房地产开发项目工程造价全过程控制路径探究

魏 鑫 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司高级工程师

自20 世纪90 年代以来，我国房地产行业经历了一个高速发展的阶段，随着政府对产业政策的不断完善，房地产市场管理逐步规范。

目前，国家宏观经济发展进入新常态，在房地产调控常态化、全国房地产开发投资增速放缓以及行业从增量到提质的稳健发展背景下，房地产企业要实现可持续发展则需要采用更科学、集约、高效的项目建设管理模式，通过管理来实现增值产品价值，保障企业的市场竞争力。

项目管理作为一项系统任务，具有复杂多变的特征，涉及多个方面的内容，投资目标作为房地产开发项目管理重要目标之一，总投资控制贯穿项目的全生命周期[1]。

工程造价作为建设项目总投资中最主要的组成部分，对实现房地产开发项目投资目标起着决定性作用。

因此，对于房地产企业而言，必须加强对房地产开发项目管理过程的全过程造价分析，应当对房地产开发期间产生的所有成本进行有效的系统控制与管理，在相关措施的综合作用下，合理促进资源利用效率的提升，以实现经济效益最大化[2]。

1 全过程造价管理概念

全过程造价管理是对工程造价管理控制范围的进一步细化，覆盖了项目前期决策到项目开发建设实施各阶段的造价管理，是一项复杂的系统性工作。全过程造价控制将传统局部的、分散的造价管理向项目开发建设全流程延伸，打通工程造价管理链路，实现循环管理，更加合理有效地控制整个建设项目的实际费用支出。根据房地产开发项目建设阶段以及造价管理的侧重点，可以将全过程造价管理分为决策、设计、发承包、施工和后评价5 个主要阶段。

值得注意的是，在实施全过程造价管理的过程中，一般应遵循注重事前控制、强调主动控制、静态控制与动态管理相结合、技术措施与经济措施相结合等原则。并通过经济指标控制、推行限额设计、实行审图制度、招投标管理、变更索赔管理、动态资金预算管理及建立工程造价数据库等多维度，使用多种管理方法，对房地产开发项目各阶段的工程造价进行针对性控制和监管。

2 业主方工程造价管控的影响因素

业主方在对工程造价进行全过程管理控制时，通过在投资决策、工程设计、工程招投标、工程施工各环节中不断融合、改进造价管控技术，建立起全面性的造价管控体系，有效落实造价管控工作，以确保各项费用支出的合理性[3]。在此过程中，工程造价管控的影响因素可以概括为以下几个方面。

（1）投资目标的确定。投资目标是业主方实施全过程造价管理的控制红线，投资目标的确定需要在综合考量项目定位、系统构成、市场环境等因素下判断投资目标是否经过充分论证、是否合理可行，对工程造价控制有着极为深刻的影响。

（2）设计方案。作为房地产开发项目建设实施的重要依据，设计方案的内容是否全面、技术层面是否可行、执行是符合行业规范都将对工程造价产生重大影响，是工程造价管控的重点。

（3）业主方造价管控效果。业主方是否配备专业的造价管理人员及其工作经验多少和技术水平高低都直接影响工程造价管控的执行效果。另外，造价咨询单位作为顾问服务单位，在对工程项目各项资金支出进行核算时，其核算的准确性也对工程造价的管控效果具有一定的影响[4]。

3 造价全过程控制路径

3.1 强化投资决策阶段造价管理

在强化本阶段造价管理工作的过程中，可以尝试以下几个方面的措施。

（1）深入考察市场环境，在分析销售环境的同时，评估房地产项目建设期间所涉及的原材料市场价格动态变化趋势，确保房地产项目进入实施阶段能够获得充足的材料供应作为基本支持，避免市场价格波动导致材料因供应不足从而影响到造价成本。此环节将全过程造价控制理念引入其中，从市场环境评估的角度出发，验证房地产开发项目需求与市场环境的匹配关系，做好造价控制的首要工作。

