物业财务管理问题和措施研究

席学会

【摘要】本文主要以物業财务管理问题和措施研究为重点进行阐述，首先进行物业企业财务管理基本概述，其次阐述物业企业财务管理存在的问题，最后从重视会计核算，优化资金管理、防范财务风险，进行财务考核评价、增强财务工作者的业务能力，促进财务企业信息化建设几个方面深入说明并探讨物业企业财务管理的相关措施，旨意在为相关研究提供参考资料。

【关键词】物业企业;财务管理;存在问题;相关措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.012

引言：

市场经济也在日益提升，目前我国城市化的建设进程速度有所加快，城镇人口数量与日增加，物业服务企业面临着一定的发展机遇，并且存在与严峻的发展环境中。在物业企业管理上，要想实现全能型管理服务，应该确保财务状态，足够稳定。从一定程度上而言财务管理质量深深地决定着物业企业的发展趋势，可是部分物业企业呈现出财务管理的不足，不管是服务思想还是服务机制，都需要在时代的发展中得以创新。立足于住房和城乡建设部开展“十四五”集思广益谋新篇”活动，征集对住房和城乡建设“十四五”规划的意见建议。重点围绕《建议》精神，特别是提出的城乡人居环境明显改善的目标，实施城市更新行动、实施乡村建设行动等，提出具体举措建议，基于此，笔者对物业财务管理的问题与措施进行充分探索，不断为物业企业的管理提供支持条件。

1、物业企业财务管理基本概述

（1）财务管理的内容。对于物业企业而言，财务管理也是通过专业化知识和技能管理好资金的筹集环节与资金的分配环节，涉及筹资、投资、利润分配等多个项目，实现企业财务管理的有效性。物业企业的财务管理工作，作为企业管理的重点部分，存在于企业管理的所有环节【1】。物业管理给大众提供多种形式的服务，尤其是客服报修服务、保洁绿化服务、公共秩序维护服务，本质上体现出劳动密集型。管理服务过程存在着显著的多样性，那么企业的物业管理内容是比较繁琐的。新时期下，物业企业的财务管理，应重视财务预测和财务研究，依托互联网和物业等信息平台，逐步增强财务管理质量，满足全过程管理需求，尽可能的体现财务管理优势。在具体的财务管理中，强调营运资金管理的重要性，涉及现金流入以及现金流出，物业企业即使拥有的资金量比较少，那么在实现现金流量净值最大化的过程中，相关人员要体现预算管理与成本控制的效果，全面做好财务管理工作。

（2）财务管理的基本特点。物业企业的财务管理，即以企业经营服务为基础进行的财务管理活动，贯彻财务管理的依据开展财务管理工作，可以说企业财务管理是管理体系的一个重点分支。与此同时，财务管理占据着企业经营活动的重要比例，涉及资金筹集、物业服务管理、专项资金管理预约财务收支汇总平衡管理。实际的物业管理上，物业企业的成本控制要思考人力成本与专项费用。立足于物业企业的实际性质，物业企业的工作空间比较分散、内容比较繁杂，无形中增加财务管理的成本，不只是体现在服务成本上，还体现在管理成本与经营成本上。这样物业企业管理中，任何单位、任何环节、任何员工都是财务管理成本的重要影响因素，物业企业要想长久发展和运作，得到更多的发展机遇，需要管理好财务成本。之后是财务管理成本的监督线比较长，因为物业企业的财务管理要拓展到物业的每一个角落中，那么时常出现物业财务管理层次多的情况，较多的财务管理发生点和成本监控点相隔比较长，构建对应的成本监控线【2】。也就是说，物业企业的财务管理工作，受到业主要求与收费模式以及规模大小的影响，物业企业的财务管理不能运用统一化了管理思路，造成物业财务管理面临发展困境。基于此，每一所物业企业都要整合管理流程，工作者要增强自身的素质和能力，对财务经营管理进行全面的监督，体现财务工作的职能，更多的给物业企业提供市场竞争力。

