老旧小区物业管理模式现状与对策研究

刘莎莎 李希 高鑫洋 韩镓骏

摘 要：我国老旧小区的基础设施和精神文化未能满足人民的美好生活需求。基于小区物业管理对居民生活的必要性和重要性，本文分析了当下老旧小区管理模式的现状，配合老旧小区综合整治工程的开展，重点关注政府部门、物业单位、居民自治三方面，通过实地探访和查阅文献的方法深入研究了存在的问题和原因，提出了科学有效的对策措施，以建立完善、合理的物业管理模式。

关键词：老旧小区;物业管理;对策措施

一、研究目的和意义

居民小区是城市的细胞，随着人民经济生活水平的提高，绵阳市物业管理行业的发展欣欣向荣，随着物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。

老旧小区环境改造工程使老旧小区面貌焕然一新，硬件设施显著改善，深得居民肯定。但是，物业对于老旧小区的管理服务仍处于传统落后阶段，改造后的小区缺乏物业的监管，很快又回到过去脏乱差的状态，引发居民强烈不满。旧老住宅小区往往存在着硬件条件差、配套设施陈旧、维护维修量大而不见成效、居民对物业管理认识不充分、经济承受能力不足等问题，旧老住宅小区的物业管理问题显著，已经成了物业管理行业及当地政府的重要关注问题。老旧小区的物业管理事务与居民的美好生活息息相关，既然传统的管理系统不能为居民提供良好的服务，我们应当从小区特点和需求出发，建立长效管理机制，探索切实可行、科学有效的物业管理模式。[1]

通过对老旧小区的物业管理模式现有情况的调查和存在的问题，提出有效的解决建议和措施，研究物业管理模式，针对优缺点进行扬长避短和补足，促进老旧小区物业管理服务业的完善。合理利用当前迅速发展的互联网技术，接入物业管理的网络在线系统，对于车辆进出、监控设施、线上服务等逐步做到现代化管理。[2]探讨如何提高旧老住宅小区的物业水平，提升居民居住品质，推动小区物业保值增值，建设幸福美丽小区，对此我们以绵阳市为研究对象，调查与分析老旧小区物业管理模式的现状与对策措施。

二、绵阳市老旧小区物业管理现状

老旧小区大多数是在上世纪七十至八十年代建设完成，而近几十年的时间内，正是我国社会飞速发展时期，小区无人进行日常运维工作，老化现象严重。老旧小区道路狭窄，没有足量的停车位，在私家车数量猛增的情况下，车主只能停在小区人行道、绿化等公共场所，造成居民出行、休闲受阻。水电基础设施过于陈旧，管线老化严重，小区经常因水电管线问题造成路面塌陷、停水停电等现象，给小区内居民造成生活不便，且供电线路老化问题易引发电击、火灾等事故，部分地方缺乏公共照明设施。

老旧小区的维修基金大多已经使用完，基础设施老化的客观问题对维修改造的压力大，加上资金难以维持运转，因此很多物业公司不愿介入。在政府补贴下，街道和社区可以承担基础设施的基本维护和环卫清扫工作，勉强维持小区的基本运行。小区中中老年人多，低收入人群为主，经济条件较差，缴费意识欠缺。在小区纳入物业管理时，对卫生、环境、安全等方面的收费工作难完成，给物业公司的管理工作带来困扰，由于基础设施薄弱，威胁养护难，许多受客观条件的限制，难以彻底解决，大多数老旧小区没有缴存专项维修基金，对那些已经出现问题的基础设施无法及时的进行修理和维护。老旧小区普遍缺少专业物业服务企业管理和服务，部分业主为了私自改变房屋使用性质，影响了其他业主权益;部分业主违规停车、破坏公共设施、侵占公共部位等恶劣行为时有发生，破坏了小区的公共利益，给管理工作带来麻烦。

在目前的实际管理过程中，大部分业主只有在涉及到自己利益受损时才会出面维权，对公共部分的维权意识较弱;对于业主委员会的成立不够重视，对参与业主委员会集中力量维权的意识不强，小区的业主委员会对于维权、监督和协调的作用体现不充分，业主的权益不能得到很好的保护。业主与物业也存在着一定的矛盾与纠纷。业主住所出现质量问题时，物业迟迟不予解决，物业服务不及时;物业在小区环境、绿化、垃圾处理等方面管理不到位;小区业主私家车乱停乱放，甚至占用消防通道，业主未遵守规定，物业服务监督不到位;改造老旧小区是很多居民的期盼，面对资金压力大、维护管理难等问题， 绵阳市探索了一条老旧小区改造之路。