（2）深入分析项目投入产出比。房地产项目前期需要投入大量资金展开建设，进入项目运营阶段后才会有效益产出。因此，房地产开发企业需要尝试从财务专业的角度分析房地产项目投资回收周期，在投资决策阶段将财务评价引入造价控制范畴中，判断房地产开发企业同一时期所开展的其他项目是否在投入、成本以及效益产出上存在冲突，并制订针对性解决方案。

（3）确保投资估算编制的合理性。作为决策人员制定投资决策的重要依据，投资估算资料的分析性以及指导性相当强，会对房地产开发项目的后续经济效果评价产生直接影响。因此，实际操作中需要对多项投资决策方案进行综合比对，密切关注经济与技术的结合关系，确保其经济合理性。通过此种方式控制项目建设相关成本，基于前期合理的预算为后期出现冲突时的针对性处理提供充足资金支持，为后续阶段的造价控制提供重要依据。

3.2 科学合理参与工程设计

在房地产项目设计阶段，需要将工程造价控制引入其中，积极且合理地参与计划阶段各项工作。在项目决策正确的前提下，这一阶段对房地产开发项目整体投资的影响最为显著。为了保证房地产开发项目设计管控工作有序开展，应严格按照如图1 所示的结构做好各项管控工作。

图1 房地产开发项目设计管控结构

全面结合造价控制与工程设计阶段的工作，能够避免房地产项目建设期间出现投资超限的问题，同时能强化设计、业主、施工等各个单位自身管理。在此期间需要着重关注以下几个方面的问题。

（1）合理选择设计单位。在对设计单位进行选择时，需要安排专业人员系统考察该单位前期阶段所承接过的房地产工程项目的设计状况，对该单位的工程项目设计能力进行准确判断，并且从业绩资质、设计团队等多个角度着手，确保该单位所提供工程设计作品的可靠性与先进性，将方案招标引入设计单位的综合比选环节，保证筛选出的设计单位具有较强的能力。

（2）积极推行限额设计理念。在房地产开发项目整体设计方案中，设计工作的开展应当始终围绕层层限额理念，基于对资金的有限分配，合理控制设计方案投入资金成本，并实现对工程设计方案的择优选择，将设计人员与造价人员从工作内容上紧密结合起来。

（3）做好施工图设计环节的监督管控工作。确保图纸可以满足具体施工使用要求，同时避免漏项问题的产生，关键在于业主是否深入设计阶段展开积极有效的监督管理。因此需要引入工程监理、咨询单位参与到设计监督环节，集中对施工图纸的可行性以及专业性进行检验，使业主方要求能被顺利满足，同时避免竣工结算环节中出现争议性问题[5]。

3.3 强化发承包阶段规范管理

对于房地产开发项目而言，本环节是项目得以顺利落实的核心阶段，基本内容是对房地产开发项目各个工程发包单元的施工单位进行合理选择，严格依据工程建设要求，选择能力、经验与之相匹配的施工单位，同时纳入对造价因素的考量，具体可以从以下几个方面着手展开造价控制。

（1）统筹管理。纳入对房地产开发项目综合性、复杂性因素的考量，考虑投资决策方向，将其与招标动向相结合，以使招标阶段的各项决策能够在实现项目自身利益的同时，对工程项目整体成本进行优化控制。

（2）进一步提升招标工作团队的审查与控制能力。招标团队应当将土建工程师、机电工程师、造价工程师等各领域专业性人才引入其中，通过丰富成熟的工作经验对竞标单位所给出施工方案和投标报价的可行性进行准确判断，为后续施工任务的顺利开展打好基础。需要认识到单纯意义上依赖于自身团队专业人员整合建设招标团队，会存在成本消耗较大的问题，因此可以将高质量的招标代理公司引入其中，对招标的科学性与合理性具有重要意义。