2、物业企业财务管理存在的问题

（1）会计核算不够规范，资金管理力度不足。在物业企业的经营管理中，因为企业经济业务比较分散和繁琐，包含物业服务、有偿服务和车位出租服务等，那么财务管理工作中，应具体的核算与管理好资金运用。研究管理费用的分配、安保费用的分配、绿化费用的分配、成本费用的分配、公积金的分配和专项资金的分配等，统筹相关资金的利益相关者，有效减小会计核算难度。可是会计核算的效率影响着物业企业的资源是否能够合理配置，一些物业企业在财务管理中出现会计核算不够规范的问题，没有意识到会计核算的必要性，时常出现账目记录不够准确的现象，不能全面落实权责发生制，这样会计信息无法真实的呈现物业企业利润情况。一些物业企业匮乏专业化的人才培养，具备的人员知识结构尚未完整，在一定程度上影响着会计核算的准确性【3】。与此同时一些物业企业匮乏资金管理力度，物业企业的资金比较多，涉及固定资金层面和低价资金层面，不管是基础设施、机械设备，还是消防设备与办公用品，这些都是资金管理的重要组成部分。物业费的定价比较低，其他有偿类型的服务收入尚未稳定化，在很大程度上出现物业企业的资金薄弱问题，不能提高资源配置利用率。处于严峻的市场竞争环境，要想让物业企业在财务管理中达到预期的盈利目标，需要强化成本监督。可是部分财务管理工作中，物业企业不能有的放矢地进行资金管理，增加业主对物业服务的不信任感，甚至出现业主拒绝缴纳物业费的现象。物业企业没有高度关注资金管理的意义，总是强调资金管理，没有安排独立的资金管理工作者进行工作，时常出现设备丢失或者设备损坏的问题，造成物业管理成本的增加。

（2）没有顾及财务风险管理，缺少完整的绩效考评机制。物业企业和传统的企业存在较大差异，经济业务的出现存在着一定规律，要面临较多风险因素的影响。包含管理责任风险、服务合同风险和债务风险以及企业管理风险等，可是部分物业企业尚未结合经济业务的出现明确标准方案。制度导向不能真正的体现，者一些物业企业在财务管理中出现账目杂乱无章的现象，经济活动存在着较大的随意性，造成财务风险的产生。就算是一些物业企业明确财务管理的办法，关注财务风险的控制，也没有针对性地采取解决问题方案，缺少财务风险管理力度。除此之外，物业企业的财务管理中，绩效考评机制不够完整，因为与绩效考评能够客观地体现出财务管理是否有效与是否合法，明确财务管理的不足之处，让物业企业时刻了解财务风险，确保账实相符【4】。可是一些物业企业淡化绩效考核评价工作，设置的考评体系不够完整。总是在事后进行财务风险管理，不能保证财务信息资料收集的全面性，造成评价结果缺少权威力度。财务绩效考核不能真正的落到实处，出现财务预算编制和实施差距大的结果，这样中途擅自追加或者追减，造成绩效考核效率不强。

（3）财务工作者的综合实践能力有待提高，财务信息化管理质量不够显著。在多种因素的影响之下，部分物业企业的财务工作者匮乏一定的专业处理问题能力。一些财务工作者没有按照财税法规实施工作，造成财务业务的处理过程体现出随意性，不能及时了解财务管理不合规的情况。或者一些财务工作者片面的比较职责与市场权利，生成不平衡心态，财务工作者也没有积极的进行轮岗替换，具备的专业化素质和能力不能满足新时代，对物业企业财务管理工作者提出的要求标准，阻碍着财务工作的进展。与此同时，物业企业的财务单位出现岗位编制缺失的问题，不能落实专职和专责之间的匹配，一些财务工作者处于身兼多职的状态，不利于财务工作者工作能力的全面发挥【5】。

3、物业企业财务管理的相关措施

“十四五”规划的指导下，物业财务管理工作对助推企业高质量发展至关重要。全体人员要提高政治站位，把准工作方向，运用系统思维抓落实，通过政治理论、业务知识学习与实践不断拓宽思路视野，提升履职能力;要强化财务管理职能，抓住重点工作，坚持底线思维，加强数据分析和风险预判能力;要深化人才队伍建设，构建可持续发展人才梯队;要加强职业操守教育，提高抵御各种风险和经受住各种考验的能力，具体实践如下。

（1）重视会计核算，优化资金管理。在物业企业的财务管理中，会计核算管理是一项重点工作，要想增强物业企业的会计核算质量，要加大力度进行业财融合，执行权责发生制。一般而言在成本核算上，相关人员要具体划分会计核算的性质和功能，对不相同种类的成本加以独立核算处理，形成相关的账目，按照权责发生制的流程，对于各种费用进行界定，由此借助会计信息凸显物业企业金融损益的变化趋势。如果费用的确定不能及时进行，工作者可以把费用和公摊费用结合起来，进行统一整理。在应收账款核算上，保持核实的统一性，对于多种收费标准进行明确，得到每一个户主需要缴纳的具体费用信息，定期给业主发出催缴单与对账通知，增强应收账款核算的有效率。思考到专项经济核算，要求思考资本性质与特殊的用途，开展针对性的核算处理工作，实施专款专用的原则，让专项经费的运用率最大化提升。增强财务管理的专业性能，设置一定的财务管理工作队伍，目的性培训财务工作者，挑选科学的培训方法，依托专业化技能培训的方式，增强物业企业工作者的业务能力，这样财务工作者可以满足岗位的具体要求，有效提供财务管理工作的条件支持。

