面对街区现存建筑数量众多，问题错综复杂的状况，必须采取分类研究的方式对建筑问题加以有效梳理（图4），进而提出更具针对性的保护与改造策略②参见葛钰：《历史街区保护更新探索与实践——以聊城市米市街历史文化街区为例》，《中国建筑装饰装修》，2020年第6期。。

图4 各街道沿街建筑分类示意图（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

1.维修、保护一类建筑

一类建筑为街区中历史，人文价值突出，建筑质量较好，整体风貌颇佳的传统土木结构建筑。此类建筑宜采用本地传统建筑建造方式对其加以维修和保护，功能改造亦应适度，尽量延续建筑原有风貌特征。具体策略如下：一是梁、柱、檩、枋、楼板等建筑承重构件老旧、残损情况较轻者，采取隐蔽性维修加固，并替换部分毁坏的构件；承重构架老旧、残损情况严重者，应采取“原址原基、落架重修”的方式③参见刘伯英，黄靖：《成都宽窄巷子历史文化保护区的保护策略》，《建筑学报》2010年第2期。，落架后修复或替换老旧、残损的承重构件，必要时需更换一些限制建筑高度的承重结构构件，再依建筑原有样式重新建造。由于原有木质结构楼板承重能力有限，建议以稳定性更强的钢质结构加以支撑，并采取隐蔽式的处理方式。二是此类建筑多是土坯墙裸露于外或施以涂料简单粉刷，这种外墙材料易于损坏、脱落，建议外墙整体或局部更换为青砖材料，这种材料在古城、历史街区的建筑改造中较为常用，较之土坯外墙更适合于商业经营为主的老街建筑。三是门窗、栏杆、楼梯、装饰等局部构件，如残损不严重仍可继续修复使用，以达到“修旧如旧”的效果，损坏严重者可加以替换。四是如有院落，则需拆除院落中搭建的建筑，对破损的院墙、照壁、地面铺装等加以修缮，尽量使其恢复建造初期的院落形态（图5）。

图5 何家大院建筑复原与结构分析示意图（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

2.适度改造二类建筑

二类建筑为街区中建筑风貌，建造质量尚可，且仍具使用价值的传统土木、砖木和砖混结构建筑。此类建筑宜在原有建筑的基础上加以适度改造，以达到功能置换和风貌协调的目的。具体策略如下：对于风貌一般的土木和砖木建筑，宜在原建筑的基础上进行结构构件的修复或替换，必要时可进行落架重修；结构不完整者完整其结构，构造不规整者规整其构造、尺度不宜者调整其尺度，并对有安全隐患之处加以整改；从一类建筑中提取部分有特色的建筑元素与建筑特征，“依样画瓢”补充到此类建筑当中，替换一些粗陋且无特色的建筑构件；采用青砖重新垒建外墙，门窗、楼梯、店面门头等可根据实际功能需求进行设计。对街道中一些建造质量较好且仍在使用的砖混建筑，仍保持其原有功能。通过改造首层店铺门头、调整外墙材质、加建双坡屋顶、添加局部装饰、替换门窗构件等方式进行适度的外观改造使其协调于街道整体风貌（图6、7）。

图6 信义街沿街建筑立面改造设计方案（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

3.拆除重建三类建筑

三类建筑为街区中危房建筑、已倒塌的建筑，违章建筑等已无使用价值或安全隐患较大的建筑，此类建筑应予以拆除后重新设计建造。结合拆后建筑用地，重新构思规划适宜的建筑规模和平面布局，依实际需求可尝试用两种不同的形式建造新的建筑：一是沿用本地传统建筑形式和建造方式，以街区中部分一类建筑为模板，参照其院落格局、框架结构、各部构造、局部装饰、建筑材料等传统建筑形式和做法，并适度融合新技术、新材料对新建筑加以设计建造。一方面使其延续街区传统建筑结构和外观特征；另一方面也创造出更适宜商业经营的室内环境。二是尝试新的建筑形式和建造方式。分析、提炼传统建筑结构、外观、尺度特征，以新技术、新材料、新方式创造出新的建筑形式，在协调于街区整体历史风貌的同时，为街区增加一些时尚元素，适度体现时代特征（图8）。

图8 凤鸣街建筑沿街建筑立面改造设计方案（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

（三）街道环境保护与改造策略

建筑与街道环境的保护与改造设计应同步进行。一方面要协调好街道与沿街建筑的关系；另一方面需对原有诸多街道环境问题予以思考研究，并提出相应的保护与改造策略。

1.协调街道与沿街建筑的关系

图7 云泉街沿街建筑立面改造设计方案（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

具体策略如下：（1）沿街建筑的位置，排布方式，外观、高度与体量特征，影响着街道的走向，格局、形式与尺度。故建筑尽量在其原址，原基的基础上进行保、改、拆建，建筑高度，体量不宜做过多的改变，尽量保持原有的街道格局与空间尺度。（2）拆除沿街乱搭建的售货棚和摊位，拓展路面宽度。（3）拆除建筑后的建设用地，如位置适当可将其改造为公共活动用地，解决原街道公共活动空间不足的问题。其他部分建筑亦要为街道必要的功能性节点空间的设置做出让步，以进一步丰富街道空间体验，完善街道空间功能。（4）整改前的沿街建筑在排列布局、高度、体量等方面呈现出一种原真，自然的差异性状态，这是街区历史性环境的真实写照。改造设计中应对这种差异性建设特征予以体现并加以协调，延续街区原真性的街道环境特征和独特韵味。

