纳税评估指标用来风险预警的应用
——以B房地产企业为例

李昱均

（济南保利置业有限公司，山东 济南 250000）

纳税评估指标是以税收分析预警系统、税收监控分析系统等为基本工作平台，通过监控企业定期提交的财务报表等相关数据，将财务指标的分析与各税种之间的关系相互关联，构建相关数据指标的合理范围，针对数据分析的不合理范围进行预警，将相关信息传达给企业，企业进行数据核实，进而达到纳税评估的目的。针对纳税评估分析数据在企业中的应用，现通过案例分析，来分析纳税评估指标对房地产企业税收预警的警醒作用。

B房地产开发有限公司，成立于2010年8月，注册资本20,000万元，济南B置业有限公司持股比例85%，山东C投资有限公司持股比例15%。济南B房地产开发有限公司负责开发B中心项目。

B中心项目位于XX市XX区，通过招拍挂方式获取，其中C地块2012年3月28日获取，A2地块2013年9月25日获取，A4、A5地块2014年4月30日获取。项目占地12.03万平方米，土地价7.59亿，综合容积率3.21。

通过2019-2020年相关财务数据，通过大数据提取以前年度关联数据指标，分析相关纳税评估风险指标，主要预警为产权转移书据印花税未缴或少缴风险、存货与往来款项结转异常预警、违规列支成本费用疑点预警、期间费用与营业收入弹性系数分析及异常预警、增值税一般纳税人存货扣税比异常预警、预收账款未按规定预缴增值税税款风险分析。以下做相关分析：

一、产权转移书据印花税未缴或少缴风险

数据指标分析结果：2019年增值税销售不动产应税收入622,461,966.00元，申报产权转移数据印花税计税依据299,017.60元，计税依据差额323,444,366.00元。

2020年增值税销售不动产应税收入599,968,406.00元，申报产权转移数据印花税计税依据168,086,825.00元，计税依据差额431,881,581.24元。

该指标主要分析财务报表与历次税务申报数据，该企业销售收入主要为房屋销售收入，需要缴纳增值税，而房屋销售收入需要签订购房合同，需要缴纳产权转移数据的印花税，两者情况如果没有其他影响因素的情况下，会趋于一致，目前两者计税依据相差较大，印花税的计税依据明显偏低，指标数据显示很可能少缴印花税，需要企业自身进行核实。

因此企业后续经过核实，在2019、2020年度增值税销售不动产应税收入622,461,966.00元及599,968,406.00元均为交房后开具发票金额，并按增值税一般申报表进行申报，上述金额均在以前年度签订合同时缴纳了印花税，而申报产权转移数据印花税计税依据为当年度新增的网签合同计算，因此存在比对差异。但经过延伸以前年度自查发现，截至2020年12月底，经过梳理，房管局网签备案合同额为4,004,145,520.00元，房屋购销合同应交印花税-产权转移书据2,002,072.76元，土地出让合同总额75,832.00万元，土地出让合同应交印花税-产权转移书据379,160.00元，合计应交2,381,232.76元。已交印花税-产权转移书据1,981,142.10元，应补400,090.70元。经过数据梳理，通过预警找出了以前年度确实少缴印花税。

二、存货与往来款项结转异常预警

数据指标分析结果：

2019年度，存货当期年初数512,794,586.46元，存货上年度年末数108,266,765.64元，存货年度结转差额-569,873,089.18元；

应收账款当期年初数5,724,000.00元，应收账款上年年末数6,797,250.00元，应收账款年度结转差额-1,073,250.00元；

应付账款当期年初数215,655,057.10元，应付账款上年度年末数214,445,057.10元，应付账款年度结转差额1,210,000.00元；

预收账款当期年初数460,860,477.99元，预收账款上年度年末数1,239,887,264.85元，预收账款年度结转差额-779,026,786.86元；

预付账款当期年初数19,932,693.90元，预付账款上年度年末数19,857,172.72元，预付账款年度结转差额75,521.18元。

该指标主要分析财务报表上年初与年末的数据差异，数据差异过大，会提示预警。

经企业自查，在2019年度，风险预警数据主要是因为经过年度审计后，调整相关报表，导致四季度报表和年报数据不一致，解释情况如下：

（一）存货结转差异原因：我司根据立信事务所年度审计调整结果，调整相应报表，导致存货变动较大，其中：

1．根据最新结转面积，调整单方成本来冲减以前年度结转主营业务成本，调增存货金额11,605,682.62元。

2．以前年度结转单方成本过低，根据审计调整补充结转成本，调减存货金额-581,953,448.47元，其中1#3#楼成本509,201,880.45元，回迁商业成本72,751,568.02元。

3．补提第四季度资本化利息，调增存货金额474,676.67元，存货共计变动-569,873,089.18元。

（二）应收账款结转差异原因：根据年度审计调整，补提应收账款坏账，金额1,073,250.00元。

（三）其他应收款结转差异原因：根据年度审计调整，冲回其他应收款坏账，金额86,000.00元。

（四）预收账款结转差异原因：根据年度审计调整，根据新会计准则，将预收账款全部冲销，金额1,239,887,264.85元，相应调整到科目合同负债及其他流动负债，其中460,860,477.99元转入合同负债，19,206,080.12元转入其他流动负债，另外，预收账款调整到合同负债及其他流动负债后补充结转收入和税金，其中1#3#楼收入728,152,050.07元，应交税费销项税31,668,656.67元，预收账款变动-779,026,786.86。

