四限政策下住宅市场价格波动研究
——以武汉市为例

熊晓雪, 李进涛

(湖北工业大学土木建筑与环境学院， 湖北 武汉 430068)

住宅市场价格波动幅度过大不仅对市场经济活动产生危害，还容易引发一系列社会问题。近年来一些城市房价持续上涨，各地方政府为此出台行政类调控政策可分为限购、限贷、限售和限价四类，即四限政策。限购和限贷政策作用于买方市场，从源头降低市场投机需求，限售和限价政策作用于卖方市场，从渠道控制住房销售，以此达到减小房价波动幅度的目的。从短期视角出发，确实解决了城市当下涨幅过大的问题；但从长期调控结果来看，在不同类别和力度的政策下，住宅价格呈现各异的波动情况，有的城市出现了越调越涨的现象。作为行政调控手段，四限政策调控住宅价格的效果一直以来备受关注。本文研究四限政策调控下武汉市住宅市场的价格波动情况，以期为提高政策效用的稳定性和科学性提供参考意见。

1 文献综述

影响住宅市场价格的因素较为复杂，国内关于房价波动研究主要集中在宏观政策、人口、价格预期、贷款利率等。Lin等(2018)[1]研究表明人口流入与城市住房价格显著正相关。周亮锦等(2019)[2]发现无论在全国还是区域中价格预期均对住宅价格有正向影响。吴佳(2019)[3]认为市场预期对上海市房地产价格存在正向影响。He和Wen(2017)[4]认为利率和人口增长冲击是中国房价波动的两个关键驱动因素。Yu和Chen(2018)[5]研究表明抵押贷款利率每上升1%，房价从5%降至17%。Jiang等(2018)[6]认为控制贷款供给在短期内更有效，控制贷款利率在长期内更有效。

四限政策属于我国房地产宏观调控中的行政手段，目前仍没有相关理论和法律作为支撑，因此许多学者评估政策的有效性。一些学者认为四限政策作用效果显著。邓柏峻等(2014)[7]认为限购政策具有良好的调控效果，但具有一定的时滞性。鲍刚等(2019)[8]的结果表明限购政策对于海口房价的调控作用较好。笪可宁和杨贺贞(2020)[9]认为限购政策在一定时期内可以维持房价稳定。陈旭和赵新泉(2018)[10]的实证结果显示限购限贷政策对房价调控作用明显。

一些学者则认为政策效用不明显。舒扬和陈铃(2017)的结果证明限购政策抑制效果只持续了很短的时间[11]。黄昕等(2018)实证分析出限售政策能在短期内抑制房价增速，而限购政策效果较弱且时滞较长[12]。彭刚等(2018)认为“限购令”仅能够在短期内抑制房价持续升高[13]。王超(2020)结论表明限购政策属于短期内能够产生显著影响的手段，长期下会因为市场的变化而效果逐渐减弱[14]。方兴(2018)发现第一轮限购政策可以抑制投机性需求，第二轮则较弱[15]。总之，学者们对于四限政策能否有效稳定房价的意见大相径庭，结论的不同来源于实证数据和方法差异，还因房价波动的影响因素复杂与四限政策自身的多样性和非连续性。

综上所述，在研究国家宏观调控政策对房价波动的影响中，以往学者研究内容多为单一因素或单一政策下对房价的影响作用，研究方法多采用面板数据模型和双重差分法。对行政政策研究较少，且往往忽略系统内部复杂因素相互影响的关系。而系统动力学依据系统内在联系和历史数据建立仿真模型，具有处理高阶次、非线性的复杂时变系统的能力，能解决以往研究中多个影响因素相互作用的局限性问题，对往年数据缺乏的问题也具有较强的包容性，是研究决策科学化和现代化的有力工具。本文运用系统动力学构建武汉市住宅系统，探究不同政策和力度下的市场价格波动反应。

2 价格波动影响因素

房地产价格具有地域性、异质性、政策性和趋升性等特点，是房地产资源合理配置最重要的调节机制。市场经济条件下，房价及变化趋势由供给和需求双方博弈决定，反之房地产商品价格水平变化又引导了供求数量的调整。房地产在发展中常表现出经济周期性波动的变化规律，经济周期由内生因素和外生因素共同作用。内生因素指经济体系本身的因素，包括市场供求矛盾、价格预期、投资和预期收益率。外生因素是对房地产经济产生外部冲击的影响因素，包括经济因素、社会发展因素、城市发展因素、人口因素和政策因素。房价波动由多个因素相互交织互相影响形成。