2.有效整改街道环境问题

（1）整改交通问题：原街道路面宽度和空间尺度适宜步行交通，因此宜将街区定性为步行街区，经营时段禁止机动车辆进出（紧急情况下消防车辆除外）；利用街区外部便利的交通条件，在街区外围与城市道路衔接处择适当位置设置停车区域，必要时可考虑建设立体停车库；停车区域设计要求位置恰当、数量足够、停放便利，同时亦要考虑不同类型车辆的停放要求。（2）改善路面状况：重新翻修街道路面，在街道原有排水、排污系统的基础上加以改造、疏通，并更换沟渠盖板；重新规划铺设电力、网络、燃气等市政基础设施管线；地面铺装尽量选用砖、石等传统铺装材料，以此改善街道路面状况，恢复街道原真性的历史风貌。（3）增设街道功能性节点空间：在各街道出入口设置广场，尺度依实际情况而定，结合街道主题形象设计出入口标识或主题景观；在街道适当位置增设一些公共休闲活动场地，尺度大小依实际情况而定。功能设计上要充分考虑居民和游客休息、交流、文体活动等具体的行为需求。形象设计上要在协调于街道整体环境的基础上，寻求局部环境和文化特征的创意。（4）完善基础设施：增设路灯、公厕、垃圾处理、标识系统、移动售货车等公共基础设施；设计要求位置和数量安排合理、不影响公共环境卫生、便于使用和维护管理、外观形式协调于街区整体环境（图9、10）。

图9 米市街街道环境改造设计方案（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

（四）策略实施的一些思考与建议

策略的实施还需进一步结合街区环境建设需求进行必要的工程专项研究，制定详细的工程实施方案，绘制施工图纸，并合理安排工程实施步骤；建筑保护与改造策略的实施应遵循“宜速则速，宜慢则慢”的原则。对具有历史、人文价值的一类建筑要先行修缮、保护，避免价值的继续流失。乱搭乱建和安全隐患较大的三类建筑要尽快拆除，避免安全事故的再次发生，其他建筑则以循序渐进方式逐步进行修缮和改造工作。建设方与户主需在达成共识且建设资金到位的基础上，条件成熟一个，实施一个。

图10 云泉街街道环境改造设计方案（楚雄师院环境设计专业师生绘制）

策略的实施要充分尊重居民意愿，切实保证居民利益。街区建设实施前期应做好的宣传与说明工作，逐户与居民进行耐心沟通以达成建设共识。通过政府补助、银行低息贷款等优惠政策解决居民建设资金筹措困难的问题，保证一定数量的原住民定点回迁，这样既尊重了部分居民的留守意愿，又保持和延续了老街部分最具原真性的情感、民俗与生活态。①参见孙以栋，申宇星：《历史文化街区的动态保护与更新——以杭州小河直街历史街区为例》，《装饰》2012年第3期。确定搬迁的，要依据建筑面积给予合理的经济补偿。搬迁后的建筑或建设用地，以招商集资的方式完成建筑的改造或建设。因公共建设而占用的私宅用地，应给予合理的经济补偿，如原居民愿意回迁购房，可优先考虑并给予适当的优惠政策。建设完成后，居民仍可继续自主经营，无力或无心经营者可将房屋出租交由他人经营。对于街区新增业态要做到合理选择、优化配置，在增加街区商业活力的同时，亦要体现出规划设定的商业文化特色。

四、结语

笔者认为：应当积极转变普通老街区是城市建设发展“包袱”的固有观念，深入研究、正确认识、合理判断普通老街区的历史、人文和情感价值，并采取适当的措施对其有价值的环境特征和历史遗存进行必要的保护；普通老街区有其价值亦有其问题。老旧的面貌、脏乱的环境、安全的隐患、停滞的商业、落后的设施等诸多问题，都需采取适当的措施在现状环境的基础上加以合理的改造；普通老街区的保护与改造工作，既要从宏观角度制定合理的整体规划建设策略，又要从微观的角度，着眼于实际具体问题的解决。商业发展，建筑、街巷环境整改，住户的搬迁和回迁等诸多问题的处理，可借鉴同类型案例的成功经验，但不可盲目的模式照搬，均需依街区整体规划建设要求和实际环境情况制定出切实可行的策略方案；普通老街区的保护与改造是极其复杂和艰难的过程。调研分析、规划设计、住户协调、招商引资、工程实施、投入运营等每个阶段都会面对很多的问题，这些都需街区规划和建设者进行细致的专业研究，并耐心的应对和妥善的处理，缓慢有序地开展相应的保护与改造建设工作，盲目快速的修正与开发只会适得其反①参见毕毅，石克辉：《重视城镇中普通老街区的保护与改造——以云南省楚雄市米市街改造案为例》，《全国第十二次建筑与文化学术讨论会论文集》2010年9月。。

当曾经无比熟悉的普通老街区不断在城市中消失的时候，在感慨于历史文化遗产消亡之痛的同时，亦需反思研究与设计不力与不达之处。望同仁就此问题在本文研究的基础上继续深研其理，尝试新法，让尚未被拆除的普通老街区均能在有效的保护与合理的改造下，得以延续历史魅力，褪去老旧躯壳，完成华丽蜕变。