（五）其他应付款结转差异原因：根据年度审计调整，补提其他地块土地增值税198,808,904.38元，补充结转税费68,146,374.01元，其他应付款变动267,429,945.06元。

（六）预付账款结转差异原因：根据年度审计调整，拟租办公楼装修费用、空调费用12月调整，从在建工程科目转入预付账款科目，金额75,521.28元。

三、违规列支成本费用疑点预警

数据指标分析结果：

收购发票金额57,431,209.90元，收购发票税额3,714,230.36元，含税金额61,145,440.26元，进项税额3,097,991.96元，可列支资产成本费用金额58,047,448.30元；

存货期末余额2 0 4,0 1 8,8 9 8.8 3 元，期初余额512,794,586.46元，变动额-308,775,687.63元；

固定资产期末余额1,483,366.27元，期初1,311,365.85元，变动额1 8 5,9 8 4.4 元；非流动资产变动额合计185,984.40元，可列支成本费用金额366,637,151.53元。

营业成本257,683,869.79元，销售费用7,730,286.00元，管理费用6,884,309.38元，财务费用1,307,102.44元，资产折旧349,044.24元，工资薪金支出2,994,346.68元，各类基本社会保障性缴款317,800.24元，住房公积金139,668.48元，已列支成本269,804,707.97元，违规列支成本-96832443.56元。

该指标主要分析企业财务报表关键指标，判断企业是否虚列成本，少缴税金情况，分析正常的营业成本和已列支成本，判断是否违规。

经企业自查，在2 0 1 9 年度，违规列支疑点金额-96,832,443.56元原因如下：

主要为存货变动金额较大，金额为-308,775,687.63元。

其中：根据年度审计调整，将预付账款调整至存货，增加存货534,205.61元，应付账款补提暂估调整至存货，增加存货24,033,661.24元，当期发生开发成本增加存货132,639,014.3元，根据审计调整冲减以前年度计提的开发成本增加存货-208,461,758.83元，当期存货结转成本，减少存货-257,520,809.95元；

固定资产变动为正常购置固定资产的增加额，金额185,984.40元。非流动资产增加额185,984.40元。

可列支成本计算为可列支资产成本费用金额减存货变动额减非流动资产变动额，因存货变动额较大，金额为366,637,151.53元。

已列支成本计算为营业成本加三费减去工资及社保支出，实际发生金额269,804,707.97元。

以上导致已列支成本小于可列支成本，违规列支金额为负数。

四、期间费用与营业收入弹性系数分析及异常预警

纳税评估指标数据显示：

2 0 1 9 年期间费用1 5,9 2 1,6 9 7.8 2 元，营业收入5 1 1,8 1 6,0 4 6.5 4 元；2 0 1 8 年同期数据为期间费用12,921,898.99元，营业收入1072,232,292.17元，期间费用与营业收入的弹性比为-0.44。

该指标主要分析企业财务报表，关注期间费用与收入的配比，是否会发成费用突增或突降的情况，是否虚列费用，少缴税。

经企业检查，本期实际发生期间费用为销售费用7,730,286.00元，管理费用6,884,309.38元，财务费用为1,307,102.44元，结转收入511,816,046.54元；上年同期实际期间费用为销售费用10,600,647.83元，管理费用16,339,096.68元，财务费用为-14,017,845.52元，转收入1072,232,292.17元。弹性系数为期间费用除以营业收入计算，因房地产企业两年结转收入不同，上年同期收入结转金额较本期有2倍多，而费用相差不大，导致整体弹性系数异常。

五、预收账款未按规定预缴增值税税款风险分析

纳税评估指标数据显示：

2019年度预收账款期末余额49,227,708.56元，预收账款期初余额460,860,477.99元，一般计税申报销售收入103,385,769.00元，简易计税申报销售收入519,076,197.00元，当期预收款210,829,196.59元，增值税预缴申报收入80,603,355.24元，差额130,225,841.35元。

纳税评估指标默认确定的当期预收款=预收账款期末余额-预收账款期初余额+一般计税申报销售收入+简易计税申报销售收入。

经自查，首先一般/简易计税申报销售收入为交房后在当期开具的发票金额，与当期预收账款发生额存在时间性差异，其次我司预收账款会计核算中除了预收的房款，还包含了租赁收入、教育地块代建费等金额，因此该比对存在差异。

我司预收款会计处理的部分包括预收的房款，还包含了租赁收入、教育地块代建费等金额，但2019年我司按照剔除租赁收入及代建费后的纯预收房款80,603,355.24元，预缴税金。一般/简易计税申报销售收入为交房后在当期开具的发票金额，不是当年结转收入金额，不能按照简易计税金额来算预收款，剔除一般申报的金额，简易计税金额为519,076,197.00元，此为本年开具发票金额，其中在2020年本年预缴增值税并完成开具发票的金额93,547,638.00元，剩余金额为补开以前年度发票，与当期预收账款发生额存在时间性差异，所以最后有差异。

以上通过B房地产的案例分析，举例六种纳税评估的指标性分析，通过提取企业上报的财务报表及历次税务申报数据，根据增值税、所得税等税种的特点，通过大数据匹配，来形成具有量化指标的纳税评估风险预警，将此预警提供给企业，通过企业的自查，提供相应的证据来证明，因为评估指标的适用行业的广泛性和标准化，如果企业能够合理解释，则风险消除，如果无法做出合理解释，则提示有少缴税风险，税务机关可以以此进行更为全面的检查。