限购政策对降低房价收入比的影响研究

冯等田 侯月月 杨素婷

摘要：利用2005～2018年40个大中城市的房价收入比数据，在多期双重差分模型的框架下，研究了一线城市与非一线城市限购政策对房价收入比的影响，并在此基础上对非一线城市的两轮限购政策效应进行对比。发现：限购政策对不同城市的房价收入比的影响存在差异，限购政策能控制二线城市房价收入比的上涨，但是无法有效控制一、三线城市房价收入比上涨。对比两轮限购政策效果发现，二线城市第二轮限购后房价收入比不仅没有下降反而有了显著的上涨，二轮限购政策明显弱于一轮限购。

关键词：两轮限购;房价收入比;多期双重差分

一、引言

在“双循环”政策背景下，稳定中国商品房价格对于稳定经济、保障民生、化解风险有着重要的意义。自1998住房制度改革以来，全国商品住宅价格以强劲的势头迅猛增长并且居高不下。为了抑制房价的过度增长，2010年“国十条”首次提出“限购令”，试图通过限制居民的不合理购房需求来使房市降温，然而在“限购令”初见成效后，2014年除了四个一线城市，其他城市为了响应中央政府“去库存”、“稳增长”的号召陆续取消限购，以期刺激经济增长，后果是房市出现报复性反弹。2016年，十九大提出“房住不炒”的定位，开始了第二轮限购，与第一轮限购相比，第二轮限购在范围和强度上均有所增加，可见我国对调控房价的坚定态度。

众多学者初期的研究大多把重点放在限购政策的直接效果上，短期内限购政策能显著抑制房价的上涨，而不同城市的特征（如，是否是省会城市、东中西部城市）等，也使得限购的效果呈现差异性的反应（韩永辉，黄亮雄等，2014）。将限购政策按照户籍和限购地域进行细分之后发现，限购政策对非户籍人口的购房行为起到的效果更为明显（张德荣，郑晓婷;2013）。限购政策主要限制投资性需求，因而对以投机性需求为主的一线城市限制作用显著，而对以刚性需求为主的非一线城市起到的限制效果甚微。为了防止房地产市场崩盘，限购政策的退出应“因城市类型而异”（陈鑫，方意;2016）。也有人将两轮限购的效果进行了比较，民众的“学习过程”使得第二轮限购的效果弱于第一轮，并且第二轮限购对二手房房价的抑制作用不明显（陈淑云等，2019）。

尽管上述学者对限购政策进行了多方面的研究，但是并未有文献单独对第二轮限购政策进行分析。本文选用房价收入比作为被解释变量，试图解释以下问题：房价收入比在限购政策出台后是否有所回落？限购对提升居民购买住房能力是否有显著的促进作用？若有促进作用，该作用是否因城市间的不同特征而出现显著性的差异？两轮限购政策的效果是否有所差异？

二、房价收入比研究

选取2005～2018年40个大中城市的商品房平均销售价格与城镇居民可支配收入以及城镇居民人均住宅面积数据，计算得出41个大中城市的房价收入比，并将数据根据两次限购出台的时间分为兩段2005～2014年，2015～2018年，以此来分析比较限购政策出台前后房价收入比的变化，以及两次限购政策对房价收入比影响的差异。

（一）一线城市房价收入比概况

从图1中可以看出，2005年以来北京、上海、广州、深圳的房价收入比一直呈上升趋势，除广州外其他三个城市更是在2008年以后都突破了10，表明一线城市居民的购房能力在下降。北京市在2010年4月出台限购令拉开限购的帷幕，随后上海、深圳在同年10月份开始限购，2005～2010年三个城市的房价收入比都呈上升状态，意味着居民的可支配收入增长远不如房价增长强势，住房购买力持续下降。而限购政策出台以后各地房价收入比有所下降，但仍处于较高的水平。2015年以来房价收入比由降转增，并且增长趋势迅猛，以北京为例，房价收入比在限购政策出台以前从13.69涨到17.07，实施限购以后到2014年降到了12，而后由降转增，截至2018年北京市的房价收入比达到18.20 。由此可以看出限购政策对于一线城市而言，短期内会起到降低房价收入比的效果，使得居民的购房压力略有减小，但是未完全解决一线城市居民购房压力问题，同时，限购政策的效力有限，只能在短期起到一定降低房价收入比的作用，长期而言限购失去调节作用。

