物业公司能否随意提高小区停车位租金？

文/谢平

■导读之声

近年来，随着城市机动车的增加，不少小区的停车位已经无法满足业主需求，小区业主与物业服务公司就小区停车位租金的矛盾日益突出。一方面小区业主对于物业服务公司调整车位租金较为敏感；另一方面物业服务公司人力成本增加，必然需要通过提高停车位租金来增加利润。而停车位租金定价权往往又掌握在物业服务公司一方，矛盾因此常常容易爆发。

插图/小宜

■故事聚焦

合肥市高新区某小区物业服务公司准备对小区停车位的租金进行大幅调价，所有停车位月租金由原来的80 元调整为160 元，涨幅100%。小区业主得知消息后纷纷自发抵制，多次向各级住建部门信访投诉，但均未能得到满意的解决方案。小区业主准备提起民事诉讼并借此机会成立业委会，更换物业服务公司，重新签订物业服务合同，以应对物业服务公司的涨价行为。有小区业主来电咨询，对于小区停车位租金，物业服务公司能否随意涨价？

■律师有话说

民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。住宅小区的停车位通常分为三类，一类是占用业主共有的道路划线的室外停车位；一类是开发商建设的地下停车位；还有一类就是根据人防工程要求建设的人防地下设施，平时被开发商或物业服务公司用作地下停车位。

第一类，占用业主共有的道路划线的室外停车位，产权属于业主共有，显然物业服务公司无权随意调整租金。民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定，其中包括改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。而物业服务公司利用业主共有道路划线形成的室外停车位就属于改变共有部分的用途，因此应当由业主共同决定才能调整租金价格。根据民法典第二百七十八条第二款规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第二类，开发商建设的地下停车位，开发商享有产权，开发商根据民法典第二百七十五条规定可以出售、附赠或者出租。如开发商授权物业服务公司调整停车位租金价格的，属于市场行为，业主则无权干涉。

第三类，根据人防工程要求建设的人防地下设施，平时被开发商用作地下停车位的，情况则相对比较复杂，民法典对此并无明确规定。而人民防空法仅规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此各省市对人防工程车位的态度并不相同。目前，安徽省并无相关规定。司法实践中，一般根据小区建设规划图纸及房屋买卖合同确定，人防地下停车位面积是否计入公用建筑面积来认定，如未计入公用建筑面积的，则开发商作为投资者享有使用管理权，有权调整停车位价格。

但是需要注意，如果《前期物业服务合同》对于住宅小区的停车位租金价格有明确约定的，则《前期物业服务合同》解除前，业主和物业服务公司均应遵守合同约定，物业服务公司不得违反合同约定调整停车位租金价格，否则构成违约，业主有权予以拒绝。