老建筑的更新与再生

文／张秀丽 上海浦东建筑设计研究院有限公司 上海 200120

引言：

笔者参与了上海等地多个老建筑的更新改造，分享一下在老建筑外立面更新、平面布置优化、消防改造完善过程中的体会。

1、外立面更新

笔者参与的几个老建筑房龄大多在20-30年间，外墙以涂料为主，局部有面砖贴面及玻璃幕墙系统，外墙保温没有或采用保温砂浆；外门窗多为钢窗、普通铝合金窗，无消防救援窗；屋面普遍存在渗水情况。

1.1 外墙面的翻新

针对外墙，我们会对粉刷层进行仔细检查，空鼓部分全部铲除，刷界面剂，再用聚合物水泥砂浆填补平整[2]，其余墙面仅铲除涂料饰面层。不做全楼外墙面的整体铲除，主要是考虑在保证外墙粉刷质量的前提下减少拆除工作量，同时减少建筑垃圾的产生和清运，节省资金。

我国上世纪八十年代开始出现外墙贴面砖工程，其具有耐沾污能力强、装饰效果好等优点，九十年代呈现出流行趋势。一开始的传统做法是在结构墙体上用水泥砂浆粘贴，后期根据国家对建筑节能的需求，出现了在外墙保温层上贴面砖的做法。随着时间的推移，面砖贴面的老建筑常出现开裂、局部脱落甚至是大面积脱落，出现不同程度的安全隐患，这时就需要对面砖饰面层进行整体拆除。

玻璃幕墙具有通透、光亮、明快的现代特征，自上世纪九十年代开始，越来越多地出现在公共建筑的外立面中。几十年过去了，老建筑的玻璃幕墙表现出越来越多的问题，其中最集中的问题就是光污染和建筑安全，玻璃对阳光的不合理高强光反射造成了不安全，玻璃的炸裂和脱落引起的伤人事件时有发生。在进行老建筑翻新过程中，就要针对建筑的功能、地理位置、结构安全进行整体评估，对不适合、不安全的玻璃幕墙要进行拆除改造，采用窗的形式，满足建筑的采光通风问题，同时避免光污染给人的生理和心理健康带来的危害。

我国早期外墙保温常采用胶粉聚苯颗粒保温砂浆，由于保温砂浆自身的收缩变形，以及保温砂浆与墙体材料之间由于变形的不一致性而产生的相互作用等原因，老建筑的外墙保温常会出再开裂，甚至大面积脱落。另外在憎水性和防火性上也并不理想。在类似的外墙系统改造工程中，我们会对老旧保温层进行整体铲除，重做外墙保温系统。

外墙饰面层的翻新材料以涂料为主，局部加铝板、GRC等轻质材料以点缀，最大限度减少对老建筑荷载的增加，确保结构安全。涂料饰面的外墙保温系统以内保温为主，在外墙内侧做保温砂浆或保温板材，进行节能改造。在建筑结构、资金允许的情况下也可采用干挂保温、装饰一体板，兼顾建筑节能与立面效果。

1.2 外门窗

老旧建筑改造中，外门窗会更换成节能门窗，如塑钢门窗和断热铝合门窗。塑钢门窗相对价格便宜，但在抗老化、型材强度、外观颜色等方面存在一定的劣势，所以在改造翻新中外门窗以断热铝合金中空玻璃窗为主流。同时根据平面布置，选择合适的开窗方式、开启角度，确保满足采光、通风、隔声、自然排烟等要求。同时根据建筑个体情况，增加消防救援窗，为人们的生命财产安全保驾护航。

1.3 屋面改造

老建筑的坡屋顶形式常会遇到钢屋架瓦屋面或金属屋面，甚至还会有木屋架，表观可看到屋架的腐蚀、老化严重。这种情况下要进行专业的结构检测，建筑师应与结构工程师保持密切配合，发现存在严重安全隐患，必须拆除，根据结构专业图纸完成屋面结构部分的改造，再由建筑师进行屋面的构造部分的优化完善。

平屋面常为现浇板或预制板，主要的问题是防水、保温等构造层的老化，不可避免地带来屋顶的漏水问题，造成建筑顶层室内空间的水印、发霉。老建筑的屋面防水层常常老化严重，优先考虑整体铲除重做，以取得最佳的防水效果。如防水层年限不长，仅局部有渗漏情况，也可根据实际情况进行局部修补。修补过程中特别要注意防水材料搭接处应加强密封处理，确保补修处无渗漏情况。