（二）非一线城市（部分）房价收入比概况

2010年9月至2011年1月各地区陆续制定和执行限购政策，从表1可以看出第一次限购阶段大连、海口、杭州等东部城市房价收入比有明显下降，济南、青岛、天津等城市房价收入比较为平稳，而厦门、南京、海口等城市在严格的限购政策下房价收入比并没有得到控制反而在以较高的速度在继续增长，如厦门市自2009年的7.89上升到2014年的12.04，涨幅高达53%;2014年各城市为了恢复房地产市场的热度相继放开限购，直到2016年在房价持续增长的压力下再次启动更强更严的限购政策，然而第二次限购的效果却远不如第一次，除大连、青岛、沈阳几个城市房价收入比较为稳定外其他东部城市均未受到限购令的影响，房价收入比仍在继续增长即居民的购房压力并没有因此得到缓解。中西部城市如成都、合肥、贵阳、昆明等城市房价收入比稳中有降，而第二次限购效果不明显。

接下来将对两次限购的效应进行实证检验，并分析不同城市房价收入比对限购的反应以及城市特征差异造成的限购效应的差异，以期找出限购的影响因素为“因城施策”提供实证支持。

三、数据与模型构建

（一）数据来源与变量定义

在70个大中城市中剔除数据严重缺失的城市，最终选取41个大中城市2005～2018年的年度数据来分析限购对房价收入比的政策效应。

（二）计量模型设定

拟选用双重差分模型（DID）通过剔除实验组与控制组实验前的差异，研究政策实施后的变化。由于城市间实施限购政策的时间点存在差异，于是设定了如下控制城市固定效应和时间效应的计量模型：

基于DID的分析框架，将实施限购政策的城市作为实验组，未实施限购政策的城市视为控制组，i和t分别表示不同的城市以及不同年份，PIRit表示不同城市在第i年的房价收入比，did=treat*d，treat为处理变量表示各城市在第i年是否实施限购令，实施限购则为1，否则为0，并根据限购政策实施的具体情况将之分为第一次限购和第二次限购，分别用d1和d2表示，若实施了第一次限购则d1为1，否则为0，若实施了第二次限购则d2为1，否则为0;Xit表示其他影响房价收入比变化的变量集合，μi和λi分别代表城市固定效应和时间效应，εit为随机干扰项。

四、实证研究

基于当前我国各城市间经济发展差异较大，房地产市场发展程度不同，各大中城市居民的住房购买力都存在显著差异，本文根据统计局的三类城市的划分标准，分城市类别进行回歸分析。

（一）一线城市限购政策对房价收入比的作用效果

由于一线城市（北京、上海、深圳、广州）自2010年实施限购政策至今未曾取消过限购政策，因而一线城市选取2005～2018年的数据进行分析。

从回归结果来看，限购的系数显著为正，说明在一线城市限购政策的实施并没有起到降低房价收入比，提高居民住房购买力的作用，因为一线城市经济发展水平高吸引了众多人口的流入使得住房需求远大于住房供给，限购政策虽在户籍和数量方面对购房行为进行了限制，但是一线城市人口基数大，住房刚性需求较大，限购的实施反而给人们房市利好的信号，因此出现了房价收入比越调越高的现象。从表3中可以发现，在控制住城镇化率（urb）和投资强度（inv）等因素后，限购政策虚拟变量的系数绝对值减小。

（二）第一轮限购政策的作用效果

表4给出了二、三线城市限购对房价收入比的回归结果，并根据限购出台时间的不同将2005-2014年视为第一次限购阶段。

二线城市实证结果如表4第一、二列所示。无控制变量时限购政策系数为-0.142，添加控制变量后系数变为-0.293，并且通过了0.05水平下的显著性检验，说明限购政策显著降低了二线城市的房价收入比。三线城市结果如表4第三、四列所示。在添加控制变量前限购政策系数为1.338，在0.01的显著性水平下显著有效，添加控制变量后政策效应系数下降为0.585，在0.05的显著性水平下有效。