（3）确保招标阶段控价的合理性。要求基于专业领域技术人员的参与，明确房地产开发项目施工期间不同项目对成本投入的需求情况，保证招标控制价与市场实际情况的一致性，快速剔除恶意报价竞标单位。在形成控制价后进行二次复核，综合考虑项目场地环境条件、人材机市场信息价格动态、施工技术方案等因素，保证工程量的准确无误，不缺项漏项，以此限制对业主方不利的投标报价策略空间。

（4）确保开标阶段的合规与有序。目前，房地产开发领域的开标过程类型众多，包括电子评标以及异地评标等方法，实践应用经验已经较为成熟。在这一背景下，房地产开发企业必须深入考虑开标过程是否对招标人有便利性影响，在开标合法与规范的基础上，使整个开标过程中招标人监督作用的充分发挥与落实。

3.4 细化施工阶段造价组织管理

本阶段的造价管理在房地产开发项目全过程造价控制中的效果最为明显，当前房地产开发项目所参与工程建设规模不断扩大，施工期间大量平行作业交叉其中，为确保项目建设为企业带来合理的利润效益，就需要将造价控制管理落实于施工阶段中，并尝试从以下几个方面入手加强造价控制水平。

（1）落实工程变更与现场签证管理。工程变更与现场签证是在现场环境变化等一系列因素影响下不可避免的问题，是合同双方意见一致所达成的变更事项。但从施工单位的角度上来说，当前已经将现场签证与变更事项作为获得额外利润的重要手段，业主方也因此会出现成本额外增大的问题。

因此，业主方在变更以及现场签证的管理中应当认真对待，加强日常监管，杜绝不经业主与设计单位同意的私自变更。同时还需要安排专业技术团队深入现场进行考察，保证所审批通过的工程变更事项均为必要的变更项目。

（2）体现材料认价职能。由于房地产开发项目建设周期较长，工期跨度大，多数材料无法一次性采购完成并进行库存管理，施工期间会涉及不同类型材料补给的问题。因此，业主方需要结合施工期间的材料需求，建立针对性的认价手册，基于对市场常规价格信息的考察，收集一手价格信息，完善材料采购制度，确定最为合理的材料认价单数据。

（3）做好资金预算的管理。根据施工周期和合同价格合理安排财务资金投入，有效降低项目管理成本，提高资金使用效率，同时做好资金使用的监督管理，让每笔资金落实到施工中，有效保障项目施工的顺利进行。

3.5 持续开展项目后评价

房地产开发项目开展项目后评价工作能够实现对各项目标的检验，基于真实结果的分析，可以反映出投资决策与项目开发建设实施过程中存在的问题和需要改进的方面。对于全过程造价管理而言，在项目后评价阶段应就总投资估算、设计概算中各项工程费用，以及各项指标与工程决算中所反映的真实发生数据进行比对分析，找出偏差的内容和原因。这样一方面可以发现各阶段造价管理存在问题，分析原因并提出解决对策，用于改进造价管理工作；另一方面可以总结工程造价各项数据，引导建立业主方工程造价数据库、造价指标数据，用于指导新开发项目的工程造价控制，降低成本支出的偏差。业主方可以通过后评价反馈的信息，及时改进在建项目管理方案，提高拟开发项目的投资决策水平，助力投资效益的逐步提高。

4 结语

大量的实践研究结果表明，在房地产项目开发期间，工程造价的管理控制水平会受到多方因素的共同影响，且与房地产建筑产品的质量水平也存在密切关系。因此，投资决策时就需要全面考虑市场定位、区域环境、建设规模以及等级标准等因素，论证建设方案的可行性、经济性和合理性，以全面控制造价成果文件质量为抓手，做好工程造价管控，这样能够降低决策失误率、创造合理投资收益提供保障。

房地产开发项目从策划到建成交付使用是一个渐进过程，应用全过程造价管控方法，管控投资决策、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的工程造价影响因素，不能忽视任何一个阶段对投资目标的影响。通过对全过程造价控制路径的研究，梳理造价管理工作思路，对房地产开发项目整体造价管理水平的提升具有重要意义。