在屋面的翻新过程中要弄清楚原建筑的构造做法、是上人屋面还是非上人屋面，不可随意改变，增加结构苛载。另外，条件允许的情况下可以在屋面构造做法中加入保温层，与外墙、外门窗的节能措施一起改造形成封闭，让老建筑再生为节能建筑，适应时代的发展和要求。

案例：二层公共建筑，框架结构，涂料外墙面，现浇平屋面上做钢结构铝板坡顶，隐藏式金属天沟接口处漏水严重，相邻处墙面、屋顶粉刷层发霉、脱落。改造做法：外墙空鼓处粉刷层铲除修补，全楼外墙涂料重新粉刷，颜色上采用卡其色与白色两段式布置，优雅含蓄；平屋面防水卷材铲除重做，铝板坡屋顶拆除重做铝镁锰板（防水保温一体化）直立锁边坡顶，搭配成品外天沟，三重保障，彻底解决了屋面漏水问题[3]。局部平屋面女儿墙原防水卷材翻高处空鼓漏水，砼压顶开裂脱落，改造中铲除重做加强层，接缝处密封处理，顶部加盖金属压顶。项目竣工后漏水问题得以解决，远远看去，沉淀再生的建筑显得那么沉稳、得体、妥当。（见图1-图4）

图1 改造前建筑单体

图2 改造后建筑单体

图3 改造前的女儿墙

图4 改造后的女儿墙

2、平面布置优化

老建筑的原有平面布置大多落伍于时代，不能满足现代生产生活的需要。有些建筑功能无法满足现在的使用要求；有些砖砌内隔墙布置不合理；有些木质、石膏板、普通玻璃等轻质隔墙防火、隔音、保温性能差；有些缺少疏散出口。它们在现状中要么勉强地使用，要么被搁置，造成社会资源的极大浪费。建筑师就要经过合理的调整，通过各种或加或减的技术手法，采取装配式构件、移动隔断、家具、电子信息等技术措施，达到多种功能的使用目的，实现节约用地、提高经济效益。

2.1 建筑优化

平面布置的优化过程中我们首先要通过原始土建蓝图或专业机构检测，仔细了解老建筑的建筑功能；结构类型；梁、板、柱及荷载详细情况；水、电、暖现状。在此基础上进行各平面布置优化的思考，并寻找出最佳方向。同时要对业主的功能要求进行梳理分析，找出老建筑与新功能的最佳契合点，提升建筑的使用价值[4]。

案例：某食品工业学校教学楼始建于八十年代，框架结构，层高较大，北面临街，地理位置良好。改造前期，笔者翻阅了校史、实地参观校园，并与校方充分沟通，了解到此校特色教育为烘焙、西餐、咖啡。根据老建筑一层层高大、临街的特点，在一层隔出相对独立空间，用于烘焙、咖啡的加工展示，展现学校对海派西点文化的传承及发展的使命感、荣誉感。同时也给校企合作预留出了良好的空间和平台。 顶楼具有层高大、柱跨大的特点，被打造成微电影实训室的摄影棚，并充分利用上人屋面的室外空间，形成休闲、拍摄一体化，室内外呼应的体验区域。

2.2 结构安全

对于砖混结构，不能随意拆除砌体墙，应该因地制宜，充分尊重现有的平面格局，通过局部门窗洞口的变化及结构加固，来满足新的使用要求。

框架结构往往给予我们更多的改造空间和机会。可以采用轻钢龙骨纸面石膏板隔墙、玻璃隔断等材料，一方面满足建筑平面在新使用功能中的需求，另一方面可以通过虚实对比展现建筑新的面貌。同时在轻质隔墙中填入岩棉，玻璃隔断可采用中空、雾化、防火等处理，满足隔音、保温、私密性、防火要求，从内而外地赋予建筑新的生命。