3 数据来源及研究方法

3.1 数据来源

通过查阅《武汉市统计年鉴》《武汉市国民经济和社会发展统计公报》、CRIC数据库、CREIS数据库等资料，采用武汉市2010-2020年国民经济核算、人口、物价指数、土地开发等方面数据。

3.2 研究方法

本文对住宅价格波动影响因素进行分析，运用系统动力学模型以武汉市为研究对象构建住宅市场系统，通过调控指标变量的实验得到价格波动结果。系统动力学模型研究系统内部结构，适用于处理长期性和要求精度不高的社会经济问题。研究方法是建立仿真模型——因果关系图→系统流图→构造方程式→进行仿真试验→验证模型的有效性→运用于实际问题。

4 模型仿真及结果分析

4.1 系统构建及仿真

4.1.1系统边界确定以武汉市为研究对象，选取2010-2020年的时间边界，仿真步长设定为1年。系统由需求子系统、供给子系统和价格子系统组成。

4.1.2因果关系图和系统流图根据前文所述，构建住宅市场价格波动的因果关系图，如图1所示。

图1 住宅市场因果关系图

相关因果反馈回路如下：

1)人口数量对住宅价格的影响

人口数量+→家庭数量+→消费型需求+→住房需求+→住房供求比-→住房价格+→人口数量-(正反馈回路)

人口数量增加导致住房刚性需求增加，住房需求通过供求比引发房价上涨，抑制家庭生育意愿，从而抑制人口数量。

2)GDP总量对住宅价格的影响

GDP总量+→人均GDP+→人均可支配收入+→家庭可支配收入+→房价收入比-→购买力水平+→消费性需求+→住房需求+→住房供求比-→住房价格+→GDP总量+(正反馈回路)。

GDP总量上涨意味着家庭可支配收入上涨，引起房价收入比下降，购买力水平提高增加了住房需求，需求增加引发住房价格上涨，进而提高GDP总量。

3)住宅价格对投资型住房需求的影响

住宅价格+→消费者预期+→投资型住房需求+→住房需求+→供求比-→供求比影响因子-→住房价格+(正反馈回路)。

住宅价格上涨使投资型消费者对市场价格上涨的预期更加强烈，引发投资型需求增加，使得住宅价格上涨。

4)住宅价格对消费型需求的影响

住宅价格+→房价收入比+→购买力水平-→消费型需求-→住宅需求-→供求比+→供求比影响因子-→住宅价格-(负反馈回路)。

住宅价格上涨导致家庭购买力水平下降，消费型需求下降，从而引起住宅价格降低。

5)购买力水平对住房价格的影响

购买力水平+→住房需求+→供求比-→住房价格+→房价收入比+→购买力水平-(负反馈回路)。

家庭购买力水平增加导致住房需求增加，通过影响供求关系引起住房价格上涨，而房价收入比上涨的同时导致家庭购买力水平下降。

6)住宅开发投资额对住房价格的影响

住宅开发投资额+→新开工面积+→施工面积+→新竣工面积+→销售面积+→住宅供给量+→销售价格-→开发商价格预期-→住宅开发投资额-(负反馈回路)

住宅开发投资额越高，竣工面积越多，预售面积增多，故住宅供给量增加，供给增加引起价格降低，开发商对投资住宅市场将更加谨慎，减少开发投资额。

7)住宅开发投资额+→住宅价格+→开发商价格预期+→开发商投资意愿+→住宅开发投资额+(正反馈回路)

住宅开发投资额提高，一定程度上提高了开发成本，房价上涨这一结果使得开发商更愿意高价拿地进入市场，故增加了住宅投资额。

根据上述因果关系和影响因素可量化程度，建立系统流图如图2所示。

图2 住宅市场系统流图

4.1.3参数的确定及方程式的构建通过查阅《武汉市统计年鉴》《武汉市国民经济和社会发展统计公报》、CRIC数据库、CREIS数据库等资料，采用武汉市2010-2020年的国民经济核算、人口、物价指数、土地开发等方面相关数据。根据历史数据和回归分析确定相关数值及函数。模型将2010年的数据作为初始值，构建参数及相关方程式如表1所示。

表1 部分参数及变量方程式

4.1.4模型有效性检验

1)表达正确性检验 对系统所有变量初始值赋值及构建方程式后，运用软件的Check Model和Units check功能反复调试模型，检查相关因果关系、量纲及方程式的准确性。

2)真实性检验 模型试运行成功后，进行模型真实性检验。取模型中部分变量的仿真值与实际值对比，相对误差不超过10 %可认为模型真实有效。检验结果如表2所示。

表2 GDP总量、人口总量及住宅价格有效性检验

住宅价格最大误差为2017年的0.073，可能是因为武汉市于2016年底重启限购政策并扩大了限购范围，政策执行前大部分库存已被消化且开发投资减少，导致一时供给小于需求。2020年误差值较大的原因是武汉市正处于新冠疫情爆发初期和快速发展期，市场经济受到冲击。