实证结果显示：限购政策对于二线城市的房价收入比起到了显著的抑制效果，但是在三线城市起到了相反的效果，三线城市的限购政策促进了房价收入比的上涨。这是由于三线城市经济发展水平相对较低，地方财政对土地财政的依赖性较强，地方政府一方面为了增加土地出让收入在土地供给侧积极抬高地价，另一方面为了进行招商引资将工业用地低价出让，挤压了居住用地导致用地价格上涨。除此之外三线城市房地产的投资属性较低，住房的投机需求小也是限购政策未起到抑制房价收入比效果的原因。

（三）第二轮限购政策的作用效果及对比

根据上述分析发现，限购政策对房价收入比的抑制作用仅在二线城市起到了效果，鉴于此，选取二线城市数据作为样本进行两轮限购政策对比，根据限购令再次出台的时间，将2015～2018年视为第二轮限购阶段。

根据表5的结果，观察政策效果的估计系数发现，第二轮限购政策估计系数为正，并且第一轮限购政策估计系数的绝对值大于第二轮限购政策估计系数，说明对于二线城市而言，限购政策的两轮调控效果存在差异，并且第二轮限购的效果弱于第一轮调控。

这是因为第一轮限购的实施在短时间内对非户籍人口以及户籍人口的限购数量进行了限制，导致居民的投机性购房减少，投注于房地产市场的资金被迫撤离使得房市出现短暂降温，居民住房购买力有了提高。但是随着限购政策放开，各地房价出现反弹，说明居民的住房需求只是短暂被抑制，于是第二轮限购即使出台也无法改变居民对房市的预期，使得第二轮限购的实施效果大打折扣。

五、结论与建议

基于房价收入比的角度，利用41个大中城市2005～2018年的年度数据，在多期双重差分模型的框架下，研究限购政策对房价收入比的影响效果。实证结果表明，限购政策对不同城市的房价收入比的影响存在差异，限购政策能控制二线城市房价收入比的上涨，但是无法有效控制一、三线城市房价收入比上涨。一线城市和三线城市的限购政策对房价收入比的上涨起到了促进作用;选用二线城市样本数据进行第二轮限购效果检验发现，二轮限购效果要弱于第一轮限购。从影响房价收入比的其他因素来看，不同类型城市也存在较大差异，一线城市的城市化、教育水平和第二产业占比与房价收入比显著负相关，而医疗水平与房价收入比显著正相关;影响二线城市房价收入比的主要因素是医疗水平、教育水平和人均GDP ，前者与房价收入比呈负相关，后两者与房价收入比呈正相关;三线城市城市化进程的推进推动了房价收入比的上涨，降低了居民的住房支付能力。

通过上述限购对我国各城市房价收入比的影响分析以及各城市房价收入比的影响因素分析，提出以下几点建议：

第一，我国房地产市场的发展水平存在地区性差异，限购政策要根据因地制宜的原则，落实好“一城一策”，切实保障限购政策积极有效性。同时保持限购政策灵活性，在制定限购政策时依据地方差异调整限购时间和限制力度，有针对性地实施限购政策，必要时可搭配其他政策进行调控。

第二，限购政策短期内可以通过抑制投机性需求对居民的住房购买力有一定的改善，但是这不仅会被“假离婚”等手段规避掉，长期内地产商通过控制住房供给来削弱限购政策效应，这将会带来更严峻的社会问题。因而应增加公租房和保障房的供给，从结构层面改善住房供给不足的难题，缓解因住房供需失衡引起的房价过高，居民买房难的现状。

参考文献：

[1]陈淑云，王翔翔，王佑辉.“两轮限购”对住房价格的动态影响[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2019，58（01）：38-49.

[2]陈鑫，方意.房地产调控政策的实施和退出效果研究——基于VECM和DSGE模型相结合的分析[J].当代经济科学，2016，38（03）：31-43.

[3]韩永辉，黄亮雄，邹建华.房地产“限购令”政策效果研究[J].经济管理，2014，36（04）：159-169.

[4]张德荣.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2013（11）：56-72.

*基金项目：青岛市社科项目“产品空间拓展：比较优势的遵循与超越——以山东自贸区青岛片区为例”（编号：QDSKL2001207）。

（作者单位：青岛理工大学）