室内地坪的翻新同样要注意结构荷载的问题，在一些老旧建筑中常会发现地坪构造层厚度在50以上，而原始的土建楼面面层一般不会超出50，主要原因就是建筑在几十年的使用过程多次装修，为施工方便，常在原有面层上新做饰面层，对地毯、地板等轻质材料来说，影响不大，可是对地砖、石材来说新增荷载就比较大了。在改造过程中，应该根据现状具体情况具体分析，合理改造。如七十年代流行的水磨石地坪，平整度、强度、硬度都很高，改造过程中可以考虑现状清理后直接铺设各种地板、地毯、PVC地胶等轻质饰面材料，省时省力省造价。老旧的石材、地砖等饰面层需要重新铺贴，就要注意原有饰面的拆除清理及新做石材、地砖与结构楼板的粘结可靠性。

2.3 设备管线

设备管线上，要根据建筑的具体情况，对于可以保留或拆除后可以继续使用的水、电、暖管线积极利旧，减少资源的浪费。设计及施工过程中各专业要紧密配合，特别是在走道等各种管线大量集中交叉的地方，要注意管线之间的相互避让，小管径的让大管径，压力管让重力管，处理好各管线的水平和垂直位置，在有限的条件下，选择适当的技术手段 ，各专业相互协调帮助，减少拆除、返工，取得事半功倍的效果。涉及结构梁、板开洞，要注意与结构专业的沟通，确保不影响结构安全。施工上采用水钻，严禁使用冲击钻，最大限度减少对结构的损害。

3、消防改造

3.1 建筑方面

大城市特别是上海城区的土地寸土寸金，老建筑总是会有防火间距不足的问题。在改造设计中，需仔细核对总图中建筑单体之间的位置和关系，遇到防火间距不足处，可以通过设置防火窗、防火墙来弥补，确保消防安全。

在老建筑的平面优化中，要特别注意核对消防疏散出口、宽度、距离是否能满足现行的国家规范[5]。如建筑平面功能变化要重新核对疏散人数，现有疏散宽度能否满足功能变化后的要求；有固定座位的场所，疏散人数要按实际座位数的1.1倍计算；平面布置变化后疏散是否在走道式与大空间两种方式中有所改变？疏散距离是否有影响？

在一些小体量的老建筑中，经常会出现疏散楼梯数量不足的问题。在适当的位置增设楼梯，要注意楼梯材质的防火要求和防护栏杆的高度、间距、水平推力要求，同时在满足疏散距离、疏散宽度的前提下尽量减少对结构、使用功能的影响。

在室内空间改造用材上，对不同功能空间、不同位置，按照现行国家规范，严格执行燃烧性能等级。如天棚、吊顶、楼梯间、前室应采用燃烧性能等级为A级的无机涂料，而常用的乳胶漆是达不到A级的；无窗房间内所有的装饰材料除A级外燃烧性能等级均应提高一级，设有观察窗则可视为非无窗房间； 储藏功能的房间隔墙应采用耐火极限不低2H的隔墙及乙级防火门；疏散走道两侧的隔墙耐火极限不低1H，且应顶至结构梁底或板底。

3.2 与设备的配合

老建筑改造中，我们往往会遇到新老规范更新的问题。建筑、水、电、暖各专业中消防部分的要求越来越高，而设备专业中管线往往受到建筑单体原始土建设计的种种限制，这就需要建筑与各设备专业加强沟通与配合，如建筑防排烟问题就是经常会遇到的难题。国家在2018年8月执行《建筑防烟排烟系统技术标准》，上海在2021年9月执行地方标准《建筑防排烟系统技术标准》，这两本规范对防排烟的要求都比以前严格了很多。在老建筑的更新改造中，建筑师要根据建筑单体的具体情况，通过对房间面积、开窗形式、吊顶高度等各方面进行权衡优化，与暖通专业密切配合，采用合理、合规的平面布置和最佳的防排烟方式。

做好消防设计工作，严格把控图纸质量，确保人民的生命财产安全，这是老建筑更新改造过程中的重中之重，也是每个建筑师必备的专业技能。

结语：

近年来，笔者参与了多个老旧建筑的更新改造，无论是外立面更新、平面布置优化、消防改造完善，都能看到老建筑适应性再生所呈现出的积极效果。随着时代的发展，建筑行业正在由建设时代向维护管理时代过渡，如何通过具体的措施，赋予老建筑新的生命力是每个建筑师都应该积极思考的新课题目和职业意义。