（2）实施项目资金管理，优化物业服务费用资金调度。物业企业的财务管理要优化资金管理的项目，因为缺乏资金管理流程会出现资金流失的结果，还会增加企业管理成本，影响业主对物业企业的信任程度。所以每一个物业企业都要优化资金管理方案，分析资金管理的意义，科学通过有限资源提供针对性的服务，得到业主充分信赖。物业企业的财务管理工作者结合资金的实际分布情况和数量情况，对资金进行科学配置，结合物业管理的规模与资金规模，目的性设置资金管理专业人员岗位，检查好资金的运用情况。同时，在财务管理上形成一定的资金信息库，录入和核对任何资金项目，优化服务费用资金调度的流程，依托信息技术手段增强资金管理的效果，体现资金状态管理的时效性。

（3）防范财务风险，进行财务考核评价。物业企业实施财务管理工作，应及时规避财务风险，优化现有的财务管理环境，对财务管理制度进行全面化整合，每一所企业管理者都应立足于经济活动的发展规律，适应财务风险控制需求，给财务行为思想提供针对性的制度导向。对财务管理行为进行大力指导，确定财务管理环节，分配好财务权责，使得经济责任给财务工作者全面实施，最大化的降低人为风险产生几率【7】。并且制度化处理财务任务，给予费用报销流程、付款结算流程与单据使用流程加以确切规定，细致化明确工作岗位项目，有效降低会计核算风险。时刻监督财务管理方案的实施，按照制度的约束力权衡职责，避免权力过多的集中，产生违规操作财务工作现象。要想更好保障财务管理的实施力度，应对财务管理进行内部控制，重视企业内部控制，防范出现国有资产流失的现象，明确记录资产的每一笔去向，由此渲染优质化的财务管理环境，不断调动财务工作者的工作主动性与积极性。

同时进行财务管理工作的绩效考核，在资金支出期间，相关人员应贯彻财务绩效考核，物业企业巩固绩效考核的地位，围绕物业企业财务管理现状，规范绩效考核的范围与程度，凸显绩效考核工作的权威性。事前考核财务预算编制，检查好财务编制的质量，研究具体化的资金需求，事中时效性掌握经济信息资料，考核评价预算实施过程，分析每个环节的预算错误与及时改正，让会计信息数据更加具备真实性。其中认真整合企业管理制度，增强预算管理能力，安排专业工作者参与财务预算工作，加大预算管理力度，巩固企业财务管理工作成效。现有的经济市场中竞争环境比较严峻，物业企业财务风险以时常风险为主，涉及财务风险与管理风险，而财务预测的前提下开展预算核算工作是比较重要的，此种做法可保障企业的财务管理工作不会和预期目标出现偏离，真正落实企业物业预算管理工作，体现出企业资源配置的高效率【8】。最终通过绩效考核的结果，调整工作具体方案，尽可能的增强财务管理水平。

（4）增强财务工作者的业务能力，促进财务企业信息化建设。在国家法治化建设中，财务管理工作对工作者的业务能力与水平提出严格要求，稀缺的专业化财务工作者已經是阻碍财务管理创新的重点因素。因此物业企业应强调财务工作者业务能力的增强，首先是增加财务工作者的入职门槛评价指标，分析工作者拥有的职业道德与学历职称以及从业经验，给优秀的工作者提供较高福利待遇，引导财务工作者制定职业发展规划，吸引财务工作者用心服务于企业。其次是对财务工作者进行继续教育与引导，引进网络交流的模式，给财务工作者提供前进与发展的方向导航，特别是关注职业道德与风险防范，形成爱岗敬业的工作作风【9】，提升风险诊断水平，避免出现财务欺诈的情况。最后是职业发展引导上，关注忠诚可靠的人才培育，鼓励财务工作者端正工作态度，认真进行财务管理工作。除此之外关注物业企业的信息化管理，形成物业管理系统，结合客户的服务满意度、回访情况、统计信息查询情况与财务库房收发情况，在财务管理中引进信息化思维，确保财务管理工作实现可视化与量化研究。同时信息化处理财务核算项目，针对具体的原始信息统计与验证阶段，通过财务机器人的形式操作财务数据，降低人为操控失误的可能性，增强财务管理综合成效【10】。最后是强化资金收付管理，按照资金的审核环节、审批环节与预算环节，大力进行数据信息共享，真正的推动业财融合过程，不断增强物业企业的综合决策准确性。

结语：

综上所述，从某种层面上来讲，财务管理工作深刻影响到物业企业的经营管理创新速度，新时期下物业企业应重点关注财务管理，分析财务管理发展的困境，明确财务管理现有问题，形成完整的财务管理机制，依法合规管理，引进先进的管理思维，全面凸显财务监督作用与财务控制作用，规范化处理会计核算工作与资金管理工作，借助绩效考核机制巩固财务管理效果，继而推动企业持续化建设进程。

参考文献：

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