4.2 仿真结果分析

根据政策和相关因素可量化程度，本文选取购房数量、首付比例和贷款利率、限售年限、限售价格五个变量的调控来描述政策对系统的影响。情景方案均从2012年开始施加，类型分为基准情景、收紧政策和宽松政策情景。

4.2.1单一政策实验分析

1)限购政策 对限购政策设置情景一：限制购房数量为1；情景二：限制购房数量为3，其他指标均不变。

由图3仿真结果得到：实施更宽松的限购政策时，住房价格呈上升趋势，严格限制购房数量时，住宅价格趋于稳定。究其原因可能是住房的投资性需求的抑制和释放。当抑制需求时，在通货膨胀的经济环境下，住宅价格仍保持一定程度增长但趋于稳定，此时市场完全由理想化的供需关系决定；当需求释放时，投资者更倾向于投资住宅市场寻求资产保值。也印证了限购政策具有良好的调控效果，且具有一定的时滞性，与邓柏峻等[7]的研究结论一致。

图3 限购政策情景下住宅价格波动

2)限贷政策 住宅的刚性需求弹性较小，一定范围内的贷款利率和首付比例变化对其作用不大，因此本文考虑限贷政策下二套房投资者需求变化情况。在初始政策基础上对限贷政策设置情景一：首付比例减少10%，贷款利率下调20%；情景二：首付比例增加10%，贷款利率上浮20%。

由图4仿真结果知：当采取紧缩的限贷政策时，能有效地减缓市场价格增长幅度，而宽松政策会带动房价上涨。在紧缩政策下住宅价格偏离程度高于宽松政策的偏离程度，且调控结果具有明显的时滞性。这表明长期采用紧缩的差别化限贷政策对于控制住房价格有明显的作用，但施行政策的几年时间内，不会对住宅价格产生较大影响，原因可能是政策施行几年内投资者的资金仍较为充足，购房后本金及利息支出较多，投资意愿逐渐减弱。

图4 限贷政策情景下住宅价格波动

3)限售政策 Current：无限售年限；情景一：限售年限为1年；情景二：限售年限为3年。

从图5中可以看出限售年限对于武汉市住宅市场的影响较小，无法实现对武汉市住宅市场价格的调控。主要原因是投资性需求者一般持有资产在5年左右，由于住宅价格的上涨增加了消费者和开发商预期，加之租金每年上涨利润可观，投资者更倾向于长期持有资产进入租赁市场获取收益，并非在3年内进行资产变卖活动。这与刘中显[16]等的研究结论：“限售政策影响价格的能力较弱，建议用其他政策代替限售政策”的结论较接近。

图5 限售政策情景下住宅价格波动

4)限价政策 Current：无限价；情景一：控制价格增长不超过8%。

由图6看出限制市场价格增长不超过8%时，对市场价格的影响较小。可能原因是武汉市在2011年正式出台商品住房限购令，2014年解除政策后于2016年又重启政策，近十年来价格增长率超过8%的年份为2011、2015-2019，其余年份房价平均增长率仅达到4.13%，因此限价政策对于武汉市住宅市场的影响较小。

图6 限价政策情景下住宅价格波动

4.2.2综合政策实验分析由上述结果可知限购限贷政策对房价的影响显著，因此本文考虑综合试验方案一：限制购房数量为2，二套房住宅商业贷款利率5.13%，首付比为40%；方案二：限制购房数量为3，二套房住宅商业贷款利率下调20%，首付比减少10%；方案三：限制购房数量为1，二套房住宅商业贷款上浮20%，首付比增加10%。

与图3、4相较，图7曲线偏离基准情形的程度更大，即相较于单一政策调控结果，限购政策和限贷政策综合调控效果更好，能有效调控市场价格，明显减缓价格增长趋势。原因可能是综合政策的叠加效应及边际递减效应得到改善。

图7 综合政策情景下住宅价格波动

5 结论

在分析影响房价波动因素的理论基础上，构建了四限政策下住宅市场系统动力学模型，主要结论为：住宅价格受到限购和限贷政策影响较为显著，限价政策次之，受到限售政策影响较弱。在调控限贷政策过程中，发现贷款利率的提高对住宅价格的影响较小，而首付比例的改变对住宅市场的影响程度更大。相较于单一政策的情景方案，限购和限贷政策的综合调控更能有效抑制房价上涨。政策施行后的效应具有滞后性，滞后时间为一年左右，但影响程度将随着实施时间增加而逐步增强。