三、老旧小区物业管理分析与对策

（一）对于政府而言

第一是完善政策制度。绵阳市政府印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施方案》，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施方案》提出，将把老旧小区改造作为绵阳市重大民生要事和发展工程，补齐城市配套设施，完善城市精神物质环境，推进为民工程的实施。第二是改善环境设施和条件。政府应更多的资金支持，改善基础设施现状。小区定期对小区对公共部位进行加固修缮，排除房屋安全隐患，让小区人民住的安心;改造、更新室内外公共照明设施，优化小区照明环境;改造修建道路，清理补建排污、排水系统，预防污水汇积;分类扩建整修车库，对车辆停放进行专业管理;完善垃圾收集点和垃圾桶安放，提升小区清洁卫生;合理布局小区绿化，维修改造原有休闲场地，有条件的配置健身器材等体育设施，设置宣传栏、阅报栏、公示牌等文化宣传设施，提升小区精神环境质量;修缮公共消防设施，合理配置移动式灭火器材，提高安全意识。[3]第三是对服务老旧小区的物业公司补贴。对于进入老旧小区进行管理的物业公司进行补助，每年划拨一定的物业管理费，用于弥补各企业的经营，提高市场化物业公司参与管理的积极性。第四需要统筹规划，多方筹措，多方协作。多方筹措资金，整治好老住宅小区基础设施，每年重点改造几个小区，对小区重点项目优先改造，循序渐进。同时整管结合，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面。[4]

（二）对于物业而言

第一树立为业主服务的意识。物业的服务对象是业主和物业使用人，长时间为小区居民提供内容多样的服务，由于业主和物业服务人的年龄、职业、文化不同，对于服务的需求也不尽相同。物业必须具有高度为业主服务的意识，把对小区的管理融入服务之中，在管理中服务，在服务中管理，只有这样，才能真正为业主提供更细致周到社区服务。[5]第二提高服务水平，专业性，总结经验教训。物业单位应设立规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守相关专业的要求，定期对员工组织进行业务培训，不断的总结过往的经验，制定严格细致的服务质量和考核标准，从而为业主提供制度化、专业化，标准化的服务。第三与业主良好沟通，建立传播渠道。设立服务热线和意见箱，这是听取业主意见、加强业主与管理之间沟通最直接有效的方法之一。对于投诉来访，进行答疑解惑，与业主进行有效沟通，解决业主咨询问题。第四利用互联网+物业管理，将服务内容标准公开透明，宣传与展示。除了小区公示栏与线下平台，利用互联网在小区微信群和公众号进行展示推送，以达到公开透明的效果。开通线上咨询通道，促进业主问题需求的及时有效解决。

（三）对于业主而言

业主需树立主人翁意识，处处为自己的小区、社区所着想，顾全大局。有共同维护公共利益的意识，养成良好的生活习惯，积极配合并支持物业、社区及政府的相关工作。

四、小区文明靠大家，让老旧小区焕发新春

随着我国经济社会的发展和物质生活水平的提高，人们越来越注重生活和工作的品质，这便需要物業人员为业主创造一个舒适理想的生活环境。

在“互联网+”的背景下，借鉴现代化物业的优势，对传统物业管理系统进行创新与完善，促进物业服务企业的健康持续发展。解决传统物业管理上存在的问题，例如硬件设施不完备，物业管理法规体系不健全，管理技术落后等问题;其次，借鉴新型现代化物业管理模式，对传统物业管理进行完善创新，例如采取让物业管理服务趋向多元化，物业管理服务过程要趋向集约化，与时俱进实现物业管理的网络信息化等措施，使之进行创新;最后实现物业服务企业的健康可持续发展。通过拓宽服务领域、项目服务常态化、利用物业资源协调配置、积极介入资源管理服务等，创造更多的价值，取得更好的经济效益。当前物业、业主、政府应当携手并进，共同参与老旧小区的维护与改造，使基础设施焕然一新，小区迎来崭新风貌，共建共享文明小区。

参考文献：

[1]王洪葛.老旧小区物业管理模式创新研究--以海淀区花园路街道为例.[Z]

[2]林雨，瞿先营，蔡颖.互联网思维下物业管理行业发展研究.[J]合作经济与科技，2015

[3]江油4年完成420个老旧小区治理[N].绵阳日报，2016.08.16

[4]李春楠，兰建春.多元筹资打造老旧小区改造“升级版”[N].绵阳日报，2021.03.11

[5]白丁.小区物业管理与服务之我见.经济师.[J]，2010第4期